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这个占地5万㎡、总建面17.2万㎡的混合型地块，容积率3.43，限高100米，预计提供800-1200套住宅。

因为该地块紧邻琶洲南TOD，一石激起千层浪，尤其引发琶洲南TOD业主的强烈关注，争议焦点主要集中在三方面：

🔍 焦点一：琶洲不是严禁商业开发吗？

2022年广东省政府批复文件确实明确 "严禁商业房地产开发" ，但这主要指琶洲岛中、西区核心商务区：

西区

：人工智能与数字经济高地，已基本饱和

中区

：会展经济+企业总部（如抖音华南总部）

东区

：规划中的"广州超总"，开发进度受限于土地收储

而此次调规的 南区，本就是规划中的 "创新拓展融合区"，定位就是为琶洲高端人才提供居住配套。从空间功能看，与禁令并不冲突。

本质是珠光地块的危机转机

该地块原属深陷债务危机的珠光集团，按原规划需建设电竞、文创产业——但以珠光现状，根本无力完成开发。若强推产业用地出让，可能导致更严重的烂尾风险。政府此时收储调规，反而规避了区域发展隐患。

🎒 焦点二：会挤占省实琶洲学位吗？

按行政区划，新地块与琶洲南TOD同属 官洲街道同一学区。参考海珠区现行政策：

小学学位

：省实琶洲学校今年首招仅2个班，而小学部总规划18个班，扩容空间充足

中学学位

：海珠区实行全区摇号政策，不受单盘影响

更关键的是，地块东侧正在修建直达道路。未来业主可通过新建道路直达 12号线赤沙南站（步行约100米），无需借道琶洲南TOD社区，交通分流明确。

🏗 焦点三：住宅供应激增会背刺房价吗？

从开发商动向看，答案恰恰相反：

越秀、保利、中海、华发、金茂等头部房企已紧盯该地块。核心价值支撑在于三重优势：

地段稀缺性

一桥直通琶洲西区总部集群，与广州塔直线距离仅约1.5公里，部分房源可享 "塔景房" 视野

配套高能级

12号线地铁口+滨水公园景观+琶洲二期商业规划，形成 "学铁商园"四维驱动

产品差异化

3.43容积率+100米限高，比多数改善盘更低的密度，但需注意新规下 得房率将回归理性

琶洲南TOD实景照片

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双刃剑：优势伴生挑战

利好

：北区紧邻滨水公园及建成区，高端氛围成熟；南区近地铁和规划商业区

隐忧

：西北侧存在旧村、工业区界面，圈层纯净度可能受干扰；地块形状不够方正

💡 区域价值将重构？

随着地块入市，琶洲南发展逻辑正在转变：

连片效应增强

新地块将与琶洲南TOD形成 大型高端住区集群，配套共享度提升

房企产品力比拼

1200套供应量激发开发商创新，可能出现新一代"迭代作品"

地段价值重估

当琶洲西区写字楼密集交付（未来5年新增超200万㎡办公体量），南区住宅稀缺性将进一步凸显

现场直击：开发在即

实地探访可见，地块已被围挡，内部以杂草泥地为主，整理难度较低。东西向道路正在铺设路基，未来南北分区开发可能性较大——北侧重景观改善，南区重交通便利。

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国家金融监督管理总局正式出台《金融机构产品适当性管理办法》（国家金融监督管理总局令2025年第7号公布，以下简称“7号令”）！

自2025年3月底征求意见稿发布，在经历了3个半月的征求意见之后，7号令正式出台。

相比征求意见稿，7号令新增金融机构在推介、销售或者交易过程中的禁止“通过操纵业绩或者不当展示等方式误导或者诱导客户购买有关产品”。

本次新规针对的金融产品主要是原银保监旗下监管的收益具有不确定性且可能导致本金损失的投资型产品，总体可以划分为资管产品和其他金融产品。

其中前者包括银行理财、资产管理信托、保险资管、AIC债转股投资计划；其他金融产品则包括非保本结构性存款、银行对客衍生品，以及包含财产保险产品和人身保险产品在内的保险产品。

整体上看，7号令偏原则性要求，而具体规定则体现在资管新规及其一系列配套细则、保险销售相关办法中。

禁止通过操纵业绩或者不当展示等方式误导或者诱导客户购买有关产品

相比于征求意见稿，7号令新增金融机构在推介、销售或者交易过程中的禁止行为，“通过操纵业绩或者不当展示等方式误导或者诱导客户购买有关产品”

