房地产已过“繁荣顶点”,万科逆势“抄底”只是假象

搜狐焦点宜春 2018-10-18 15:00:27
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很多地产大佬都“胜利大逃亡了”,你有什么理由坚持? 最近一段时间,整个房地产市场都被悲观情绪笼罩,业主维权此起彼伏、万科高喊“活下去”、小地产商降价促销……感觉整个行业快到了崩塌的边缘。 不料,高喊“活下去”的万科意外高调收购华夏幸福土地,很多人感觉行业又峰回路转了,地产商都去抄底了,自己该不该出手

很多地产大佬都“胜利大逃亡了”,你有什么理由坚持?

最近一段时间,整个房地产市场都被悲观情绪笼罩,业主维权此起彼伏、万科高喊“活下去”、小地产商降价促销……感觉整个行业快到了崩塌的边缘。

不料,高喊“活下去”的万科意外高调收购华夏幸福土地,很多人感觉行业又峰回路转了,地产商都去抄底了,自己该不该出手?

01

现在要不要抄底的问题留到后面细说,先说一下万科“抄底”华夏幸福的事儿。

10月9日,华夏幸福发布公告,北京万科拟收购华夏幸福5家项目公司的部分股权,暂定交易价款约为32.34亿元。

此次涉及的10宗地块,为华夏幸福在2017年9月至今年5月取得,均属环京地段项目。

去年6月,环京明星城市廊坊(燕郊、香河、大厂都属廊坊)出台严格的房地产调控政策,之后廊坊房价大幅下跌,据媒体最近实地调查,燕郊房价已经下跌了超过50%。

除了北京东南方向的廊坊,南边的固安、永清,西南方向的涿州等环京区域房价也都出现了不同程度的下跌。

普通人都能看明白的道理,为什么万科还要逆势而上,充当接盘侠呢?

其实,并不是万科傻,而是华夏幸福没钱了,需要大甩卖回收资金。站在商业角度,如果价格足够低,万科为什么不去“趁火打劫”呢?

今年以来,由于国家长周期的房地产调控以及轰轰烈烈的去杠杆,房地产企业首当其冲,而倚重政府项目的地产公司回款压力更大,华夏幸福就是典型代表。

在2017年排名前十大房企中,华夏幸福排名第九,是本轮调控第一个传出资金链紧张的大型开发商,今年4月,上交所向公司发出了“十八问”。

7月10日,华夏幸福突然公告,公司控股股东华夏控股向平安资管转让19.70%股份,转让价格为23.655元/股,转让价款共计137.7亿元,平安资管成为华夏幸福第二大股东。

为了获得这些资金,华夏幸福答应了平安资管很多条件,双方还签订了“对赌协议”。华夏幸福承诺,在2018年度、2019年度、2020年度的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元,否则就要对平安资管进行现金补偿。

这件事已经三个月过去了,华夏幸福的情况似乎并没有明显好转。在8月份的一波房企裁员潮中,华夏幸福被曝撤销了天津事业部。

现在,华夏幸福又开始甩卖资产了(可以有效增加公司盈利),于是就有了万科在高喊“活下去”之后又高调接盘华夏幸福资产的事情。

10月9日,华夏幸福公告称,拟与万科合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州等地的4个项目,并将旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权转让给万科。

为什么转给万科,除了商业方面的权衡,主要还是万科现金流比较充足。万科上半年持现金1596亿元,虽然和恒大(2579亿)没法比,但在房企中也算有钱人。

反观华夏幸福,2018年中报显示,期末货币资金425亿元,同比下降37.47%。期末华夏幸福经营产生的现金流量-78.18亿元,上期未为-42.69亿元。投资产生的现金流量-65.64亿元,上期末为-20.44亿元;筹资产生的流量流量-97.20亿元,上期末为383.10亿元。

上述三者相加,其现金及现金等价物净增加额为-240.96亿元,而上期末则为135.5亿元。

所以,外行看热闹,内行看门道,千万不要被万科抄底的假象迷惑。

02

看清了万科“抄底”的真相,再来说说调控。

房地产在未来中国经济增长中已经不是一个很重要的变量,不是国家不想,而是它的阶段性历史使命已经完成,正在退场。

核心逻辑是,过去20年,房地产至少完成了三大历史使命(助推经济、土地财政、解决住房问题),以后在总体经济中的比重会下降。

不过,直到现在,仍有很多人认为,适当的时候,国家还会重启房地产为经济助力,思前想后,还是觉得房地产是最靠谱的“经济发动机”。

不能说这种想法完全有问题,但至少在目前的经济环境下重启房地产根本不现实。如果重启,除了坚持了两年多的调控成果会打水漂,更重要的是,房地产已经成为经济不可承受之重。

