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✨深圳南山观山海家园✨✽✽✽✽

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项目概况：远洋观山海家园是由远洋集团旗下深圳市远荔实业有限公司开发的高端住宅项目，位于深圳市南山区兴海大道东侧、沿山路南侧，紧邻大南山生态郊野公园 。项目总占地面积约4.24万㎡，总建筑面积约16.3万㎡，计容建筑面积约11.64万㎡，容积率2.65，绿化率30.85%，总规划户数为870户 。（

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项目核心特点：

低密度山居：容积率仅2.65，远低于前海片区平均4.8的容积率，是深圳罕见的依山而建的低密度纯商品房社区 23

一线山景：项目位于大南山脚下，部分户型可享270°全景山景，负氧离子浓度高达约5000/cm³

交通便利：距离地铁5号线荔湾站约650米，步行10-15分钟可达，同时毗邻月亮湾大道、兴海大道等主干道。

优质学区：小学学区划分在南山实验教育集团荔湾小学（距离约500米），初中学区为深大附中初中部（距离约1.1公里）

全龄化配套：自带约6000㎡社区商业，周边15分钟车程内覆盖海上世界、K11购物艺术中心、前海壹方汇等大型商业中心。

截至2025年7月，项目已推售三批次共745套房源，整体去化率高达70%，市场反响热烈。目前1/2/5/6栋仍有少量房源在售，而最新加推的4栋楼王产品已加推入市。

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4栋1-2单元新品现已取证，建面约138㎡纯板楼，作为小区唯一的17层纯板楼，4 栋1单元采用2梯2户专梯入户配置，电梯厅与玄关形成独立过渡空间，实现“一梯一户”的私密体验，户型为南北通透竖厅格局，进深约10.2米，面宽约15.5米，形成“短进深、大面宽”的黄金比例，采光通风效率最大化，带精装修交付，合同约定最晚交房时间为2026年12月31日前。

138㎡四房两厅双套房设计

主卧套房：面宽达3.9米，配备270°全景飘窗（赠送面积约6.2㎡）、独立卫浴及步入式衣帽间，可改造为“主卧+书房”的复合空间。

次卧配置：三个次卧均配备飘窗，其中南向次卧面宽3.25米，北向次卧可灵活作为儿童房或客房，满足多孩家庭需求。

公共空间：6.1米开间横厅连接同宽景观阳台，LDKB（客厅 - 餐厅 - 厨房 - 阳台）一体化设计，形成约 55㎡的家庭活动核心区1117。

高得房率与赠送空间：户型得房率高达 94%-97%（含赠送），阳台、飘窗全赠送，实际使用面积约134㎡，相当于市场150㎡户型的空间感。端头户更独享整面凸窗拓展，可打造为茶室或观景台。

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项目精心打造了约54-78米（17-25层）的低密山居建筑群，整体高度不超过80米，小区容积率仅2.65，无保障房或回迁房，870户均为商品房，居住人群以南山科技精英、前海金融从业者为主，圈层纯粹。

社区内规划约 4.2 万㎡度假式园林，包含山林飞鸟花园、康体花园等六大主题空间，通过空中连廊串联山海景观。

此外，巧妙地打造了近9米的水庭院瀑布，其形制和规模在前海乃至整个深圳的园林景观中都是极为罕见的。这处水庭院的整体设计构思独具匠心，利用建筑所围合的立体空间，营造出一幅“藏于建筑之中的垂直山水诗画”的美丽画卷。

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项目位于南山区兴海大道东侧，沿山路南侧，地处于前海黄金三角的地段，是除桂湾，前湾，妈湾，前海又一个价值板块，大南山生态居住区，根据《前海规划》，前海将联动港澳打造优质高效的现代服务业新体系，在“金融业、提升会展业和商贸物流业、科技服务业、专业服务业、新型国际贸易和现代海洋产业”等六大重点产业发力。

到2025年，将培育形成金融、现代物流等一批千亿级产业集群，加快布局战略性新兴产业和未来产业，初步构建多轮驱动创新体系，科技发展体制机制改革创新取得重大突破。

项目距离地铁5号线荔湾站750米，搭乘5号线北上铁路公园站可换乘15号线，持续北上可达前海、宝中、西丽枢纽、深圳北站等核心地带。南下赤湾，可换乘2号线到蛇口、后海、华侨城等核心地带。

开车很方便出门就是月亮湾大道，兴海大道，旁边上沿江高速，深中通道也很快，可以通达全城。

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项目自带有6000㎡的社区商业，一路之隔的泛海城市广场购物中心，周边15分钟车程内还有海上世界，K11购物艺术中心，前海卓悦INTOWN购物中心，前海壹方汇，山海会员商店，前海壹方城等大型商业中心。