资深金融政策专家周毅钦表示，一些金融机构可能通过产品利益输送、人为调整业绩数据、夸大历史收益等方式，使客户误以为其投资策略或产品具有更高的盈利潜力。

这一行为不仅违反了诚信原则，也损害了投资者的信任基础。

还有一些金融机构在产品推介过程中可能通过模糊产品性质、混淆产品类别、夸大产品优势、选择性展示业绩数据等方式，诱导客户使其在不了解产品真实风险的情况下做出投资决策。

关于业绩展示规则，今年5月，国家金融监督管理总局发布《银行保险机构资产管理产品信息披露管理办法（征求意见稿）》，其中具体明确了公募产品的过往业绩披露要求；还有此前中银协在2023年底也出台了《理财产品过往业绩展示行为准则》。

据财联社此前报道，理财市场的“新品打榜”，推高收益率的现象近期又开始浮现，部分才成立一月左右的理财产品净值飙升，幅度最高近19%。

业内分析人士指出，这是新产品成立初期为扩大销售，集中资源做高收益的现象，俗称“新品打榜”。具体来看，一个月内避不宣传相关理财产品，保持微小规模，投资操作上，投一些相对高收益资产，过一个月后，再释放出收益并展示，并开始宣传做大规模。

业内人士指出，未来对金融产品呈严监管趋势，尤其是面向大众的公募银行理财。7号令正式稿对业绩展示的新增，进一步表明了监管对于金融产品业绩展示规范的决心，未来金融机构在宣传推介过程中存在的夸大产品优势、选择性展示业绩数据等做法将会受限。

投资者分为专业投资者与普通投资者，和投资产品适配

7号令明确，投资型产品要划分产品风险等级、进行投资者风险承受能力评估，将投资者分为专业投资者与普通投资者，进行差异化的适当性管理

对于资管产品，2018年资管新规及后续一系列配套规则出台，对资管产品投资者适当性管理方面做了详细的规定。

风险等级上面，法询金融创始人孙海波指出，此前《理财公司理财产品销售管理暂行办法》及相关办法都对理财产品的产品评级需要考虑的要素比较粗。

此次办法明确要求：投资方向、投资范围、投资比例、投资资产的流动性；到期时限、申购和赎回安排；杠杆情况；结构复杂性；募集方式；发行人等相关主体的信用状况；同类产品的过往业绩、历史波动程度；

据财联社整理，原银保监旗下的资管产品，除AIC债转股投资计划外，银行理财、信托产品、保险资管产品均采用5级分类法，即按照风险从小到大分为R1-R5。AIC债转股投资计划由于比较特殊，只能是权益或混合类产品，相关细则没有限定其具体的风险等级。

7号令规定，所有投资型产品都需要统一划分评级，按照风险从低到高至少包括五级，和和现行实践保持一致。

投资者风险能力评估是为了做产品和投资者的适配，要求只能买低于投资者风险评级的产品，以确保所购买产品在可承担的风险内。

除产品适配外，7号令首次提出“购买产品所需资金与客户财务支付水平明显不匹配”也属于违反适当性，例如拼单购买。

针对专业投资者和普通投资者，孙海波指出，专业投资者主要是指银行业金融机构、保险业金融机构、金融控股公司、证券基金期货经营机构、私募基金管理人；以及这些机构发行的产品，或者是类似企业年金、QFII这样的产品。

如果是自然人，那么需要满足职业、学历、家庭资产等专业要求才能申请成为专业投资者。或者是净资产规模超2000万，金融资产超过1000万的企业申请成为专业投资者。专业投资者适当性管理要求大幅度降低。

而根据wind统计数据，目前上市公司购买的资管产品风险反而较低，其购买的理财产品以现金管理类和日开低风险产品为主。

孙海波表示，企业都是配置型需求，公司章程或财务约束非常严格。而且一般所说的金融消费者保护也只是针对个人投资者，机构投资者只能走司法途径解决纠纷。

对高龄客户提出更严格的操作流程

7号令对高龄客户的界定在65周岁以上，由于其认知等原因，要求金融机构销售或与其交易高风险产品的，应当履行特别的注意义务，同时线上流程也要进行适老化改造。

此前《商业银行理财产品销售管理要求》要求在客户风险承受能力评估时65岁以上投资者应当充分考虑投资者年龄、相关投资经验等因素。此次提出了更为细化、严格的要求。

统一明确风险承受能力评估频率及有效期

2020年底《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》中提到信托客户的风险评估有效期为2年。而目前理财、保险资管的有效期都是1年。

7号令统一明确风险承受能力评估结果有效期原则上为十二个月。且要求投资者在同一金融机构进行风险承受能力评估单日不得超过两次，十二个月内累计不得超过八次。这在一定程度上限制了部分销售人员为了销售高风险产品让投资者频繁进行风险承受能力评估的行为。