宜春楼市,调控即将开始?

宜春楼市明月刀 2018-05-02 15:00:00
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2015年,街头巷尾、酒桌茶楼、男女老少、麻将圈、朋友圈等最热门的话题是股票。

  2015年,街头巷尾、酒桌茶楼、男女老少、麻将圈、朋友圈等最热门的话题是股票。就连见面招呼问的都是股票。2015年6月中旬,5178点锁定高点,市场急转直下,一泻千里,谓之“盛极而衰”!市场哀鸿遍野,惨叫声声!当时说要涨到8000点的信心不知道去哪里去了!

2017年5月起到现在,快一年时间了,如2015年聊股市一般,宜春满大街、各种场合都在聊一个话题——楼市!关键词就是价格、拆迁、房票.....等等。话题之火爆程度前所未有!说均价要涨到8000元/平方米的大有人在!当然,大部分是媒体、开发商或是房地产从业者。

什么概念?2017年年初政府相关机构公布的城区房地产均价是4100元多,2年内要涨到8000元/平方米?是天方夜谭或是痴人说梦?还是“一切皆有可能”?!2017年的宜春城区房地产成交均价是多少暂时还没有数据,只有成交量。相关部门没有正式公布,不知道是不是还有争议不便公开。当然,数据存在争议是很正常的,因为统计的方法不同、各种加权不同等会出现不同的结果。但愿不是5178元,哈哈!因为这样与上面的股票数据太巧合了!

宜春楼市的均价到底是多少?而究竟多少才符合市场正常状态呢?

我们先来看看我这几年做的市调,有一些楼盘数据。全部是一手资料。为了说明资料保留的真实性、原始性,全部用截图。

 

2015年市调表

 

2015年12月市调表

 

2015年12月市调表

 

 

2015年12月市调表

 

2015年12月市调表

 

 

以下是2016年5月市调表中关于市场的一段说明。

 

4月份销售面积相比3月份,下降了36%,和4月份各大楼盘疯狂做活动相关。

受政策影响,目前购房享400元/㎡补贴的政策还没有落实,很多楼盘已经打出补贴200元/㎡、400元/㎡等优惠政策,偷换政府补贴的概念。包括部分没有承诺补贴的楼盘在内,众多购房者也在观望,成为4月份宜春销售面积下滑的原因之一。

 

老城区及城南板块

城南大多都在清盘,促销政策以特价房为主,尾盘对市场影响力度不大。苹果100均价3200元/㎡;千年美丽主推高层和单身公寓,打出特价房2998元/㎡,高层均价3400-3500元/㎡;明月华府推出30套95㎡特价房源,均价3300元/㎡;欧景名都特价2998元/㎡起,均价约3800元/㎡;凤凰春晓5月1日开盘,目前销售套数尚未备案,均价3850元/㎡。

 

袁州新城

各楼盘价格想对来说比较稳定,万达概念板块,在近期看来,不温不火。唯一高调办活动的楼盘,只有江南·金悦湾,金悦湾近期修改了楼盘规划,把复式改成普通高层住宅,均价4380元/㎡,活动一场又一场,和恒大绿洲、碧桂园一起,抢占客户群。秀江风情开盘在定价和宣传力度方面做的不太好,价格和销售方案都在调整中;秀江名门均价3800元/㎡,价格较之前略有下调。帝泊湾、泊水湾、嘉晨·东郡均价基本相当4400-4500元/㎡左右,都打出较低的特价房。天御蓝湾近期销售额不错,虽然没有举行开盘活动,已经正式开始卖新的房源。

 

宜阳新区

紫金名门起价3578元/㎡,汇景香颂一口价3188元/㎡,尚城印象特价3666元/㎡,和园高层一口价3800元/㎡起,翡翠城电梯洋房3710元/㎡起;宜阳板块的价格波动很大,整理来看,各楼盘优惠政策折扣都比之前高一些。因为地理位置、公务员小区等因素的影响,宜阳新区部分楼盘价格,整体保持一个较高的水平,馨园均价6000元/㎡,最近的销售额非常可观。香樟儿童城特价3800元/㎡,近期的优惠政策也比较丰富。

 

北湖板块

以环境、学区为主要诉求的北湖板块,3大楼盘也主要以清盘为主。北湖·书香名郡一二期清盘,部分特价房3700元/㎡起,三期高层均价4300元/㎡;北湖豪苑团购特价房3980元/㎡,均价4500元/㎡,3万低首付;北湖湾清盘均价4100-4300元/㎡,总价9.5折优惠,这3个楼盘以清盘为主,市场占有率不高;港中旅近期的活动轰炸也没间断过,高层均价5000元/㎡,总价88折,单价再减400元/㎡。

 

城西板块

城西板块一向是宜春的冷门板块,地理位置偏僻、基础设施差,除了引以为傲的锦绣山庄情节,在此落户的碧桂园等楼盘,在某些方面,先天不足。就算如此,恒大强势打入宜春市场的行为,炒热了城西板块,也横刀阻断了相当一部分楼盘的销售业绩。

恒大一个多月的活动轰炸后,截止到目前,恒大高层签约面积达11606.33㎡,多层洋房销售面积6335.45㎡,低层洋房2731.69㎡。

恒大对宜春市场的冲击不可谓不大,碧桂园不甘示弱,同样抢占了不少购房客户。两个全国排名前十的房地产公司,近期的争夺战相当激烈。水墨江南均价4000元/㎡,与本楼盘存在重叠客户群,开盘在即,认筹阶段对宜春市场也有一定影响。

 

2017年2月市调表

 

2017年2月市调表

 

2018年3月市调表

 

 

2018年3月市调表

 

上面是2015年3月到2018年3月宜春房地产市场价格的市调原始记录的部分截图,价格变化规律与特定子市场的关系可以仔细斟酌一下。

说了这么多,究竟要想解释一个什么问题?

