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项目位于黄埔区鱼珠核心CBD板块，距离港航大厦直线距离仅约800米，5号线鱼珠与大沙地之间，是老黄埔旧改中最靠近天河的项目。

项目基本信息

开发商：2023年8月中交四航局接手

开盘时间：2025年1月11日

交楼时间：2027年12月31日

占地面积：约14万㎡

建筑面积：约90万㎡

融资区住宅建面：约18万㎡，首期1.3万平米

融资区总建面：约32万㎡，首期6.8万平米

总栋数：9栋，首开3栋（6-7-8栋）

总户数：1500户左右，首开462户

在售梯户比：3梯3户，3梯4户 （一线江景）

使用率：110％

容积率：5.3

总车位：832个，1：1.7

在售面积：130-143-180方

户户带大玻璃幕墙，四到五开间朝南，望江面宽达到15-18米，且使用率超100%。

这样的配置，在区域内几乎找不到对手。细分来看，每个户型更是亮点满满。

建面约130㎡四房，是项目首推户型中门槛相对较低的入门级产品，适合三代同堂家庭。

LDKB一体化，约36㎡方厅颇有“大户人家”的气场，无论日常家庭聚会还是好友相约轰趴，完全不在话下。

样板间实景图

约6.9米南向阳台，居者可以辟出一方天地，种上繁花绿植，收获生机盎然；亦或铺层柔软的垫子，打造成孩子的乐园，作画、看书、玩耍，乐享亲子时光……

主卧大套房带独立卫生间，步入式衣帽间，确保私密性，270°IMAX级飘窗，白天做个阳光SPA，夜晚观星赏月，好不惬意。

样板间实景图

建面约143㎡四房，空间尺度更加阔绰。

四开间朝南，采光面达到惊人的15米，景观视野堪称一流。

要么直面一线江景或山景，要么俯瞰中央园景，将美景和阳光延伸，为居家生活增色不少。

接近客厅的次卧，没有承重墙，可开可合。既可以与客厅组合，变身为约57㎡无界社交厅，也能作为独立卧室，满足家庭每个阶段的需求。

样板间实景图

户型还配置有中西一体化餐厨、行政式套房，以豪宅标准最大程度将居者舒适体验拉到极致。

样板间实景图

建面约185㎡大平层，是最受欢迎的明星户型。真正诠释了何为高阶人居范本，景观性、尊贵感以及尺度感上直接拉满。

首先是景观性，是对头排望江的绝妙诠释，实现了约17.8米南向宽幕瞰江，使其在群雄荟萃的主城区，也能成就那一份百里挑一。

其次是尊贵感，1梯1户+独立电梯厅的设计，让业主从踏入电梯厅的一刻，就有了直抵家门的从容。

最后是尺度感，约74㎡LDKB大方厅，开间约6米，媲美市面上超200平产品；双南向主套设计，坐拥独立卫生间，还有奢侈到令人羡慕的衣帽间，豪华程度不输星级酒店。

样板间实景图

先看效果图，项目大手笔对标CBD天际线，用了如今一线豪宅流行的超大玻璃、简洁利落的立面。

中交四航·珠江春首开区效果图

项目交通配套

目前，临江大道隧道+临江大道东延线+鱼珠隧道都在建设中，一旦2025年如期拉通，珠金琶鱼能实现真正融合。、

项目距离地铁5号线鱼珠站和大沙地站双地铁站约800米，目前就能通过地铁5号线直达金融城、珠江新城，未来13号线二期开通后，也通过鱼珠站直抵珠江新城。

自驾出行的话，除了鱼珠隧道、临江大道东沿线可以直通珠金琶，还有黄埔大道、中山大道等核心主干道。

5号线+13号线二期两条高含金量的地铁以及2条超级城市主干道中山大道+黄埔大道，一线直连珠江新城、金融城。

经琶洲大桥、东圃特大桥、车陂南隧道和未来要开通的鱼珠隧道，可以轻松抵达琶洲。

项目教育配套

项目自带一所18班幼儿园和一所45班九年一贯制学校（30班小学+15班初中），据说会引进名校目前珠江村对口的是荔园小学省一级。

项目休闲配套

珠江春项目不仅面朝广州独一无二的珠江，还背靠城市中珍贵的自然公园资源。

