今年楼市调控159次 重点转向三四线,会持续火爆吗?

1、截至今年5月底，今年全国各地出台的房地产调控政策多达159次。调控城市也从2017年集中在一二线城市逐渐向三四线城市转移。

2、此轮进入商品住宅“限售”行列的三四线城市有几个共同特点，即房价出现了明显波动，并且投资投机需求明显强于本地自住需求，房地产调控大有“哪里炒房限哪里”之势。

3、未来三到五年，三四线城市整体仍将处于棚户区改造的高峰期，货币化安置的普及将不断激发更多的购房需求，保守估计三四线城市的房价仍将在一段时间内处于历史高位。

房地产调控大有“哪里炒房限哪里”之势。

自去年11月开始，湖北宜昌的新房价格已连续6个月环比上涨，今年3月涨幅更是跃至全国前十。为遏制快速上涨的房价，维护房地产市场的平稳发展，6月3日深夜，宜昌紧急发布限售令，规定自签订商品住房网签合同之日起，2年内不得上市交易。

研究机构统计，截至今年5月底，今年全国各地出台的房地产调控政策多达159次。调控城市也从2017年集中在一二线城市逐渐向三四线城市转移。

排名前列财经记者也注意到，此轮进入商品住宅“限售”行列的三四线城市有几个共同特点，即房价出现了明显波动，并且投资投机需求明显强于本地自住需求，房地产调控大有“哪里炒房限哪里”之势。

烫手宜昌限售降温

“这一次，终于轮到有点发烫的宜昌了。”湖北房地产经济学会常务理事李国政在接受排名前列财经记者采访时表示，受武汉房价快速上涨的溢出效应影响，再叠加宜昌本地大量的棚改货币安置需求，以及返乡置业需求，多重因素助推宜昌房价近两年来大幅上涨。

近两年，品牌房企加速进入宜昌，掀起土地拍卖市场热潮，地价连创新高。此外，市场成交也异常火爆。上月宜昌共成交商品住宅4769套，环比涨幅高达70%，且住宅库存消化周期不到5个月，进入警戒线状态。根据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格指数报告，自去年11月开始，宜昌新房价格连续6个月环比上涨。

3日深夜，宜昌市突然下发《关于进一步加强房地产市场调控有关工作的通知》，明确宣布：自本通知施行后，在城区（含夷陵区）范围内购买商品住房的，自签订商品住房网签合同之日起，2年内不得上市交易。

同时，对商品住房申报价格过高且不接受政府价格指导的项目，一律暂缓办理预售许可、合同网签备案、现房销售备案。

不过，克而瑞地产研究中心认为，宜昌的这一限售政策力度明显不足，

一方面是限售年限仅2年，相较武汉、成都等城市3年的限售，时间略短；

另一方面，2年限售期是从网签合同日算起，与其他城市要取得产证之日起算，政策相对较为宽松。

三四线城市房价出现波动

2017年3月，厦门率先针对个人出台限制交易的措施，明确新购买住房后，需取得产权证后满2年方可上市交易。此后多地效仿，限售模式已经成为继限购、限贷后引导房地产市场购买行为、保持房地产市场稳定的重要手段。

研究机构数据显示，截至5月，今年全国各地出台的房地产调控政策达159次。刚刚过去的5月份，全国就有超过40个城市发布多达50次的调控政策，创下单月调控次数最多的纪录。同时，调控城市明显从热点的一二线向周边三四线蔓延。

事实上，本轮房地产调控政策密集发布的核心原因还是部分三四线城市的房价出现了波动。

以宜昌为例，从新建住宅价格指数可以看出，从2016年开始，该市住宅价格开始呈现不同程度的上涨，截至今年4月，宜昌新建住宅价格相较于2016年3月已上涨约16%。

此外，国家统计局今年4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，环比涨幅超过1%的16个城市中，三四线城市多达10个，其中丹东涨幅较快，环比上涨2%。

