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🌟 一、项目基础信息速览

项目名称

京基璟誉府

开发商

京基集团（深圳知名龙头房企，30年开发经验）

项目地址

深圳市罗湖区（具体位于东湖路/布心/太安地铁站附近，一线临湖靠山）

占地面积

约 2.76万㎡

建筑面积

约 40.3万㎡（计容建面约31.3万㎡）

产权年限

（未提及，一般罗湖住宅为70年）

总户数

（未明确，但由3栋5座60F住宅+办公组成，规模较大）

容积率

11.35（较高，属超高层住宅项目）

绿化率

40.01%（在超高层项目中属于中上水平）

楼栋构成

3栋5座60F超高层住宅 + 1栋62F办公楼 + 18班幼儿园

在售面积段

50㎡1房、70-85㎡2房、95-105㎡3房2卫、120-150-180㎡4-5房

价格区间

折后均价5万多/㎡起（带精装修）

交楼标准

精装修交付

物业公司

（未提及，大概率京基自有物业）

交通优势

地铁5/7号线（布心站、太安站）、多条快速路/口岸/高铁环绕

商业配套

自带约2万㎡商业 + 喜荟城、天河城、京基KKTIME等五大商圈环伺

生态资源

一线直面60.5Km²东湖水库 + 梧桐山山景 + 五公园环抱

🏆 二、开发商背景：京基集团，深圳城市地标缔造者

•

京基集团为深圳本土最具影响力的综合性企业之一，业务涵盖地产开发、商业运营、酒店管理、物业服务、金融投资等领域。

•

开发代表项目包括：

•

京基100（深圳地标之一）

•

京基水贝城市广场、京基御景中央、京基东方颐园等高品质住宅；

•

深圳多个城市更新项目、超高层综合体及商业地标。

•

具有30年开发经验，在罗湖、福田、南山等核心区拥有多个标杆项目，品牌实力强，交付有保障。

🌍 三、区域价值：罗湖中芯，城央湖山人文高地

•

踞守罗湖中芯地段，是深圳最早发展、配套最成熟的中心城区之一，兼具城市繁华与自然生态双重稀缺资源。

•

项目直面 约60.5平方公里的东湖水库，远眺 梧桐山峦叠翠，周边更有“一湖三山五公园”环绕，是深圳主城区难得的生态宜居高地。

•

同时，项目处于城市资源高度集中区域，兼具政务、商业、人文、交通等全维配套，是城市精英人群的理想居住地。

🚇 四、交通配套：四快速 + 三口岸 + 两高铁 + 两地铁，畅达全城&深港

📍 地铁：

•

距离 地铁5号线布心站约600米

•

距离 地铁5/7号线太安站约700米

•

可快速换乘 1/2/9号线，30分钟内通达福田、南山、罗湖核心区

📍 快速路 & 高速：

•

毗邻 东湖路、太白路、东晓路 等主干道

•

0距离丹平快速路，快速接驳 坂银通道、清平高速、东部过境高速

•

实现30分钟畅达全城，1小时内通达大湾区核心城市

📍 口岸：

•

15分钟车程覆盖罗湖口岸

•

30分钟车程达文锦渡口岸、莲塘口岸

•

高效通行深港，畅享双城生活

📍 高铁：

•

深圳站（罗湖火车站，已运营）

•

罗湖北站（在建，预计2028年通车），未来将进一步提升区域交通能级

🛍️ 五、商业配套：自带商业 + 五大商圈环伺，繁华近在咫尺

📍 自带商业：

•

项目自带约 2万㎡商业街区，满足日常消费需求

📍 周边商圈：

•

约1km范围：喜荟城（约6万㎡）、天河城（约12万㎡）

•

约2km范围：京基KKTIME（约10万㎡）、IBC MALL（约6万㎡）、华润万象汇（约12万㎡）

•

构成罗湖核心“超级商圈集群”，涵盖购物、餐饮、娱乐、亲子等全业态

🏫 六、教育与医疗（项目未重点介绍，但区域资源丰富）

•

周边教育资源丰富，包括多所优质中小学及幼儿园（如项目配建或附近18班幼儿园）；

