宜春楼市价格预测之二,谁执牛耳?

宜春楼市明月刀 2017-11-27 09:32:00
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上一篇关于价格预测的帖子一起市场关注,说明大家对楼市的价格走向还是很敏感的。出乎意料的是竟然有这么多的“市场愤青”,各种对楼市的愤怒、谩骂都不少。始料未及。

 上一篇关于价格预测的帖子一起市场关注,说明大家对楼市的价格走向还是很敏感的。出乎意料的是竟然有这么多的“市场愤青”,各种对楼市的愤怒、谩骂都不少。始料未及。

每个人都有权利表达对楼市的观点,但是如果不能正确对待楼市的涨跌,你一定会吃亏的。这个是必然。

先来说几个观点:

记得曾经看过一段这样的话,变革的时代,一般有3种人:一类人是掌握机先领导变,第二类人是根据需要跟着变,第三类人是明明知道已经变了,因为保守,僵化而咒骂已经出现的结果。同样,现在宜春楼市在快速变化,我们作为普通老百姓,不管是从信息、资源还是地位、权力方面都处于劣势,所以不可能掌握机先,也就只能根据需要跟着变。市场上涨,我们根据自己的需求一样可以从中获取应得的利益。而不是螳臂当车企图改变大势,或是满腹牢骚埋怨,到头来还是得不偿失,神伤心累。谁是市场的领导者?这是我们要谈论的话题。

觉得原来初中的时候喜欢看金庸的小说,其中的《射雕英雄传》里说王重阳死后,东邪西毒、南帝北丐谁也不服谁要做天下第一,华山论剑纷争不止,各种阴谋伎俩都有,或是武林群龙无首一片混乱。结果有人以邪得天下第一,西毒也是疯了的结局。这个与楼市有什么关系?《宜春楼市,谁是风向标》的帖子里说过,御品滨江接近清盘,这个盘一直是市场的价格、销量、品质水平等方面标杆。不管市场如何如何冲击,价格涨跌都有条不紊,质量、产品理念都能把握正确方向,成为市场风浪平息的定海神针。御品的退出,市场会有板块或项目在这个变化时期兴风作浪吗?会不会有东邪西毒、南帝北丐的“武林纷争”?全真教(宜阳板块)会不会群龙无首价格混乱而失去市场领导者地位,有没有可能被“桃花岛”(袁州新城)的东邪取代?这也是我们今天要谈的话题。

周幽王烽火戏诸侯,褒姒一笑值千金。失信后西周被后来犬戎攻破镐京,杀死周幽王,后来周幽王的儿子周平王即位,开始了东周时期。于是有了失去秩序的战国时期,也就有了春秋五霸、战国七雄,其实这是秩序改变时期,没有服众的领导者才有的纷争。即便有一个也只是一个以利益为前提的尔虞我诈的暂时领导者,往往是歃血为盟。歃血为盟,大家知道典故,执牛耳者为盟主!房票戏楼市,御品收官,市场的价格领导者是谁?市场谁执牛耳?

谁是春秋五霸?战国七雄?各大板块谁是东邪西毒?谁是南帝北丐?我们今天再次细说楼市?

这个不是搞笑吗?这个有什么用?管它呢?我买我的房,与这些何干?

当然用的着,市场的领导者,一定是市场认可的,不管是产品、地段、品质、理念等一定是经得起检验的。这个是我们选房的参照标准,市场价格的参照标准,重要性可想而知。

回归话题。

我想,宜春楼市暂时没有一个楼盘企业可以做到像御品一样统领市场,或许品牌有,但是在宜春的时间不够,市场不会完全信任。或是本土老牌,但产品理念一般,市场份额不够,底蕴不足。或是在某些时候营销一般,不足以成为真正被认可的“王重阳”。但是各个板块应该有一个价格引领者,几大板块就会有所谓的“春秋五霸”、“战国七雄”。而各个板块的头儿会不会为争夺市场的话语权而出现“东邪西毒”“南帝北丐”一样的江湖纷争呢?

