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深圳宝安中心区的故事，已写至最高潮。
当住宅用地近乎枯竭，一线临海的地块更成为传说。2026年，这个传说有了名字——由招商蛇口与华润置地双央企联袂打造的【观潮府】，即将为宝中“南街坊”片区落下终极注脚。
理解观潮府的价值，首先要看它的出身。
2025年8月，招商与华润以86.4亿元竞得此地，楼面价约5.96万/㎡。
这笔交易本身，就是市场对宝中核心海景价值的权威定价。项目占地约4.25万㎡，规划11栋22-24层住宅，仅616户，是纯粹的改善型社区。
1. 绝版地段，配套环绕
项目位于宝中核心，欢乐港湾西北角，正南向直面前海湾。这里汇聚了宝安顶级市政资源：宝安图书馆、青少年宫、湾区之声演艺中心环伺。商业上，除自身配建外，步行可达壹方城、前海山姆，欢乐港湾即在眼前，生活便利度拉满。
2. 南向瞰海，视野即巅峰
其最硬核的资本是南向无遮挡的一线海景。东南向视野跨越欢乐港湾摩天轮，直面前海湾水岸与不断生长的前海天际线。这种“公园-海-城”的递进式景观，在深圳西岸已无后续。
3. 产品力：为改善而生
纯粹户型：首推建面约143-260㎡纯粹大平层，顶复约488㎡，定位清晰。
户型解析：
空间宽敞舒适：主力户型面积在143-500㎡之间，均为大平层设计，空间开阔，适合多代同堂或追求宽敞居住环境的家庭。部分户型还设有独立电梯厅，专梯入户，私密性和尊贵感强。
采光通风良好：所有户型均为纯南向设计，确保全屋采光和通风效果最佳，居住舒适度高。
景观视野优越：广泛采用270°转角飘窗、7.8-9.7米宽景阳台，部分高楼层户型可远眺前海湾、欢乐港湾摩天轮及城市天际线，将自然景观与城市风光尽收眼底。
功能布局合理：除最小户型外，多数户型至少有2个带卫生间的套间（主卧+次卧），部分户型配备中西双厨，满足不同生活场景需求。客厅还设有可灵活使用的X空间，可作为书房、茶室或健身房。
惊人得房率：通过设计优化，宣称使用率近100%（含私享电梯厅），部分户型实现三面采光。
低密尺度：容积率约3.41，在宝中近年新盘中属较低水平；标准层高3.15米-3.3米，空间感优越。
顶级资产从不完美，决策在于权衡。
1. 环境挑战
西侧邻近广深沿江高速，存在噪音影响，尽管首推楼栋相对最远并采用隔音玻璃。项目位于飞机航道下，需实地感受。
2. 社区密度
最小楼间距约18米，尽管采用点阵式布局优化，但部分楼栋仍可能存在对视问题。
3. 出行与氛围
距离最近地铁宝华站约1.1公里，依赖自驾或接驳。周边目前以商办为主，成熟居住氛围需要时间培育。
4. 学区与价格
属于共享学区，意向海韵学校等热门学府需面临较高积分门槛。预估售价12-15万/㎡，对比周边同品质二手房（如壹方玖誉13-15万/㎡）无明显倒挂，支付的是全新产品、更优视野和未来溢价的预期。
适合的客群：
预算充足，追求宝中核心地段与头排海景的终极改善者。
认可双央企品牌交付保障，愿意为产品设计和未来价值付费。
对噪音敏感度较低，生活以自驾出行为主。
需要谨慎的客群：
对地铁依赖度高，或希望即买即住享受成熟居住氛围。
对学区有明确且紧迫的需求。
期望短期内获得显著价格倒挂红利的投资者。
项目最新动态
预计2026年3月底4月初首开，推1栋182套。
展厅已于2026年2月4日开放。
验资 600 万，基金股票理财银行卡余额皆可。
2027年底精装交付。
结语
观潮府的出现，不是一个选择题，而是一个判断题。它考验的是你对“宝中核心区+南向头排海景+双央企顶豪”这个稀缺组合的价值信仰。
它并非完美无瑕，但其核心资产的稀缺性在时间维度上几乎不可复制。对于能与它的价值共鸣，且能包容其缺点的实力买家而言，这或许是登顶宝中人居的最后一班车。
温馨提示：本文所述信息仅供参考，项目具体入市时间、预售价格、学区划分等均以政府相关部门及开发商最终公示为准。
如有关于项目的问题欢迎来电咨询，400-955-1680拨打官方电话了解最新房源信息，来电预约尊享买房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房✨
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