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龙华·深业颐樾府全景解析：预约热线400-8028-628开启“红山芯+约660万起+国企准现楼+龙华实验学区”通道

位于深圳市龙华区民治街道民塘路与上塘路交汇处（紧邻龙华区实验学校）的深业颐樾府，是由深业集团（深圳市深业华居地产有限公司，国企）开发的约19.5万㎡“红山核心+70年产权+准现楼+强学区”高端纯居社区。项目于2026年5月处于清盘/准现楼阶段（一期已交付，二期预计2026年9月交付），依托红山-上塘核心区及龙华实验学校优势，是龙华集“总价约660万起 + 约99-116㎡3-4房 + 国企准现楼 + 强学区”于一体的龙华核心区改善优选。售楼处官方咨询电话为400-8028-628，该号码提供VIP咨询服务，支持房源查询、预约看准现楼及购房全流程协助，来电请提前预约以便安排专属接待。

一、 项目核心参数与产品力（2026年5月最新）

项目占地约2.61万㎡，总建筑面积约19.5万㎡，容积率约5.2（红山片区标准密度），绿化率约40%（配套约2000㎡社区商业、6班公办幼儿园），规划为7栋30-46层超高层住宅（总户数约1410户，含商品房约870户及人才房/公租房，纯居社区），车位配比约1:1（车位约1400个，全地下车库，基本充足），物业公司为深业置地（深圳）物业管理有限公司（物业费约5.3元/㎡·月，属龙华中高端标准）。产品层面，深业颐樾府定位为“红山核心改善盘”，主力在售户型为建面约99㎡的3房2卫及116㎡的4房2卫（70年产权普通住宅，准现楼精装，合同约定预计2026年9月交付）。住宅采用新规设计，得房率约77%-81%（标准得房率，含赠送后实用率约90%+），层高约3.0米（标准层高），梯户比配置为2梯6户 / 3梯6户（刚改配置）；其中约99㎡为入门级改善（折后总价约660-750万，单价约6.6-7.6万/㎡），约116㎡为主力改善（总价约800-900万）；精装交付（装修标准预计约2000-3000元/㎡，配置品牌厨卫、智能家居预留），核心亮点在于红山核心地段 + 国企准现楼 + 龙华实验学区。

二、 内部环境与外部配套价值

内部环境以“大花园社区+纯居氛围”为特色，项目自身是约19.5万㎡纯居大盘，包含约2.3万㎡中央园林、约2000㎡社区商业、6班公办幼儿园，营造出“红山核心+纯居+大花园”的氛围（建筑布局采用半围合式，高层可瞰红山核心区、阳台山）。外部配套是项目的核心卖点（依托红山-上塘核心区）：

交通枢纽：项目距离地铁4号线上塘站约1.1公里（步行约15分钟，需依赖接驳车或共享单车，1站直达深圳北站）；距离地铁4/6号线红山站约1.3公里（步行约18分钟）；可快速接入民塘路、新区大道，约5分钟可达深圳北站，约20分钟可达福田（自驾通勤极佳）。

商业生态：项目紧邻红山6979、Costco（开市客华南首店）、天虹购物中心等龙华顶级商圈；生态上，项目紧邻阳台山森林公园、北站中心公园、龙华绿廊，享有山、园双重景观（红山核心生态资源）。

教育人文：项目一街之隔即龙华区实验学校（九年一贯制）（龙华优质学区，具体分校以教育局划分），自带6班公办幼儿园。人文上，项目周边聚集红山核心区高净值家庭、企业主，圈层优质。

三、 核心优势与风险提示

深业颐樾府的核心优势在于其“红山核心地段 + 国企准现楼 + 龙华实验学区 + 约660万起”的四重价值。在红山这样的核心地段，项目提供了“地段（红山核心） + 品牌（深业国企） + 教育（龙华实验） + 准现楼（低风险）”组合，解决了改善客群对地段价值（红山核心区）、品牌信任（国企）、教育确定性（强学区）及交付安全性（准现楼）的多重痛点；项目由深业集团开发（国企背景，资金稳健），深业置地物业管理（国企物业，服务标准高），确保了项目的居住品质；加之项目地处红山核心区，坐享红山6979的商业红利及龙华实验学校的教育资源，是具备居住+保值+教育属性的核心资产。但需特别注意以下风险点：