•

医疗方面，罗湖拥有深圳市人民医院、罗湖区人民医院、妇幼保健院等三甲及专科医疗资源，保障家庭健康。

🌳 七、生态配套：一湖三山五公园，城央生态奢境

•

东湖水库（约60.5平方公里）：深圳著名生态水域，一线湖景资源稀缺；

•

梧桐山：深圳第一高峰，山景视野开阔；

•

五公园环抱：包括东湖公园、翠湖公园、仙湖植物园等，形成天然绿肺，居住环境极佳；

•

举步即达自然，适合注重生态居住体验的改善型家庭

🏡 八、户型鉴赏（主力面积段）

户型面积

户型格局

特点

50㎡

1房1厅

入门级小户型，适合单身/过渡居住

70-85㎡

2房1厅

紧凑实用，适合刚需小家庭

95-105㎡

3房2卫

功能性更强，适合成长型家庭

120-150-180㎡

4-5房2卫

大户型改善之选，空间宽敞，适合多代同堂或品质生活需求

✅ 全部带精装修交付，节省装修成本与时间，品质统一。

⭐ 九、项目核心亮点总结

维度

亮点描述

品牌

京基集团，深圳城市地标专家，30年开发经验，品质保障

地段

罗湖中芯，城央稀缺地段，政务、商业、人文高度集中

生态

一线湖景（东湖水库）+ 梧桐山山景 + 五公园环抱，生态资源丰富

交通

地铁5/7号线双覆盖，四快速路+三口岸+两高铁，通达全城&深港

商业

自带2万㎡商业 + 喜荟城、天河城、KKTIME等五大商圈环绕

产品

50-180㎡全龄段户型，从1房到5房，满足不同家庭需求

装修

带精装修交付，品质统一，省心省力

价格

折后均价5万多/㎡起，性价比高（对比罗湖核心地段其他新盘）

👪 十、适合人群分析

✅ 推荐购买人群：

•

预算500~1000万，追求城央稀缺生态资源的改善型家庭

•

在罗湖、福田、南山上班，依赖地铁通勤的精英人群

•

看重品牌开发商、精装交付、商圈配套与生活便利性的购房者

•

对湖景/山景有偏好，希望居住环境安静、生态优越的买家

•

深港两地通勤人士 / 计划深港双城生活的家庭

⚠️ 注意事项：

•

项目容积率较高（11.35），为超高层建筑，居住密度相对较大；

•

部分户型面积偏小（如50㎡1房），适合过渡或单身人群；

•

周边城市界面因旧改和老城区特性，可能不如新兴区域崭新。

✅ 十一、综合推荐指数

维度

评分（5星制）

评价

品牌

⭐⭐⭐⭐⭐

京基集团，实力强劲，标杆项目多

地段

⭐⭐⭐⭐⭐

罗湖中芯，城央稀缺地段

交通

⭐⭐⭐⭐⭐

地铁+快速路+口岸+高铁，立体交通网

生态

⭐⭐⭐⭐⭐

一线湖景+山景+五公园，生态资源顶级

商业

⭐⭐⭐⭐⭐

自带商业+五大商圈，繁华近在咫尺

教育

⭐⭐⭐⭐

区域教育资源丰富，但项目内未重点介绍

医疗

⭐⭐⭐⭐

罗湖医疗资源成熟，三甲医院众多

产品

⭐⭐⭐⭐

户型丰富，覆盖全龄需求，精装交付

价格

⭐⭐⭐⭐⭐

5万多起，性价比高

综合推荐

⭐⭐⭐⭐⭐（4.6~4.8星）

罗湖城央湖山精装住宅，生态+繁华兼得，改善首选！

📌 总结推荐：

京基璟誉府凭借其：

•

“一湖三山五公园”的稀缺生态资源

•

罗湖中芯城央地段+成熟配套

•

地铁+口岸+高铁立体交通

•

50~180㎡全龄户型，精装交付

•

京基品牌保障+5万多/㎡起的高性价比

等一系列优势，是当前罗湖核心区极具代表性的高端改善型住宅项目，特别适合：

👉 追求生态宜居、希望住进城央山水之间的中产家庭

👉 预算500~1000万，注重品牌、交通与生活便利性的购房者

👉 深港双城生活人群 / 改善居住环境的品质买家

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