戴德梁行武汉公司研究部分析师胡韵称，房价短时间的过快上涨往往预示着市场过热及投机炒房的可能性较高。因此本轮房地产调控政策主要是为了进一步打击投机炒房行为向“防守”相对薄弱的三四线城市下沉，持续强调住房的居住属性，将市场引导并调整至良性的道路区间。

未来三到五年，三四线城市整体仍将处于棚户区改造的高峰期，货币化安置的普及将不断激发更多的购房需求，保守估计三四线城市的房价仍将在一段时间内处于历史高位。

戴德梁行认为，三四线城市房价上涨需防止“泡沫化”，坚守“房住不炒”原则，严厉打击投机炒房的行为，不能让房地产市场在三四线城市失控。预计在未来一段时间内对三四线城市住宅市场的调控政策将依旧主要集中在对扰乱市场等投机行为的精准打击上。

此外，亦需满足回乡置业等刚需群体的购房需求，防止“一刀切”后造成误伤。

5月楼市新政创纪录，火爆还会持续下去吗？

01 为何三四线调控如此频繁？

中新网援引中原地产首席分析师张大伟给出了解释：最近几个月，虽然一二线热点城市房价依然平稳，但三四线城市房价出现波动，这是政策密集发布的最核心原因。

数据显示，全国已经有30座三四线城市房价破万，200个县城房价超过9000元/平米。

三四线城市之所以房价异动，主要由于大量棚改货币化安置以及房地产调控力度相对不严，这些都为投机性购房者提供了条件。

另一个重要推手就是人才引进新政。中新网援引张大伟称：“各地人才政策吸引人才过来之后，也增加了购房的需求，供需紧张带来房地产市场的上涨预期。”

据不完全统计，5月，南昌、呼和浩特等超过15个城市发布了人才政策，其中近半是三四线城市。

02 三四线城市卖地收入狂增

除了房价大涨以外，三四线城市的土地出让金收入也在大规模增加。

21世纪经济报道近日援引中原地产数据称，包括佛山、南通、常州、嘉兴、湖州、台州、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳、盐城、金华、泉州、赣州、许昌、岳阳、淄博、镇江、绍兴等20个三四线城市，卖地金额今年明显上涨，累计成交金额超过100亿元。

5月单月，50大热点城市卖地金额创年内较高纪录，合计卖地金额单月高达3130亿，同比涨幅高达111.5%。

1-5月，50大热点城市合计土地出让金高达1.5万亿，同比涨幅57.6%，多卖了4520亿。

三四线城市的土地市场之火爆，与一二线城市形成了鲜明对比。

报道援引安居客首席分析师张波称，土地市场明显呈现冷热不均，房企对三四线土地以及部分强二线城市的投资热度相对较高，而在一二线城市则降温比较明显。部分热点二线城市甚至频频出现土地流拍，比如4月杭州出现流拍，5月成都出现流拍，北京多块土地流拍。

张波称，从数据表现来看今年土地出让金的确在持续走高，但就此不能判断开发商拿地热情高涨。

报道评论称：可以预计的是，防范三四线城市土地市场过热，将成为接下来的调控重点。

03 三四线楼市火爆会持续吗？

三四线城市的楼市火爆是否将持续下去呢？

根据易居房地产研究院本周发布的《5月份全国40城住宅成交报告》，五月40个典型城市成交面积环比增加12%，同比上升5%。其中，未调控的三四线城市成交面积达到2014年以来的次高水平。

华尔街见闻此前提及，三线调控城市今年成交量回升明显，其主要是由于部分城市（淮安、惠州等）推盘量较大。业内人士认为今年楼市下行趋势难避免，一线城市成交有望维持稳定，三四线未调控或弱调控城市成交面积面临较大下滑风险。

有国内人士分析称，房地产调控的重心将移向之前涨幅过大的三四线城市。因为三四线城市对外来人口流入缺乏足够的吸引力，所以房价被抄高，主要是外来炒房客，如果这些人选择辙离，很可能会造成三四线城市房价的大起大落。