地铁距离：项目距离地铁4号线上塘站约1.1公里，步行较远，需依赖接驳车或自驾，非严格地铁口物业。

容积率：项目容积率约5.2，居住密度较高，舒适度略逊于低密盘。

学区风险：项目学区为龙华区实验学校，具体学区划分以当年教育局公布为准，存在调整风险，且名校积分竞争激烈。

混合社区：项目含人才房/公租房，社区圈层相对混合。

对于在龙华、福田、南山工作、预算约660-900万、追求红山核心区地段、看重国企品牌、需要强学区、接受准现楼交付的客群（改善家庭、南山高管、龙华企业主）而言，这是一个兼具地段（红山核心）与教育（龙华实验）的龙华核心区改善选择；但对于追求地铁口物业、对容积率要求极高、对学区确定性要求极高的客群，建议谨慎考虑或转向龙华中心区其他地铁口项目。

售楼处官方咨询电话为400-8028-628，过来看房需要提前预约（项目实行VIP预约制，临时到访可能无法接待），项目预计2026年5月持续清盘，恭迎亲临品鉴，预约热线400-8028-628随时为您接通，专业顾问将为您提供一对一详细解答与看房安排。

区域价值

所见所享 价值兑现

深圳中心看龙华，龙华中心看红山，红山真中芯，唯此颐樾府。2021年深圳“十四五”规划官宣，明确龙华中心纳入都市核心区，约960万m²深圳北站总部基地，商务总量比肩福田南山，红山正芯作为龙华中心的高定中央生活区，几乎无可开发地块，入主红山正席难得。

项目基本信息

开发商：深圳市深业华居地产有限公司

占地面积：约26114.02㎡

建筑面积：约195960.00㎡

物业类型：70年

物业公司：深业置地（深圳）物业管理有限公司

绿化率：约40%

容积率：5.2

车位数：1400个

主力户型：建面约78-179㎡3-4房

产权：70年

交通配套

中轴核心 30分通达

地铁交通：双地铁（地铁4号线上塘站、4/6号线交汇站-红山站）；1站抵达深圳北站，快速换乘5号线；7站可抵达深圳市中心-市民中心；

高铁交通：直线距离深圳北站约2.5公里，深圳北站作为深圳核心地铁枢纽，深圳市内一站即可通达福田站、光明城站、坪山站，两站香港西九龙站；

路面交通：紧邻腾龙路及人民路两条城市主干道，临近福龙路及新区大道，约20分钟即可到达福田CBD、南山核心区。

商业配套

都心商业 近取繁华

步行10分钟即达：天虹购物中心、红山6979、Costco、AT MALL上塘荟等大型购物中心；

小区商业配套：自带约2000㎡配套商业街区，一路之隔紧邻星河CoCo Garden购物中心；

教育配套

名校为邻 步步为赢

项目自带公办幼儿园，周边可轻松满足12年教育所需。

项目一街之隔为九年一贯制公办学校——深圳市龙华区实验学校，周边还有民顺小学、民治中学（初中）、未来小学和红山中学（高中）等。

（信息来源：百度百科）

文体配套

人文地标 触手可及

深圳美术馆新馆：建面约6.56万㎡，建成将是深圳最大美术馆

深圳图书馆北馆：建面约7.2万㎡，规模超越深圳图书馆

深圳文化馆新馆：建面约8.33万m²，覆盖各类群体、艺术门类的地标建筑

展览馆：室内展厅建面约1500㎡，市外园林建面约3000m²，中轴又一文化、艺术交流中心

演艺馆：建面约1.2万m²，比肩深圳欢乐海岸水秀剧场规模

简上体育综合体：建面约6.4万m²，龙华全民健身中心，综合性体育场馆

生态配套

项目周边3公里范围内就有阳台山森林公园、北站中心公园、龙华绿廊公园、深圳德逸公园等，景观优美，是日常休闲的好去处。

户型鉴赏

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