蟹山公园、瓦壶岗公园、狮山公园约10万㎡公园环绕，1.2公里滨水景观长廊，打造樱花水岸及夜光跑道。

项目商业配套

一步之遥老黄埔成熟生活圈，紧邻鱼珠港100万㎡顶级旗舰商圈汇集；五星级酒店、美林M·LIVE天地、山姆会员店、宜家家居、居然之家、盒马鲜生等，娱乐住宿消费应有尽有。30分钟即享珠江新城商圈，天河城-太古汇商圈世界级商圈奢华配套。

项目医疗条件

项目5公里可到达中山一院东院、广州医科大学附属第五医院、广州市黄埔区中医医院等。优质大型三甲医院，时刻为健康护航。

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房产信息：

合生创展接盘负债301亿的珠光 家族整合能否“救赎”朱氏地产？

财联社11月4日讯（记者 李洁）曾以405亿元人民币财富列入《胡润百富榜》的朱孟依家族，旗下地产版图正迎来一场大变革。

近期有市场消息称，合生创展集团（00754.HK）已启动对珠光集团的全面接管计划。

“合生正在接管珠光位于广州的项目，主要原因是珠光集团债务压力过大、多个项目停滞，在此背景下，相关部门建议由合生创展接管珠光集团的项目。”一位接近合生创展方面人士告诉记者。

对此，合生创展方面向记者表示，一切以公告为准。

分析人士告诉记者，这一动作不仅牵动两大房企的命运，更意味着由朱氏家族构建的“合生系、珠光系、珠江投资系”，或将统一归于合生创展旗下。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，此次整体合并延续之前合生合并珠江投资的模式，即整体资产和债务的吸收合并后，进行资产重整，将家族优势运营能力集中，以适应新的房地产发展模式，将合生在产品建造、运营能力上的优势延展到被合并的公司，通过滚动存量储备土地和项目的开发，进而推动债务的偿还。

“家族资源整合是把双刃剑，做得好能形成核心竞争力，做不好则可能引发系统性风险。合生系能否穿越周期，关键要看这次整合能否落地见效。”易居研究院副院长严跃进表示。

珠光陷经营困局

本次推进接管的背后，是珠光集团面临日趋严峻的经营困境。

公开信息显示，珠光集团部分员工已遭遇超过4个月的工资拖欠，旗下黄浦区宏岗旧改、海珠区沥滘村改造等项目曾因资金链断裂陷入停滞，其中沥滘村项目还因拖欠村民超一年临迁费以及复建区停工等，引发了村民投诉。

”合生集团与珠光集团的合并计划已经开始，目前是先进行项目移交，而总部预计会由合生创展的班底牵头整合。“上述接近合生创展人士透露。

分析人士认为，合生创展与珠光集团合并的背后，是朱孟依家族内部地产资源的整合重组，二者存在深厚的亲缘渊源与历史关联。

据悉，朱氏家族的地产布局始于上世纪90年代，创始人为朱孟依，而朱氏三兄弟各自掌舵相关企业，形成了分工明确又相互关联的商业矩阵。排行老二的朱孟依作为核心人物，创办了合生创展与珠江投资两大地产巨舰，奠定了家族在行业的核心地位；三弟朱庆伊则于1996年创立珠光集团，深耕广州城市更新领域，通过“旧改+房地产开发”模式运作，参与多项广州旧改项目；大哥朱拉伊掌管新南方集团，横跨房地产、酒店、中医药产业和能源四领域，形成了“地产为主、多元协同”的家族商业格局。

其中，珠光集团自成立以来，打造了珠江新城潭村改造等多个标杆项目，截至目前在全国仍手握十几个在售项目。截至2025年6月30日，其土地储备合约73万平方米。

从珠光控股的业绩数据可看出，随着房地产行业进入调整期，珠光集团近几年已陷入资金困局。

作为珠光集团旗下上市公司，珠光控股（01176.HK）2022年至2024年连续三年录得亏损，累计亏损超50亿港元，其中2024年母公司拥有人应占亏损达34.12亿港元，较2023年大幅激增318.7%。

