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项目区位丨户型解析丨在售房源丨特价优惠丨学区配套丨交通动线丨样板间实拍丨小区环境丨交付标准丨周边商业丨

项目位于深圳市中心地带，地理位置优越，紧邻百花片区和深南大道，周边环绕双公园——中心公园和荔枝公园。

享有丰富的教育资源及成熟的生活配套设施，规划包括三栋高层塔楼及1-3层裙楼商业街区。

A座塔楼高28层，其中4楼为架空层，5至28层提供32-47平方米的住宅单元。

B座同样高28层，专为返迁住宅设计。

C座则高26层，其4至9层为商业空间，10至26层设有51至64平方米的商办公寓。

整个项目按照城市高端精品住宅标准建造，注重设计细节、选材用料以及人性化考量，旨在提升居住舒适度与品质感。

商务公寓（C座10-26层）：43-64㎡，层高4.5米，带阳台，使用率约75%，现房交付即买即住。

商办空间（C座4-9层）：51-64㎡，层高4.5米，不限购不限贷，可注册公司，空间灵活，可自由分割为办公、工作室或复式居住，带阳台，平均售价约 10 万元 /㎡，租金回报率约 4.5%-5%。

装修标准：精装交付，采用科勒卫浴、方太厨具等品牌，部分户型配置智能家居系统。

大单间（43.30㎡）：抄底价220万（中间户型），空间方正，开放式厨房设计，适合单身或小家庭。

一房一厅（46.57㎡）：端头户型，采光通风佳，总价228万，独立卧室与客厅分区明确。

两房两厅（51-55㎡）：总价380万-450万，高实用率设计，可满足家庭居住需求。

公寓产品：单价5.6万-8万元 /㎡（不同楼层、户型差异较大）。

总价：43㎡单间220万起，46㎡一房228万起，51-55㎡两房380万-450万。

租金：43-46㎡公寓月租金约 6000-6500 元，51-55㎡两房租金可达 8000-10000 元，租售比约1:300-1:400。

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作为深圳行政、金融、文化中心，福田区集中了市民中心、深圳证券交易所等城市核心资源。

【华玺公馆】所在的百花南片区，北接教育资源密集的百花片区，南临深南大道，东西两侧被中心公园、荔枝公园双公园环绕，形成闹中取静的生态居住环境。

这里不仅是深圳传统豪宅区，也是河套深港科技创新合作区的辐射范围，未来将承接香港科创资源外溢，推动区域产业升级。

交通网络与出行便利性

轨道交通：项目为三地铁交汇物业，距离2号线燕南站仅50米，步行300米可达1号线/6号线科学馆站，800米范围内覆盖1、2、3、6、7、9、11号七条地铁线，50余个地铁站口密集分布，30分钟内可直达宝安机场、香港西九龙等重要枢纽。2025 年新增的地铁11号线二期（华强南站）和穗莞深城际前皇段（皇岗口岸站）将进一步强化区域交通能级，实现大湾区“半小时通勤圈”。

路网体系：深南大道、滨河大道两条城市主干道贯穿区域，通过侨城东路北延、华富 - 福田 - 绒花路贯通工程等规划，未来可快速连接南山、龙华等区域。

商业配套与消费体验

高端商圈集群：1公里范围内汇聚星河 COCO Park、万象城、KKMALL 等深圳顶级购物中心，皇庭广场（10 万㎡）、卓越城（30 万㎡）等世界级商业体形成国际消费中心。项目自身配套约2万㎡体验式花园商业（宝树里），涵盖精品零售、餐饮、亲子等业态，满足日常消费需求。

商务与金融优势：福田CBD聚集了30余座顶级写字楼（如平安金融中心）和295 家持牌金融机构，形成全国密度最高的商务集群，为企业提供全链条金融服务。

教育资源与医疗保障

优质教育配套：项目处于荔园小学（南校区）、红岭中学（园岭校区）划片范围内，周边还分布深圳实验学校、深圳外国语学校等 “四大名校”，构成深圳教育资源最密集的尖端区域之一。福田区通过大学区、共享学区制度，实现教育资源均衡配置，2025年计划新增基础教育学位超1万个。

医疗资源升级：3公里范围内覆盖北京大学深圳医院、香港大学深圳医院等9家三甲医院，2025年深圳市中医肛肠医院（新址）、福田区慢性病防治院综合大楼等4家医疗机构投入使用，新增床位超1000张，医疗服务能力显著提升。

生态休闲与文体设施

公园体系：荔枝公园、中心公园、莲花山公园等六大公园环绕，步行10分钟可达深圳高尔夫俱乐部，形成“推窗见绿”的居住体验。福田区绿化覆盖率达42.54%，138座公园实现500米半径全覆盖。

文化地标：深圳音乐厅、深圳图书馆、关山月美术馆等文化设施集中在1.5公里范围内，可便捷享受高品质艺术活动。

项目在售43-64㎡商务公寓，现房带租约发售，月租金约6500-7000元，租供比达 1:2，投资回报稳定。商业部分租金可达8.58元/㎡/月，适合长期持有。

资产属性：福田中心区商务公寓不限购、不限贷，且可享民水民电，叠加优质教育资源，成为高净值人群资产配置优选。

由金地物业提供24小时管家服务，社区内设垂直立体式园林、儿童活动区、环形跑道等设施，4.5米层高设计实现空间灵活分割，满足家庭办公、学习等多元需求。周边居住人群以高收入白领、企业主为主，社区氛围成熟且具有活力。

项目凭借核心区位、成熟配套及现房优势，是福田中心区兼具居住与投资价值的稀缺资产，尤其适合重视教育资源的家庭及长线投资者，建议结合个人资金规划及市场动态，尽早实地考察并锁定心仪房源。

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