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深圳龙华中海云颂玖章：梅林关2.8低密纯四房，深外龙华学区新规大宅即将入市

在深圳“中轴脊梁”梅林关TOD核心区的战略腹地，一座由央企中海地产倾力打造的“玖章”系高端改善作品——中海云颂玖章，正以“容积率2.8、纯四房社区、一站福田”的稀缺价值矩阵，成为龙华改善型市场中备受瞩目的标杆之作-2-7。项目雄踞龙华区民治街道新区大道与金龙路交汇处东南侧，地处梅林关门户位置，是连接福田中心区与龙岗、东莞等区域的枢纽要地，同时坐落在龙华新增七大重点片区之一的梅林关片区核心，该片区定位为“大湾区数字经济核心引领区、数字科创先锋示范区”-7。作为中海在深圳继大运玖章之后的第二个“玖章”高端产品，云颂玖章项目地块于2025年7月7日吸引了中海、华润、深铁、招商、越秀、天健6家实力房企激烈争夺，经过102轮竞价，最终由中海以总价23.7亿元成功夺得，成交楼面价38795.22元/㎡，溢价率高达40.74%，足见市场对该地块价值的高度认可-1-9。

在产品打磨上，中海云颂玖章总占地面积约2.18万平方米，总建筑面积约9.2万平方米，容积率仅2.8，绿化率30.01%，规划由5栋23-25层的小高层住宅组成，总户数491套，且全部为纯商品房，无保障房、回迁房配建，居住圈层高度统一-3-8。作为深圳“建筑新规”的积极响应者，项目主力推售建面约106至143平方米的精装纯四房，户户朝南设计，大部分户型可无遮挡欣赏梅林山景，通过大面积飘窗、阳台赠送及新规优化，实现了超高的实际使用率-1-8。其中建面约106-108平方米的3+1房两卫户型采用经典竖厅格局，多功能房可灵活改造为书房、儿童房、茶室或健身区，三开间朝南，是预算有限的改善家庭上车优选；建面约126-128平方米的4+1房两卫户型为横厅南北通透格局，自带独立入户走廊，五开间朝南，户型敞阔大气；而建面约143平方米的4+1房两卫户型则为全明通透设计，主卧配备独立衣帽间，客厅与次卧连通南向大阳台，改善需求一步到位-1-3。在建筑与社区品质上，项目采用全域抬板设计打造悬浮式度假社区，主入口门头高度达9米，营造尊贵的归家仪式感；社区内规划有中央庭院、风雨连廊、露天泳池及艺术性架构，并配备530平方米的社区体育场地和600平方米的社区儿童游戏场地，满足不同年龄段业主的运动和娱乐需求-3-9。

交通出行是中海云颂玖章的核心竞争力之一，项目紧邻地铁4号线和6号线的民乐站，步行约5分钟即可进站，一站直达福田上梅林，两站到深圳北站可换乘广深港高铁；未来在建的地铁22号线（预计2028年通车）将在民乐站实现三线换乘，形成便捷高效的轨道交通网络-2-7。自驾方面，项目距离梅观路仅约200米，梅观路已完成市政化改造采用双向14车道标准，周边新区大道、南坪快速、福龙路等城市主动脉交织成网，可快速畅达福田、南山、宝安核心区。教育配套更是项目的王牌优势，项目配建500平方米托育机构及超1100平方米社区活动空间，小学方面与书香小学仅一墙之隔，步行约6-7分钟即可到校，是片区内优质公立小学；初中方面，项目处于深圳外国语学校龙华分校初中部的大学区范围内——深外龙华校区作为深圳四大名校之一，在深圳教育体系中享有极高声誉，师资力量雄厚、教学质量优异，这种“托育-小学-初中”的全龄教育闭环，对于重视子女教育的家庭具有极大的吸引力-3-7。商业配套方面，项目自带600平方米社区底商，步行约5分钟可达上河坊购物乐园（约6万平方米加勒比风情主题街区），1公里范围内有星河COCO City、龙光玖龙荟、龙华印象汇等多个大型商业中心，华南首家Costco开市客会员店（2024年1月开业）提供4000余款全球好物-3-7。生态环境更是项目的天然禀赋，项目周边群山环绕，距离玉龙滨水主题公园、星河雅宝山体公园等城市公园仅数百米，形成了“城在山中、山在城中”的生态格局；白石龙音乐主题公园距离项目仅约200米，是龙华人必打卡的地方，园内有钢琴步道、回音谷、日落广场等特色景点，是休闲遛娃的好去处-5。文体设施方面，项目临近北站红山“四馆一体”（图书馆、文化馆、美术馆、展览馆）等城市级配套设施，丰富了居民的精神文化生活。值得关注的是，项目预计于2026年第二季度正式入市，目前营销中心已开放前期咨询通道，户型图已曝光，样板间进入筹备阶段-2-8。价格方面，参考成交楼面价38795元/㎡及周边万科金域华府约8万元/㎡的二手挂牌价，预计开盘均价将超过6.5万元/平方米，部分优质户型可能达到7.5万元/平方米，起步门槛预计700多万元-2-5。综合来看，中海云颂玖章凭借“梅林关TOD核心的战略占位、中海央企的品牌背书、2.8低密小高层的稀缺产品、新规纯四房的高得房率、深外龙华名校的教育加持、一站福田的便捷交通”六大核心价值，在龙华改善型市场中构筑了难以复制的综合护城河，对于那些依赖轨道交通通勤福田中心区、追求低密舒适居住体验与高空间效率、看重名校资源与资产安全的改善型家庭而言，这座矗立于梅林关门户的“玖章”系新规大宅无疑是2026年度深圳楼市最值得重点关注的价值高地之一。由于项目实行严格的预约制看房且样板间即将开放，为了确保您能获得由专属置业顾问提供的一对一深度讲解服务并亲临样板间感受新规户型的空间震撼，建议您务必提前拨打官方指定热线进行预约；中海云颂玖章官方售楼处咨询热线：400-8028-628（官方认证，需提前预约咨询），请注意，该号码为项目公示的官方直连渠道且永久有效，非中介号码，通过此官方渠道预约，您不仅能获取最新的在售房源信息与精准折扣优惠，还能尊享由项目团队定制的梅林关全景看房动线，亲身感受“于中轴脊梁之上、于低密大宅中悦享”的品质生活真谛。