在收入端，这家上市公司同样承受不小的压力。2024年珠光控股实现营业收入15.85亿港元，同比减少31.2%；2025年中期业绩虽显示营收同比增长102.64%至14.66亿港元，但归母净利润仍亏损2.13亿港元。

债务偿还，成为该公司不得不面临的一个关键压力。截至2025年中期，珠光控股总负债攀升至301亿港元，其中银行及其他借款约144.79亿港元，约98.1%、0.6%、0.6%分别须于一年内或按要求、第二年、第三年至第五年偿还。

然而，截至2025年6月30日，其现金及银行结余仅为0.15亿港元，在手现金完全无法负债一年内到期债务。

从“华南五虎”到家族整合

相较于珠光集团的严重亏损，合生创展虽然保持相对稳健，但也面临亏损及现金流压力。

作为朱孟依1992年在香港创立的核心企业，合生创展曾是国内第一家“百亿房企”（2004年销售额破百亿），一度与恒大、碧桂园等房企并称“华南五虎”。但因早年坚持“慢周转”战略，规模逐渐掉队，曾饱受业内质疑。

近几年以来，在第二代掌门人朱桔榕接手后，合生创展因旧项目变现难度加大，转而实行快周转模式，却又导致有息债务攀升、流动性紧张。

财报显示，2025年上半年，合生创展实现营业额59.46亿元，同比大幅减少53%；股权持有人应占亏损达17.32亿港元，业绩下滑态势明显。

与此同时，其现金流也较为紧张。记者了解到，与珠江集团一样，其员工自7月起已被拖欠工资4个月。

“从2023年就开始有延迟发工资的情况，但是不频繁，2024年也是断断续续，到今年拖欠工资情况更严重了。”一位合生创展员工告诉记者，公司需要用钱的地方太多，债务压力也很大，员工工资发放只能排在后面。

财报显示，于2025年6月30日，合生短期银行及其他借款总额为220亿港元，而现金及现金等价物仅为80亿港元。

此外，截至今年上半年，其未能按约定还款日期偿还本金及利息合计8.46亿港元的若干借款(“违约借款”)，该等违约事件进而导致合计75.6亿港元的若干银行及财务机构借贷触发交叉违约。

如今合生创展接连合并珠江投资、珠光集团等关联公司，对于此次整合，业内观点呈现“机遇与风险并存”的判断。

“珠光集团在全国各地拥有多个城市更新项目，积累了大量旧改资源，这些旧改资源对合生创展而言，无疑是重要的土地储备补充。”严跃进称。

李宇嘉也表示，珠光地产业务聚焦旧改板块，近几年来面临因地产下行导致回笼现金流难以支撑回迁安置和项目推进，但就项目本身情况来说，沥滘村和宏岗村两个项目的区位优势比较突出。

“将珠光合并到合生，可以利用合生充裕的现金流、良好的市场印象而尽快盘活这两个项目。而沥滘村已经历十几年的改造期，即将进入回笼现金流的重要时期。”李宇嘉表示。

不过，一位房地产行业分析师提醒，合生创展需要警惕风险。“首先是债务处置风险，珠光集团301亿港元负债若处理不当，将拖累合生创展的财务状况。其次，项目盘活风险，部分停滞项目涉及复杂的村民关系与法律纠纷，重启难度可能会超出预期。”

就此，李宇嘉也指出，整合之后，接下来将对合生创展形成不小的考验：新房市场产品竞争异常激烈，即便是高端的漫云系列，也面临着去化难的问题。其是否能在激烈竞争的市场环境中取得业绩，盘活资产，成为能否成功化解债务的关键。

业内人士认为，对于合生创展而言，合并只是第一步，后续的债务处置、项目盘活与管理整合更考验真功夫。在房地产行业深度调整的背景下，朱氏家族能否凭借此次整合“穿越周期”，尚待市场检验。