最近,广州市8个部门联合开展治理房地产市场乱象专项检查行动,对广州市内部分房地产项目和中介机构进行了执法检查。

按理说,在北上广深四个一线城市,广州是最近两年房价上涨最温和的城市,调控的压力不是很大,但广州现在还在为房地产调控“打补丁”。

据中原地产统计,9月单月,全国各类型房地产调控政策发布次数高达70次。截至10月初,年内累计房地产次数更是接近400次,比去年同期增加8成。

很明显,这些查漏补缺的措施就是要对市场预期起到稳定的作用。现在不管哪个城市,放松调控的可能性都极低。

一方面,调控在严防死守,另一方面,官方媒体的舆论风向也一直倾向于打压房地产行业,不说远的,就说最近的。

10月15日,《经济日报》称:“房价过快上涨有很大可能最终会伤及宏观经济的根本,一些热点城市经历市场调整降一降虚火不失为一件好事。”

同日,《人民日报》发布《中国经济底气十足》的文章,从方方面面论证中国经济体能“棒棒哒”,但对有关房地产的表述是这样的:

今年以来,我国基建投资增速持续放缓、一线城市房价同比涨幅回落,这既与中国所处的发展阶段有关,也与我们主动作为、防范和化解系统性风险有关,更是调结构、促转型的积极成果。

可以看出,党媒对现在的房地产调控成果是肯定的,要放松,怎么有可能?

03

说房地产大势已去,还有一个更重要的原因——整个社会都没钱了。

海通证券姜超团队在最新发布的报告中说了一个非常有意思的现象:

在历史上,和澳门博彩收入增速走势最相关的其实就是中国房价。在过去十年当中,澳门博彩收入增速曾经三次降至0左右甚至以下水平,期间对应的70城市房价涨幅无一例外出现了负增长。

报告说,今年中国经济遭遇了诸多挑战,在他们看来,其本质在于举债发展的经济模式本身注定了不可持续。

本轮中国房价的大幅上涨始于2015年,但是并没有太多经济增长的支撑,而主要靠的是全民举债。

过去3年的中国经济平均增速仅为6.9%左右,处于过去25年的最低位水平,3年下来GDP实际增速累积增长了20%,再加上物价上涨以后,GDP的名义值增加了大约30%。

然而从2014年末到2017年末,中国居民总贷款从25.7万亿增长到45万亿,3年增幅高达75%,远超同期的经济和居民收入增幅,这也是同期全国许多城市房价翻倍的主要原因,因为居民债务余额几乎翻番了。

报告说,如果大家可以永远不停地举债买房,那么结果自然是皆大欢喜:居民贷款买房赚了钱,银行放贷款有钱赚,企业卖房也赚了钱,而政府既有土地出让收入还收税,大家都赚的盆满钵满。

但现实是,如果发展经济就是靠借债这么简单,全球早就到处都是发达国家了。债务率是有极限的,首先是收入的约束。从2014年到2017年,中国居民债务占GDP的比值已经从40%升至55%,由于中国GDP分配中居民的占比较低,居民债务占居民收入的比值更是从66%升至90%,已经和美国次贷危机顶峰时期的水平相当,没有多大的举债空间了。

举债的另一个约束是利率。8月份的全国首套房贷平均利率已经达到5.69%,比此前4.5%左右的最低值已经上浮了27%。

报告显示,在多重制约之下,居民贷款增速正在持续放缓,2017年初的居民贷款增速最高达到24.6%,到2018年8月已经降至18.5%,而未来降幅或会加快,从而加剧房价下跌。

所以,要问房地产行业为什么一定要下滑,这可能就是最本质的原因,大家都没钱了,房子卖给谁?

关于这一点,比较精明的地产商可能已经看到了,而部分吃瓜群众还做着“地产救国”的大梦。

现在很多地产商(李嘉诚、潘石屹等)已经“胜利大逃亡”了,绝大多数普通人也许做不到像他们一样精明,但至少不要在房地产的“繁荣顶点”附近接盘。

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