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🦢汉园茗院🦢

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一、区位：西丽大学城边缘，交通是最大 “加分项”

汉园茗院地处南山区西丽街道大学城片区，具体位于南方科技大学东侧、留仙大道旁，从板块定位来看，属于南山的 “边缘区域”，但交通优势却十分突出，成为项目的核心竞争力之一：

双地铁通勤便捷

：距离地铁 5 号线长岭陂站仅 50-150 米，步行 3 分钟内即可抵达，一站直达深圳北站（可换乘 4 号线、6 号线），30 分钟内可直达福田中心区，无论是往南山科技园还是龙华片区通勤，都十分方便；远期规划的地铁线路也在片区布局，未来交通便利性有望进一步提升。

自驾出行需注意拥堵

：紧邻留仙大道、南坪快速两条主干道，可快速衔接广深高速、京港澳高速，轻松通达深圳各区；但需注意，早高峰时段留仙大道往福田方向车流密集，易出现拥堵，通勤时间需预留充足缓冲。

板块属性偏 “纯居住”

：片区以 “大学城 + 科研” 为核心定位，周边环绕南方科技大学、哈尔滨工业大学（深圳）等高校，学术氛围浓厚，居住环境相对安静；但缺乏像南山科技园、后海那样的核心产业支撑，板块增值潜力相较于南山核心区稍弱，更适合以 “自住” 为主要需求的购房者。

二、户型：109-169㎡全改善布局，这两类户型最值得优先考虑

项目本次主推 A 区 418 套房源，均为精装准现房，户型覆盖 109-169㎡3-5 房，主打改善需求，整体设计无明显硬伤，部分户型在通透性、赠送面积、空间利用率上表现亮眼，具体亮点户型可重点关注以下几类：

111㎡ 3 房 2 厅 2 卫

：采用竖厅结构，做到了南北通透，东南朝向的设计让房间既能直面小区花园，又能眺望塘朗山景，视野开阔且私密性较好。主卧同样实现南北通，通风效果出色；厨房空间宽敞，满足多人协作烹饪需求；面宽充足，客厅采光无压力；更贴心的是，背面阳台可灵活改造为房间，赠送面积可观，居住实用性远超同面积段的 109㎡户型，不过这类房源数量较少，有意向需提前与置业顾问对接锁定。

121㎡ 4 房 2 厅 2 卫

：位于 1 栋 4 单元，东南朝向直面小区花园，避免了临街噪音干扰。南北通设计保障了全屋通风采光，相比 110㎡左右的三房，仅增加 10㎡面积就多出一个房间，空间利用率极高，800 万内即可入手，无论是三口之家还是三代同堂，都能满足居住需求，堪称本次推售中的 “性价比之王”，适合预算中等、追求功能性的改善家庭。

109-112㎡ 3 房 2 厅 2 卫

：经典竖厅布局，西北朝向，部分高层户型可俯瞰长岭陂水库与西丽生态绿地，景观视野尚可。餐客厅方正，无明显户型硬伤，背面阳台与边上的储物间可改造为房间，赠送面积较多，能进一步提升空间利用率；但需注意，该户型朝向地铁与城市道路，噪音影响相对较大，建议优先选择 15 楼以上的高楼层，以降低噪音干扰。

159㎡ 4 房 2 厅 3 卫

：位于 1 栋 5 单元，东南向直面塘朗山景，双面宽主阳台设计让空间更显通透，赠送面积几乎做到了 “最大化”。双套间布局对有老人的家庭十分友好，长辈居住能拥有独立卫浴，保障私密性；4 个卧室中有 3 个带阳台，日常晾晒、休闲观景都很方便，居住舒适度拉满，不过单价稍高，总价约 1000 万起，更适合预算充足、追求品质生活的改善群体。