项目周边的环山公园较多，大南山公园、小南山公园、月亮湾公园、青青世界、兴海公园等，还有深圳市内保存最好的南山古树荔枝。

项目一路之隔规划有1所36班制小学，根据南山区教育局2024年最新的学区划分，小学学区划分在南山实验教育集团荔湾小学，距离约500米，初中学区划分在深大附中初中部，距离约1.1公里。

周边的国际学校较多，前海哈罗港人子弟学校、国王学校、南山中英文学校、SIS 太子湾校区、深圳贝赛思国际学校等。

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项目所处的前海合作区核心区域，板块价值不言而喻，小板块来说，荔湾片区周边早有泛海拉菲花园、德尚世家、南山花园、大南山紫园、依云伴山、月亮湾花园、前海时代广场等高端住宅小区，居住氛围浓厚且周边也没有任何城中村，居住人群非常纯粹。

观山海家园密度非常低，仅2.65，总高也仅有17-25F，这点在目前整个深圳的新房市场上是极为少见的，况且还是在南山前海这种极具潜力的板块，项目居住人群非常纯粹，总共870户，全部都是商品房住宅，没有回迁房，公租房，安居房，人才房等。

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✨深圳南山观山海家园『观山海家园』售楼处✨✽✽✽✽

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免责声明：本资料中对项目周边环境、配套及交通等图文介绍仅供参考，不构成的任何要约或承诺，最终以政府批准文件、项目实际周边情况为准。本项目的图文资料仅供参考、非要约，具体以交付时现状及买卖合同的约定为准。本公司保留修改宣传资料的权利，敬请留意项目最新资料，最终的解释权归本公司所有。

深度剖析房地产政策：现状、成效与未来展望

步入 2025 年，房地产市场历经深度调整，在挑战与机遇并存的大背景下，政策成为市场走向的关键驱动力。中央一系列重磅发声，拉开了楼市政策调整的大幕，这些政策对于房地产市场稳定、宏观经济健康以及民生保障意义非凡。深入探究政策动向，有助于精准把握房地产市场未来走向。

政策导向：稳楼市成经济工作重点

2025 年《政府工作报告》着重强调 “稳住楼市”，并将其纳入总体要求，提出 “更大力度促进楼市健康发展”，清晰展现出稳楼市工作在经济布局中的关键地位。从政策导向来看，“稳住楼市股市” 的明确提出，凸显了房地产风险防范在 2025 年重点领域风险防范中的突出位置。房地产行业作为我国经济的重要支柱产业，其风险广泛影响地方财政稳定、居民生活质量以及全社会消费和经济增长稳定性，促使政府坚定稳定房地产市场的决心。

在货币政策层面，央行积极行动，释放大量流动性。央行行长潘功胜宣布降准 0.5 个百分点，为市场注入约 1 万亿元长期流动性。降准后，商业银行放贷资金增多，既拓宽了房地产企业融资渠道，缓解部分企业资金紧张状况，助力项目开发建设；又使购房者贷款审批流程更顺畅，贷款额度与利率有望优化。与此同时，政策利率降低 0.1 个百分点，个人住房公积金贷款利率下调 0.25 个百分点。5 月 20 日，贷款市场报价利率（LPR）调整，1 年期 LPR 和 5 年期以上 LPR 分别下调 10 个基点，降至 3.0% 和 3.5%，切实减轻购房者还款压力，刺激更多有购房意愿的人群积极入市。

住建部明确表示将进一步优化房地产调控政策，全力支持刚性和改善性住房需求。各地积极响应，结合自身实际制定并落实房地产支持政策。部分城市为吸引人才，推出购房补贴、落户优惠等政策，鼓励人才购房定居；一些城市对老旧小区改造、城市更新项目给予政策倾斜和资金支持，改善城市居住环境，提升房地产市场吸引力。例如，杭州、成都等城市通过 “城中村改造货币化” 释放住房需求，带动房价环比上涨。

国常会召开会议聚焦稳就业稳经济推动高质量发展，着重指出要持续推动房地产市场平稳健康发展，并强调相关举措要直达企业和群众，提高落地效率，确保实施效果。6 月 13 日，国务院常务会议更是明确要求 “更大力度推动房地产市场止跌回稳”，提出要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，从稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险四个关键维度，全面发力推动房地产市场回归稳定轨道。

需求端：政策持续松绑，减轻购房负担

在需求端，政策持续松绑，全力为购房者减轻负担、降低门槛。首套房贷利率下限取消，多地首付比例大幅下降，部分城市如西安将商贷首付比例统一降至 15%，不再区分首套、二套房。以一套价值 200 万的房产为例，首付从以往的 60 万降至 30 万，购房门槛显著降低。