我们来看各个板块。

袁州新城,现在市场认可的价格5300元--5400元/平方米(或是市场无奈认可)。泊水湾、秀江风情接近清盘,价格虽然不低,但是存量有限,不足以影响板块。天御蓝湾、帝泊湾,均价5400-5600元/平方米,年底前的入市量不少,是这个板块的代言人。金悦湾是个另类,产品概念炒作成功,价格7000-8000元的毛坯房,说是算上赠送面积均价5500左右。我就觉得有意思,房产证上都没有的面积都算上了,你竟然还是喜欢。笑一个。这个盘的客户成交有个特点,感性!为什么这样说?2017春节期间,有n组客户,咨询我买金悦湾的房还是买恒大绿洲的洋房,(我虽然对金悦湾的产品没有异议,但是对恒大的别墅、洋房还是相当看好的,电梯高层不看好。)结果事后发现,“两个凡是”总结:凡是女主人做主的都买了金悦湾,凡是男主人做主的都买了恒大。确实,从产品第一感受、万达的影响力、地段等直接影响,金悦湾要加分。而从景观、周边环境、品牌影响力恒大的洋房还是可以甩同类产品1.5条街。作为这个总价的产品或洋房,港中旅、金悦湾、恒大洋房(不是高层)应该是难分伯仲。只能看你喜欢什么,在乎什么。谈到这我突然想到了“桃花岛”的特别、《碧海潮生曲》的蛊惑!哈哈哈哈哈!嘉晨东郡的产品向金悦湾靠近,价格会随“金”起舞,一样会超出预期。东湖小区的剩下产品入市,也会给这个板块带来影响。那么这个板块谁是头头?我简单认为,金悦湾会拉高整个板块价格,(说年底要卖12000,我想说一句粗话,还是讲点文明好了)。帝泊湾可能是这个区域的价格水平的代表,估计这个板块年底标准均价在5600元/平方米左右。东湖小区的价格不得而知。还问我谁是东邪,我就说你理解能力太差了。

宜阳新区,分小块。市府周边,北湖板块、宜阳西板块。

市府周边,御品清盘,滨江一号房源不多,水晶城,翡翠城影响力不够,沁园产品在边上,恒大御景因为前身影响难以服众,和园没有代表性,馨园太少房源,宜阳小区身份特殊营销力度不够,上东国际、宜悦城都是小盘,其他更不要说。这个板块如没有了王重阳的全真七子,板块有影响力,内功心法(学区)有影响力,其他难以成为市场引领者,板块引领者都没有!一种群龙无首的感觉,当然价格不会下降。可能年底在5700元/平方米左右。

北湖板块,寂寞港中旅孤芳自赏!金时代的产品暂时没有资料,不得而知。北湖豪园、书香名郡、北湖湾清盘,枫林映像房源不多,影响力不大。

宜阳西(城标广场)板块,御湖城新房源未启动,金辉御苑影响力不够,金域豪庭曾经价格太低,暂时不能作为板块代表,新盘润祥日出天下开盘5000元左右,新产品新定位新概念,作为这个板块的价格拉升者,虽然开盘旗开得胜,市场有个接受工程,年底上5300的价格可能,八中学区是市场主要支撑点,客户接受度的重要参数。需排除金辉御苑、金域豪庭、汇金又一城的价格干扰。

老城西板块,碧桂园来势汹汹,恒大绿洲稳中慢涨年底的价格估计在6500-6800元/平方米(电梯高层)。锦绣花苑就是利用恒大,价格还是走偏低路线。润达住宅的价格不会涨多少,资金回笼的需要,影响力不够。谁是西毒?不想说!这是个贬义名称。2个大牌确实都有野心成为宜春楼市的引领者,因为还不是完全让市场信服,加上产品(内功心法)特殊,难以成为市场风向标,充其量是板块的领头羊。当然,蛤蟆功加上九阴真经(大批量入市加地毯式轰炸营销)是相当可怕的。这个板块的价格不好说,毛坯房、装修房的均价不能完全代表。毛坯房4600-4800可能是市场勉强可以看得过去的。这里绝对有一个“西毒”,是谁由读者决定!

老城南板块,凤凰春晓,这个盘有意思。开盘前期被大儒世家抢了客户,我原来的QQ群里当时至少有15个当时在这2个盘中选择的群友买了大儒世家,不过现在可能后悔了。中期受百乐藏龙、碧桂园压制,出师未捷。接着是与苹果100、日出康城争客户,还只是平分秋色。现在房票来了,价格还是保守,竟然还在4500元以内徘徊,苹果、千年进入尾盘模式,日出康城如果不是房票房源影响,都快清盘了。这个板块严格来讲应该纳入润达。希望均价突破4800元/平方米。

开发区板块,凯怡半山销量不错,云尚国际,凯旋城,时代悦城,虽然有所起色,但是还在走低价路线。北丐呀北丐!降龙十八掌呢!

南帝不是南帝,城南没有真正的高档盘,还需努力。真正的大理段氏帝王之家是温汤板块!六脉神剑天下无敌!各种资源(六脉打通)汇集,价格暴涨!炒房客青睐的区域,我想到了段誉这么多女人,段正淳这么多情人,犹如炒房客向温汤趋之若鹜!哈哈哈哈!

房票摇旗呐喊,大牌蠢蠢欲动,市场极度亢奋。市场混乱还是有序,须有一个引领者市场才会健康发展。谁执牛耳?拭目以待!

“好皇帝,坏皇帝,总得有个皇帝!”,这叫市场!

“好房子,差房子,必须有套房子!”,这叫生活!

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