169㎡ 5 房 2 厅 3 卫

：朝南向看外景，双阳台南北通设计保障了全屋通风，双套房满足多人口家庭的私密需求。原始户型无明显差异，部分房源可将一个南向房间包进主卧，打造大套房设计；但改造后主卧进深偏大，实际使用时可能会出现 “空间浪费” 的情况，实用性受一定影响；1100 万内可入手，适合人口较多、对空间面积有高需求的家庭。

三、价格：比周边新盘低 2.2 万 /㎡，与二手房形成 “价差优势”

汉园茗院的定价是本次入市的 “核心吸引力”，对比周边新盘与二手房，价格优势十分显著，对购房者的吸引力不容小觑：

新盘对比：单价低 2.2 万 /㎡，总价省超 260 万

：西丽片区目前在售的新盘鼎胜金域阳光家园（2023 年 9 月开盘）均价约 8.8 万 /㎡，而汉园茗院 6.6 万 /㎡起的单价，每平米直接低 2.2 万。以 121㎡四房为例，购买汉园茗院比鼎胜金域阳光家园总价可省约 266 万；更关键的是，汉园茗院是精装现房，买入后即可装修入住（部分房源甚至可直接拎包入住），而鼎胜金域阳光家园为期房，交付时间需再等 1-2 年，无需承担期房的等待成本与烂尾风险。

二手房对比：单价低 3-4 万 /㎡，“价格倒挂” 明显

：项目周边的宝能城二手房价格偏高，75㎡三房成交价约 700 万（单价约 9.3 万 /㎡），89㎡四房成交价约 900 万（单价约 10.1 万 /㎡）；反观汉园茗院，110㎡大三房 700 万内可任选，121㎡大四房 800 万内可入手，单价仅 6.6-7.2 万 /㎡，与二手房形成 3-4 万 /㎡的 “价格倒挂”，对于刚需和改善群体来说，相当于 “以更低价格买新房”，性价比优势突出。

付款政策：支持常规贷款，部分房源可享额外优惠

：项目支持正常商业贷款、公积金贷款，符合深圳现行购房政策（首套房首付 3 成，二套房首付 7 成）；需要注意的是，项目无首付分期等宽松政策，购房前需确认资金是否到位。此外，通过提前预约看房，与置业顾问一对一对接，部分房源还可申请 “额外优惠”，具体可在预约时详细咨询。

四、配套：商业、生态能满足日常，教育医疗待提升

项目周边配套虽不是 “顶级配置”，但基本能覆盖日常生活需求，部分配套甚至超出预期，不过教育与医疗资源仍有提升空间：

商业配套：3 公里内 3 大商业体，购物便利

：3 公里范围内有 3 个大型商业体支撑日常消费 —— 宝能环球汇 MALL（10 万㎡，步行 10 分钟可达，涵盖大型超市、连锁餐饮、影院、亲子游乐等业态，满足全家庭消费需求）、塘朗城商业（6 万㎡，步行 15 分钟，主打年轻消费群体，有网红餐饮、潮牌店铺等）、京基御景峯商业（4 万㎡，驾车 5 分钟，业态更偏向社区便民，有生鲜超市、药店、便利店等），日常购物、娱乐无需远行。

教育配套：自带幼儿园，中小学非 “顶级名校”

：项目 A 区南面自带 9 班幼儿园，孩子入园方便，无需跨区接送；周边有塘朗小学、南方科技大学附属实验学校（小学部）、西丽第二中学等学校，教学质量处于南山 “中等水平”，但均非南山公认的 “顶级名校”（如南山外国语学校、深圳实验学校等），若对学区有高要求，需谨慎考虑。

医疗配套：二甲医院近，三甲医院远

：最近的医院是南方科技大学医院（二甲，驾车 10 分钟），能满足日常感冒、体检等基础诊疗需求；但三甲医院需前往南山医院（驾车 25 分钟）或福田片区的医院，医疗资源稍显薄弱，更适合年轻人居住，家中有老人的购房者需重点考量就医便利性。

