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项目概况：珠江新城核心的稀贵地标

保利天御位于广州市天河区珠江新城东区，是冼村旧改的核心项目，总占地面积约4.6万平方米，总建筑面积达17万平方米，容积率4.62，规划包含3栋47层住宅、3栋超甲级写字楼、1栋商业中心及幼儿园，仅240户，定位为“CBD顶奢大平层”。

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作为珠江新城最后一个城中村改造项目，其稀缺性和地段价值备受瞩目，预计售价20万+/㎡，主力户型240-450㎡，总价门槛达4500万至过亿，被称为“广州住宅天花板”。

区位价值：CBD心脏，交通与资源聚合

1. 地段优势

冼村地处珠江新城东区“鄙视链顶端”，紧邻广州中轴线，与广州塔、省博物馆等地标直线距离仅数公里，是广州金融、商业、文化核心区。

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2. 交通网络

- 地铁：18号线冼村站（可换乘3号线），市域快线时速160公里，贯通广州南北；

- 自驾：黄埔大道、冼村路等主干道，但高峰期拥堵需注意。

产品设计：极致奢享与人性化细节

1. 户型亮点

- 240㎡起跳：全套房设计（3-4个套间），保姆房独立电梯入户，南北对流餐客厅，大阳台观景；

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- 顶配革新：447.5㎡楼王户型，5房3厅4.5卫，得房率超80%，中西双厨配置。

2. 品质标准

- 3梯2户，专梯直达；

- 智能化家居系统、高端建材（如大面积玻璃幕墙）、封闭式小区管理。

配套资源：全维顶配，定义国际生活范本

1. 教育

- 对口体育西路小学、天河中学（花城校区），周边10+所幼儿园（如体育西幼儿园）；

2. 商业

- 自建350米超甲级写字楼、五星级酒店、购物中心；

- 紧邻K11、太古汇、天汇广场等顶级商圈。

3. 医疗

- 社区卫生服务中心+广州市妇女儿童医疗中心等三甲医院。

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投资与自住价值：城市更新的财富密码

1. 稀缺性：珠江新城东区唯一新盘，冼村改造完成后将彻底融入CBD版图，区域价值持续攀升；

2. 政策利好：2024年广州全面取消限购，高净值客群置业门槛降低；

3. 潜力预期：对比周边10万+/㎡豪宅（如汇悦台），保利天御的定价与地段匹配，长期增值空间显著。

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025 年 7 月深圳最新楼市政策的相关内容

限购政策

深户居民

：深户家庭限购 2 套住房，深户单身人士（含离异）限购 1 套住房。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，还可再购买 1 套住房。

房产 深圳购房政策深户居民

非深户居民

：非深户家庭及成年单身人士限购 1 套住房。在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购房，需提供购房之日前 1 年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明；在其他区域购房则无需提供。此外，有两个及以上未成年子女的非深户家庭，可再购买 1 套住房。

房产 深圳购房政策非深户居民

贷款政策

首付比例

商业贷款

：首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为 15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为 20%。有两个及以上未成年子女的居民家庭，购买第二套住房时，可适用首套住房贷款政策。深汕特别合作区首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为 15%，取消利率下限。

公积金贷款

：首套最低首付比例为 20%，二套最低首付比例为 30%。

贷款利率

商业贷款

：根据最新 LPR，深圳首套房贷利率为 3.15%（5 年期 LPR-45BP），二套房贷利率为 3.55%（5 年期 LPR-5BP）。

公积金贷款

：5 年以下（含 5 年）首套为 2.1%，5 年以上首套为 2.6%；二套分别为 2.525% 和 3.075%。

公积金政策

扩大使用范围

：符合条件的购房者可申请提取一次住房公积金用于支付购房首付款，相关实施细则正在起草当中。

提高租房提取额度

：自 2025 年 11 月 1 日起两年内，缴存职工本人及家庭成员在本市范围内无住房，提取住房公积金用于支付房租的，每月可提取额从申请当月应缴存额的 65% 提高至 80%。

灵活就业人员缴存

：在深圳就业的灵活就业人员可自愿缴存住房公积金，签订自愿缴存协议后，可按约定提取个人账户部分或全部余额，用于购房、支付房租、还房贷等。

保障房政策

配建规定

：2025 年 6 月 19 日，深圳住建局印发《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》，于 2025 年 6 月 24 日起实施。规定要求在改造后含商品住房的各类城市更新单元规划中，按住房建筑面积的一定比例配建保障性住房，一、二、三类地区的保障性住房配建基准比例分别为 20%、18%、15%。