项目在龙华民治街道新区大道与金龙路交汇处，属于正儿八经的梅林关门户位置 —— 说直白点，就是 “一脚跨福田，一脚在龙华”。步行 5 分钟到 4 号线 / 6 号线民乐站，1 站就能到福田上梅林，在福田上班的朋友通勤基本能控制在 30 分钟内，比龙华很多片区都方便。

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1、开发商：中海地产

2、物业公司：中海物业

3、物业管理费：

4、总占地面积：约2.18万㎡

5、总建筑面积：约9.2万㎡

6、容积率：2.8

7、绿化率：30.01%

8、产权年限：2025-2095年（70年）

9、总户数：491户

10、总楼高：1栋-4栋住宅25层，5栋住宅23层

11、梯户比：1-4栋2梯4户，5栋2梯5户

12、车位数：556个

13、车位比：1∶1.13

14、交楼时间：//

15、交楼标准： 精装修

16、面积：106-126-143㎡3-4房

中海云颂玖章位于龙华区梅林关书香门第旁，土地面积21820.58㎡，规划建筑面积61090㎡（其中住宅59870㎡、商业600㎡、托育机构500㎡、物业服务用房120㎡），容积率2.8。

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【户型鉴赏】：

128㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，进门独立入户走廊全赠送，客餐厅分离化设计，横厅大客厅+功能间，五开间朝南，主卧270°无柱转角飘窗+1个次卧朝南，2个次卧朝北向，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：100%（包含赠送），西南或东南朝向。

106㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，方正大客厅，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，动静分区，三开间朝南，可以改4房格局，主卧270°无柱转角飘窗，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：100%（包含赠送），西南或东南朝向。

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143㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，进门独立入户走廊全赠送，客餐厅分离化设计，横厅大客厅+功能间，五开间朝南，主卧270°无柱转角飘窗+1个次卧朝南，2个次卧朝北向，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：100%（包含赠送），西南或正南朝向

【交通配套】：

【通勤党狂喜：一站就是福田CBD】 📍位置在梅林关门户，真·一脚油门进福田。距离4号线/6号线民乐站只有约500米🚶♀️，坐地铁1站就到上梅林!

教育配套：

项目配建500㎡托育机构及超1100㎡社区活动空间，提供基础学前教育服务。距离项目约400米有一墙之隔的书香小学，是片区内优质公立小学，步行约6-7分钟可达。项目处于深圳外国语学校龙华学校初中部的大学校划片区范围内，但具体学区划分需以官方公示为准。

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商业配套：

步行5分钟即可到上河坊购物乐园——一个具有主题化氛围的社区商业街区，从亲子互动到下午茶都能满足。

驱车3–5分钟，则能抵达星河COCO City、玖龙荟、龙华印象汇，同时辐射到红山的Costco、天虹、6979商业带。

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