生态配套：近山近水，居住环境舒适

：项目临近塘朗山郊野公园、长岭陂水库，步行 15 分钟即可到达，日常散步、晨跑、亲子露营都有合适场所；部分高层户型还能直接看到塘朗山景或长岭陂水库景，居住环境清新舒适，一定程度上弥补了板块核心资源的不足。

五、硬伤：这三大问题需重点权衡，避免踩坑

尽管项目在价格、户型、交通上有优势，但硬伤也十分明显，购买前需充分评估自身接受度，避免后期居住体验受影响：

噪音干扰是核心隐患

：A 区西面紧邻地铁 5 号线高架段，1-10 楼层噪音影响显著，实测白天噪音约 65 分贝、夜间约 55 分贝，即使加装双层隔音玻璃，也难以完全消除地铁通行时的震动与噪音；B 区南面紧临平南铁路，目前虽处于荒废状态，但未来可能因西丽高铁站运营需求，改造成高铁线路，存在潜在噪音风险，对居住安静度要求高的购房者需直接避雷。

楼间距近，采光视野受限

：A 区所有楼栋均为 30 层以上超高层，楼栋间距仅 30-40 米，部分低楼层户型会被周边楼栋遮挡，白天采光效果差，需依赖灯光照明；南面户型还会被小区幼儿园和周边住宅挡住视线，难以看到远景，仅有西北向（看水库）和东南向（看山景）的部分高楼层户型，能拥有较好视野。

产权缩水，小区规模小

：项目 2019 年启动建设，至今已过去 6 年，深圳住宅产权为 70 年，相当于产权已缩水 6 年，未来二手交易时，产权年限可能成为议价短板；同时，A 区总户数 1014 户，仅由 1 栋（分 5 个单元）、2 栋和裙房组成，小区花园 “中规中矩”，绿化覆盖率约 30%，活动空间较小，相比宝能城等大型社区，居住的舒适度与私密性稍逊。

六、总结：这类人群可入手，这类人群需谨慎

综合以上分析，汉园茗院是否值得买，核心取决于 “购房需求” 与 “接受程度” 的匹配度，并非适合所有购房者：

适合购买人群：

南山、龙华通勤的改善家庭

：在南山科技园、龙华红山等区域工作，预算 700-1100 万，追求 “现房交付（避免期房风险）+ 大空间户型”，能接受边缘板块配套，更看重通勤便利性的购房者，项目的交通优势与户型设计能很好满足需求。

看重 “价格倒挂” 的刚需群体

：对比周边二手房有明显价差，且精装现房可直接入住，无需等待装修，计划长期居住（5 年以上），对短期增值要求不高，更关注 “以低价格买新房” 的刚需，可优先考虑。

多人口家庭

：121㎡四房、159㎡/169㎡五房空间充足，双套间设计能满足三代同堂的私密需求，周边学术氛围浓、生态环境好，适合有孩子的家庭长期居住，兼顾居住舒适度与成长环境。

不建议购买人群：

追求 “学区房” 的家长

：若以 “孩子就读名校” 为核心购房目标，项目周边学校非南山顶级梯队，后期可能面临 “上学难” 或 “学区不满意” 的问题，建议优先选择南山外国语学校、深圳实验学校等学区的房源。

看重短期增值的投资者

：片区缺乏核心产业支撑，属于南山边缘板块，短期（3 年内）增值潜力有限，投资回报率可能低于福田 CBD、南山后海等核心区域，投资需谨慎，避免资金被套牢。

对噪音、居住密度敏感的购房者

：低楼层受地铁噪音影响大，超高层 + 近楼间距导致居住密度高，若对居住安静度、空间舒适度要求高，建议选择其他低密、远离交通干线的项目，避免后期居住体验不佳。

最后提醒：看房需提前预约，这两点要注意

预约细节：提前来电，享一对一服务与额外优惠

：项目仅接受提前来电预约（中介勿扰），预约后可享受置业顾问一对一服务，不仅能详细了解房源剩余情况、价格优惠，还能根据需求推荐合适户型；建议先线上梳理意向户型（如 111㎡、121㎡），避免看房时盲目选择。