先看一下,这个市场价格从2017年3月到2018年3月,价格上涨25%-30%。有没有争议?!市场均价5500元/平方米有没有争议?

 

相关的两个解读:

一、这个是2013年以来,市场经历各种政策调整后的补涨!就是说如果宜春房地产市场正常发展,从2013到2018年5年,累计上涨40%!相当于每年上涨6%,复合计算约40%。根据市场规律,这个涨幅是正常的。正因为2013至2016年市场出现滞胀库存奇高,造成市场价格停滞不前,才启动去库存政策,加上全国性的棚户区改造执行加上“房票政策”引爆市场,一年内把前面的应该正常上涨的价格空间全补上,传说中的“一口吃成胖子!”。

二、市场短期内上涨过快,可能给市场带来隐患,政府调控措施即将出炉!

为什么这样说呢?

我发现一个规律,当宜春房地产市场价格在短期内上涨30%左右,或者几年时间累积应该上涨幅度差低于30%,政府就会扛不住或者在综合利益方面出现矛盾,政府这个上帝之手就会启动。或者说当30%这个市场敏感幅度出现,市场的综合忍耐力就会崩溃,市场一定会调整。谁动了谁的奶酪或谁吃不到奶酪,我们不得而知!

不信?来看!

2008年,金融危机。2009,2010市场出现多种政策,刺激市场。2011年市场量价齐升,涨幅突破37%。2012-2013市场土地供应量暴涨,市场开发量也是同步。其中最特殊的开发是8000多户的3个公务员小区,100多万方的体量。招商进来的碧桂园70多万方。要知道当时市场每年的去化量就100万平方米左右。究竟是利益驱使还是有意调控这个说不清。同时,袁州新城4个楼盘启动,体量不小于碧桂园。开发区香槟国际、创维、凯旋城、凯怡半山,北湖板块4个盘全面启动,市场进入开发暴涨时代!全城价格战开始!从价格暴涨到开发量暴涨就3年时间!其中逻辑我们应该都清楚!那是上帝的另一只手在行动!

2014-2015年,市场被库存量拖累,各种问题接踵而至。2016-2017市场3次去库存政策启动,棚改开始,房票执行。市场从此进入上涨通道!

这个过程,我们可以看出一个共同点!不管市场上涨还是暗跌,背后都有政府的影子!显然,上帝之手随时都在!只是,手法比较生硬,手段并不高明,缺乏智慧或者说总是后知后觉“慢半拍”!

还有,我们可以看出:所有调控都不是让房价下跌,只是让价格涨得慢一些。每次市场价格上涨都是爆发式的。开发商玩不过政策,管理方玩不转市场!

那么,这一波上涨已经触及到相关部门调控的底线吗?

我想,可能已经要开始了!

但是,我估计ZF会吃一堑长一智,这次调整会更有智慧!市场的分化也会出现前所未有的局面。

我们已经看到,袁州新城、宜阳新区东北部、开发区等区域的开发量在直线上升,政府开发的“双限房”的9块地正在启动!开发节点安排与公务员小区开发很相似,只是对象不同,定位不同,价格不同,打压市场的目的却一样。市场潜在开发量很快达到惊人的400万方,如果市场成交量出现什么变化,库存量一下子就会上来。上次分析过,宜春市场如果除去棚户改造、房票刺激的影响,市场每年的成熟客户购买总量不超过140万方!如果开发超前加速,成交滞后,市场的心理态势就会逆转,又会出现观望僵持。双限房的体量对市场的心理冲击不可避免。对市场客户的消耗会缓解“无房可卖”的紧张状态,卖方市场的心理定位会出现微妙变化。市场说不定就变天!

2014-2015那样的历史会重演吗?这是一个可能。

土地市场的控制似乎更有方法。土地价格已经上涨,开发商的土地成本已经全面上升,回不去原来的价格了。双限房的产品似乎有很强的针对性,中低档的价格定位似乎给市场的冲击完全不能与公务员小区和碧桂园的影响力(碧桂园当时的装修房产品实质是消耗购买力较高的客户群体,公务员小区则锁定了高端客户,让价格龙头细分市场客户群被斩首,市场失去上涨动力!)。宜春经过土地政策调整,房票政策执行,棚改拆迁现金补偿造成的购买力变化,市场已经逐渐从刚需低端市场转化为二次置业为主的改善型中高端市场。所以,市场价格拉起之后,产品因为市场的需求变化,市场分化的力量可能会冲淡9块地的影响力!也就是说,市场可能出现“中低档与中高端的市场争夺,是你打你的我打我的”,相互干扰不大。拆迁安置“居者有其屋”,市场高端客户有“新的选择”。你享你的“优惠价”,我买我的“品位房”!

不管市场调控与否,三点要记住:市场不可能回跌至现在的价格;再次暴涨的可能性已经不大,库存量再增加到压垮市场价格的可能很小;市场的变数仍然掌握在管理机构手中,9块地入市的价格、产品特点、开发节奏、机构的调控手段是市场变化的关键。

市场心理是价格的风向标!什么时候都是这样!

关于调控房价不跌是前提,房价违反市场规律的暴涨也是不允许的!市场出现下跌或暴涨,相关机构就会利用一切手段做出“心理干预”!宜春市场10年以来都是这样。

该买的快买,该卖的快卖!走极端的都会吃亏!因为,“执其两端而用其中”可能下一步的调控原则!

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