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基本信息

开发商：深圳昌恒达房地产有限公司（满京华集团）。

占地面积：38,177.6㎡。

建筑面积：164,343.9㎡。

容积率：3.0。

绿化率：30%。

停车位：地下车位数 1150，车位比 1:1.12。

楼栋总数：10 栋。

总户数：800 户。

物业公司：深圳市满京华物业管理有限公司。

物业费：3.9 元 /㎡・月。

产权年限：70 年。

交付标准：精装交付。

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小区规划

规划涵盖住宅、商业、办公、商务公寓等多种业态，内部大花园与外部景观自然融合，打造自然生态、充满活力的人文小区，提出 “时尚活力、生态小区” 的设计理念，采用简洁现代的立面设计。

周边配套

交通配套：临近惠深沿海高速等道路，距大鹏汽车站约 700 米，有 818 路、928 路等公交。地铁 23 号线、32 号线和龙大城际等轨道交通也在规划中。

教育配套：自带 9 班制幼儿园，直线 3km 范围内有大鹏中心小学、深圳市第二实验学校明远高中、红岭教育集团（大鹏校区）等多所学校。

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生活配套：1 公里左右有佳兆业 KPR 广场，含肯德基、华润万家、电影院等。周边还有大鹏文体中心、金沙湾国际乐园、坝光之眼坝光文化中心、大鹏所城、玫瑰小镇等休闲文化场所。医疗方面，最近的社区健康服务中心在项目 3.5 公里处，深圳市大鹏新区葵涌人民医院距离项目 6 公里，南澳人民医院距离 7.7 公里，规划有大鹏新区人民医院（三甲）等医疗机构。

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项目优势

自然环境优美，紧邻荷塘月色公园，周边有王母河、观音山公园、排牙山等丰富自然景观。

交通较为便利，临近惠深沿海高速等道路，且规划有轨道交通。

配套设施较为完善，小区内配备有公共配套服务设施、幼儿园等，周边有商业、休闲文化场所和医疗机构。

房屋品质有保障，由满京华集团开发，提供精装修房屋，装修选材考究。

户型设计合理，主推建面约 76-115㎡的 3-4 房，户型方正，南北通透，全明格局，得房率突出。

项目户型分析

建筑面积约86-89㎡ ①户型

通透性能优秀，客厅阳台朝向东北或西北。大开间短进深通风采光性能良好。客厅带有1.5米进深阳台。主卧自然通透开间进深比良好，空间利用充分并且功能全面。餐厨空间宽敞独立自然通风采光。有良好的自由搭配空间，厨房可向生活阳台扩展。可形成3+1空间配置，也可扩展为大3房。入户玄关自然通风采光，功能全面。

建筑面积约115㎡户型

通透结构横厅布局，西南朝向视野开阔。餐客厅开间超7米，明亮舒适，主卧自然通透，开间进深比良好空间利用充分，并可设独立衣帽间。次卧空间紧凑实用，安静看花园。厨房可向生活阳台扩展，入户带有独立玄关提供良好功能空间。

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截至2025年8月，中国房地产政策在“房住不炒”的总基调下持续深化调整，重点围绕稳市场、防风险、促转型三大方向推进。以下是当前政策的主要动态和要点：

1. 需求端支持：因城施策优化限购限贷

限购放松

：多数二线城市已全面取消限购，一线城市（如北京、上海）针对郊区或特定人群（人才、多孩家庭）放宽限购条件。

房贷政策

：首套房首付比例普遍降至20%，二套房30%；房贷利率参考LPR（贷款市场报价利率）持续下调，部分城市首套利率降至3.5%左右。

税费优惠

：换房退税政策延续，部分城市对购房契税给予补贴。

2. 保交楼与房企风险化解

专项借款扩容

：国家层面设立更多“保交楼”专项基金，优先支持已售逾期难交付住宅项目。

房企融资支持

：通过“白名单”机制为优质房企提供信贷、债券融资便利，但严格限制高负债企业盲目扩张。

债务重组推进

：鼓励AMC（资产管理公司）参与房企债务重组，推动“债转股”等市场化化解方式。

3. 保障性住房建设加速

保障房扩容

：重点城市加大保障性租赁住房、共有产权房供应，目标覆盖新市民、青年群体。

“平急两用”设施

：部分城市试点将闲置商品房转为保障房或应急安置房源。

城中村改造

：超大特大城市推进城中村改造，强调“拆治结合”与公共服务配套升级。

4. 土地与财税政策调整

土地出让改革

：推行“竞现房销售”“竞品质”模式，减少烂尾风险；部分试点城市探索“按需供地”。

房产税试点

：原计划扩大的试点城市（如杭州、深圳）因市场调整暂缓，但长期立法准备工作仍在推进。

5. 长期机制探索

“三大工程”深化

：保障房、城中村改造、“平急两用”基础设施成为房地产新模式的核心抓手。

预售制改革

：现房销售试点范围扩大，但全面取消预售制仍需较长时间过渡。

REITs发展

：鼓励保障性租赁住房、仓储物流等领域的REITs发行，盘活存量资产。

当前市场影响与趋势

房价表现

：一二线城市核心区趋稳，三四线城市仍承压，整体呈现分化格局。

购房预期

：政策刺激下部分刚需入市，但投资性需求显著减少，市场转向居住属性。

行业转型

：房企从“高杠杆、高周转”向“轻资产、运营服务”模式转变。

建议关注

政策窗口期

：部分城市购房门槛和成本处于历史低位，刚需可关注信贷支持窗口。

风险防范

：避免盲目追涨非核心资产，优先选择现房或国企开发项目。

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