现房优势：实地考察，确认房屋品质

：作为精装准现房，看房时可直接进入实体房查看 —— 比如墙面是否平整、地板有无缝隙、家电品牌是否与宣传一致，还能实际感受房间通风效果、阳台大小、采光情况，避免期房 “货不对板” 的问题；建议带装修师傅或有购房经验的朋友同行，帮忙检查房屋质量，降低购房风险。

如果你正在南山看房，且预算与需求恰好匹配，汉园茗院的 “低价 + 现房 + 双地铁” 组合，确实是当下市场中的 “高性价比选项”；但务必提前实地考察，亲身体验噪音、采光等实际情况，充分权衡利弊后，再做出最终决策。

汉园茗院以改善型产品为主，户型面积包括109-112㎡三房两厅两卫、121㎡四房两厅两卫、157-159㎡五房两厅三卫和168-169㎡五房两厅三卫。

109-112 ㎡3房2厅2卫竖厅：经典竖厅布局，三、四单元，西北向，朝向地铁和城市道路，道路噪音对户型影响较大，高层视野开阔可俯瞰长岭陂水库和西丽生态绿地，背面阳台和边上的储物间可调整为一个房间，赠送面积较多，餐客厅方正，户型整体没有硬伤

111㎡3房2厅2卫竖厅：户型竖厅结构，南北通，东南向， 背面阳台可调整为房间，厨房很大，主卧也能南北通，这个设计蛮好的，面宽也足够大，主要看小区花园和塘朗山景，这个户型比109㎡明显要好不少。

121㎡4房2厅2卫：2条腿，位于1栋4单元东南朝向看花园；南北通设计，相较于110多了10㎡但多了一个房，推荐。

159㎡4房2厅3卫：1条腿，位于1栋5单元东南向，看塘朗山景，阳台设置的比较满，基本赠送做足了，双面宽主阳台，双套间，家里有老人住进来一点压力都没有，4个卧室有三个都有阳台，确实挺爽。

项目基础数据

开发商：深圳市汉园房地产开发有限公司

物业：新润园物业有限公司

宗地号：T506-0060

性质：住宅

总占地： A区约20214.15㎡B区约12255.62㎡

总建面： 约28万㎡，分A、B两区开发，A 区约177135.24万㎡

小区分布：分为A、B两区，总共有7栋建筑，其中A区有4栋住宅、1栋保障房和1所幼儿园，B区有3栋住宅。

总户数：约1014户（A区）+474户（B区）

车位比：A区1088个（196地上892地下）B区约有579个

梯户比：3梯3户，3梯4户，3梯5户

主力户型：A区：主力户型110-257㎡，包括3-5房平层及复式。B区主力户型115-187㎡，以4房为主。

楼层总高：46/-3层 单层层高3.0米，部分楼栋3.6米

交付时间：A区2025年4月.B区2025年6月（现房）

交付标准：A区：精装交付，B区：毛坯交付

批地时间：2018年（70年）

容积率：6.58

绿化率：30%

使用率：75%（不含赠送）

水电费：民水民电，

燃气：有燃气

物业费：5.6元/m²/月

停车费：250元/月

教育：自带9班幼儿园，周边有南方科技大学实验学校、道尔顿新华公学等。及规划中的九年一贯制长源学校。

地铁：紧邻地铁5号线长岭陂站，步行约80-150米

位置：南山区留仙大道以东，长岭一号路以北

A区在售户型（精装）

110㎡ 3房2卫 折后总价 667-700万

120㎡4房2卫 折后总价 780-800万

158㎡ 4+1房3卫折后总价 1100-1200万

168㎡4+1房3卫折后总价 1200万左右

B区在售户型（毛坯）

1单元116-118㎡4房2卫，705-730万

2单元121-123㎡4房2卫，753-800万

3单元165㎡4，房2卫03户，1047-1088万

3单元01、02户185-187㎡4房23卫，1218-1287万

（全程认证，无分机号）

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