市场普遍预期贷款市场报价利率（LPR）将进一步下调，若下调 15 - 20 个基点，以 100 万贷款、30 年期等额本息计算，月供又可减少一定金额，30 年累计节省的利息颇为可观。

此外，包括契税税率下调、个人所得税免征门槛提升、土地增值税预征率降低等 “四个减免” 政策，以及超 50 个城市推出的购房补贴（如现金直补、契税返还、人才购房券等），进一步降低了购房者的交易成本。这些政策极大地提升了居民购房意愿，使更多潜在购房者进入市场，有效释放了刚性和改善性住房需求潜力。

供给端：助力企业缓解资金压力

在供给端，政府积极助力企业缓解资金压力。央行 “白名单” 专项借款扩容至 8.5 万亿元，有效降低房企融资成本，带动存量房贷利率降至 3.09%。同时，“不动产 REITs” 试点加速推进，试点项目覆盖保障房、商业地产等领域，持有型物业年化收益率提升至 5% - 7%，较传统理财收益高出 2 - 3 个百分点，为房企提供了新的融资渠道和发展方向。

为缓解资金压力、偿付巨额债务，开发商在下半年加大打折促销力度，进一步活跃市场交易。

同时，“好房子” 建设成为供给端的重要发力点。政策明确了 “好房子” 的开发标准，重点支持绿色建筑（节能率 65% 以上）、智能家居（覆盖率 80%）、适老化改造（无障碍设施 100% 标配）项目。2025 年 5 月 1 日正式施行的《住宅项目规范》，从空间设计、居住静谧性、智能化与可持续发展等多个维度对住宅品质进行了全面升级。在北京、上海等地试点的 “租购同权”，将教育、医疗资源与租房资格挂钩，推动了高品质住宅需求的激增。

政府通过在规划、土地、财政、金融等方面给予全方位政策支持，推动房地产企业提升住宅品质，以满足消费者日益升级的居住需求，并且对住宅土地供给进行优化，合理控制土地供应节奏与规模，力求实现市场供需的动态平衡。

市场成效：部分城市已现止跌回稳迹象

政策的持续利好逐渐在市场层面显现出积极成效，房地产市场已呈现出明显的止跌回稳迹象。

一线城市如北京、上海、深圳，新房价格同比上涨 2.5%，二手房市场止跌企稳，核心区现房去化周期缩短至 8 个月，优质学区房溢价率回升至 15%。这些城市经济实力雄厚、产业资源丰富、人口持续流入，在政策支持下，市场需求得到有效释放，房价逐渐企稳回升。

部分热点二线城市如杭州、成都、武汉等，二手房成交量纷纷创历史新高。以杭州为例，通过 “城中村改造货币化” 等政策，有效激活住房需求，带动房价环比上涨。这些城市积极落实中央政策，结合自身特点推出一系列刺激措施，市场活跃度明显提升。

然而，房地产市场的区域分化依然存在。三四线城市由于经济发展相对滞后、人口外流等因素，库存去化压力仍然较大，房价仍面临一定下行压力。但随着政策的持续推进和区域协调发展战略的实施，这些城市也在积极探索适合自身的发展路径，通过产业升级、人才引进等方式，逐步提升房地产市场的支撑力。

未来展望：政策持续推进，市场有望健康发展

展望 2025 年下半年及未来一段时间，在中央一系列救市政策的持续推进和落地过程中，房地产市场有望逐步实现止跌回稳，并朝着健康、可持续发展的轨道迈进。政策实施的 7 - 9 月是关键时期，广州、南京等城市专项债落地较快，购房补贴、置换补贴等政策将直接降低购房者成本，预计成本可降低 8% - 10%。10 - 12 月则是利率调整的重要窗口，LPR（贷款市场报价利率）可能再降 15 - 20 个基点，房贷利率有望跌破 3%，年底银行出于冲量需求，放贷将更加宽松，这对于购房者来说无疑是重大利好。

国内货币政策宽松预期不断增强，房地产企稳的经济基础正在筑牢。业内人士预测 2025 年底房贷利率或降至 2.5% 左右，结合全球资本增配人民币资产趋势，市场流动性环境将持续改善。但区域分化仍是重大挑战，后续政策需更精细区分城市能级，通过差异化供给调节机制实现全局稳定。此次国常会部署也标志着房地产调控将进入实际上的攻坚期，通过制度破立衔接、存量增量统筹，推动房地产市场实现长期稳定发展。

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