任志强:房地产还有二十年红利,但别去这些城市

有人老说房产税出台，也就是他们吹吹吧

在空前的房地产调控下，中国的房价本来是有希望回归理性，保持稳定的，没成想席卷多个城市的“人才战略”把房地产调控撕开了一个大口子。

说实话，关于房地产走势还是任志强看得透彻，多少“空军”在和他的对战中都败下阵来。

最近，任志强又发表言论了，还是那么犀利，入木三分，以下是全文，希望能帮助大家看清房地产的未来。

中国未来的房价会一直涨　

价格来自于需求。如果没有需求就没有价格。而未来20年，中国要让城市化完成率达到70%。这意味着城市化建设还在加剧进行。

农村人口往城市迁移，小城市人口往大城市迁移，弱城市人口往强城市人口迁移。中国人口快速流动还有20年。　　

流动产生需求，需求产生价值。但流动的同时也会让市场分化，城市分化。分化后，强的城市需求一直叠加，弱的城市需求减退，直至衰亡。　　

所以，中国未来的房价会一直涨，且还会存在大涨小跌的规律。但是弱的城市一定不会涨，需求没了还怎么涨？如果“涨”也是通货膨胀的字面意思，例如，20年后小县城工资都2万出头了，房价6万有何不可？　　

但是，作为买房的人，一定要踩到这条大涨小跌曲线的谷底，这也就是房产半投资属性的重要之处。因为一个涨幅透支的可能就是你10多年的努力。

我们看到1月份的时候，施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢？涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅较高的一年。　　

利用70个大中城市或者100个城市的指数，看来房价是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因为政府把销售价格给你限制了，所以表面上看是跌了。从有房地产以来，历史上的一个季度计算，今年一季度是房价涨幅较高的一个季度。　

房产税征收还不现实　

今年两会期间，有记者问我们能不能像国外的私有土地那样收取房产税，有一个财政部的副部长告诉他，中国从来没有收过这样的房产税。我觉得他是不太懂。1949年的时候我们是房产税是房产税，地税是地税，1951年的时候把房产税和地产税合并了，叫做房地产税，那个时候土地和国际一样是私有产权的。　　

1951年以后为什么不收了？因为公私合营以后没有私人房屋了，全都是公家的了。因此，房产税没人收了，就取消了。取消以后变成了什么？就变成了工商税，变成了城市维护事业税，附加税，土地使用金，土地出让使用税，耕地占用税等等。现在我们列出来七八个税种，都是属于房产这个范围之内。　　

因为凡是收了房产税的，都不能收其他类的税，房产税你都收了，不就是改善环境吗？维护城市的，你还能收绿化税吗？类似的情况很多。现在的情况下，2011年的时候楼继伟当财政部副部长提出建立物业税的时候，或者是我们房产税征收初期的时候就提出，要减去相应的税费，但是现在后头这句话都被人抹了。要在不减现有税的情况下加税，这是不可能的。　　

但是如果减了一些税，再征，能不能解决现在的土地财政问题？解决不了。

不懂行的人以为房产税还能替代土地出让金。土地出让金70年的一次性支付相当于永久性的土地费，它是复利计算的。可是你要把它分成70年收，政府兜里一下子就没钱了，所以替代不了地方税。　　

回答记者问的时候，他提出通过房产税来调紧税负公平问题，如果要现在收房产税，税负是极不公平的。　　

排名前列，现有的房产税已经很重了，所以你要先取消再收才合理，否则就是税上加税。

第二，原有房屋的价格构成是不一样的，有的交了土地出让金，有的没交土地出让金，我们的商品房占总房量的多少呢？30%多。也就是说接近70%的房子是没有交土地出让金的，你能一并收税吗？你要一并收税的话，可能就会出现很多麻烦。　　

我们还可以看到有的交了大市政费、基础设施费，什么什么一大堆，有的没交。有的房改房是交了土地出让金的房子，商品房改成了房改房，有的不是，是原来分配的住房改房。　　

这里头的构成矛盾很多。最重要的是，我们的房改文件，1997年23号文件里头有一句话，“老人老办法，新人新办法”。那今天你要统一收税，人家说了，文件上写着，我老人得老办法，你怎么能按新人新办法解决呢？所以统一实行这种房产税，几乎是不可能的。

有人老问，房产税出台，房地产税的出台，也就是他们吹吹吧。

哪些地方的房子千万不能买？

分地区看，我们看看东北地区、西部地区，他们的投资增长百分之2.9、1.3，也就说明了这些地区已经没有了增长能力。

东部和中部地区还维持一个增长，其中相当一部分棚改，三四线城市主要的力量在这两个投资领域，所以这个支撑效果还是有的。　　

大家都说，出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了，我个人觉得，越出政策的地儿，越证明房价要涨。不涨他出政策干吗？　　

很多人都问我，到哪买房子？我说你真傻，政府都告诉你到哪买房子了。他在那儿使劲压着，就告诉你到那儿买房子，不压着不就涨了吗？涨了才压着，是吧？

如果那个葫芦扔在水缸里头，你不按着不就往上走吗？你按着才往下走。现在按着，葫芦下去，水上来了。你想想，葫芦按下去了，水缸里的水是不是往上走？这么简单的道理还用问吗？政府告诉你到哪买房子，你就到哪去。　　

开发商没钱不是这个行业不行了　

虽然房价上升，销售金额增长，但开发商的钱越来越少，其中重要的原因是大部分销售的钱都用来还债了。

去年开发商的境外融资，达到388亿美元，今年一季度就高达196亿美元，主要是因为国内没机会，融资困难，开发商兜里的钱不够了。因此也就没钱去扩大投资和买地了。

而如果开发商投资持续下降的话，对中国GDP会产生较大的影响，一季度GDP是6.8，未来下降的趋势可能会进一步增加，影响经济下行。　　

中国房地产市场需求还很大

在城市发展的过程中，重点城市的城市化率，增长速度是非常快的。　　

很多城市为了吸引优秀人才，出台了很多补贴政策，西安吸引人才60万，武汉37万，长沙20多万，郑州也是30多万，总之利用吸引人才造成的人口大量向这些二线城市集中的速度非常快，一年你要增加30万人，你给他多少补贴，他也得有房子，没房子总不行吧？所以这个城市人口变化的规律是不可打破的。　　

现在，中国城镇化发展还很慢，还有很大空间。

排名前列，农村的居民住房问题没有解决，这一部分改善需求也非常大。　　

第二，老龄化。年轻人结婚生孩子是刚性需求，老年人是有房子，但是得改善。北京、上海大概70%的房子是没有电梯的，老人爬不动，要改善。　　

第三，全国大概90%以上的楼没有热水，70%以上没有卫生间。所以改善性需求所占的比例是越来越大的。　　

第四，独居需求，到现在为止大概有7000多万人独居，我们估计五年以后，会达到2亿户，其中一部分是孤寡老人独居，另外一部分是年轻人。　　

第五，企业高级管理人员的改善需求，他们的工作流动性，也有第二套改善房的需求。就我们国家目前的实际房屋总量来看，是严重不足的。

目前住房库存量不断下降，一部分城市已经出现几万人购买一个盘的情况，摇号率低于1%，造成市场恐慌性远远超过房价上涨的压力，当媒体一再强调房子是用来住的，但是忽略其它功能，危险更甚。