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南山・深铁桂湾凯旋府｜咨询热线：400-8028-628
项目坐落前海桂湾梦海大道 & 桂湾四路，百万方前海时代 TOD 收官住宅组团，深铁国企开发、桂湾金融城绝版小户型新房，2027 年四季度精装交付，前海核心稀缺可落户商品房住宅。
项目鸟瞰图
区位示意图
一、项目基础参数
单栋 61# 超高层（楼高约 155 米），总房源254 套，容积率 4.52、绿化率 30%+，车位配比约 1:3；4 梯 8 户（小户型）/4 梯 5-6 户（大平层）；外立面铝板 + 全玻璃幕墙，4.5m 挑高精装入户大堂、配双泳池 + 全龄泛会所；深铁自持物业，70 年红本住宅、可落户带学区。
备案均价 10.5 万 /㎡，折后均价约 9.2 万 /㎡，折后单价 7.2-11.7 万 /㎡，起步总价 639 万起。
二、立体交通
地铁：步行约 600 米 1 号线鲤鱼门站，汇集1/5/9/11 号线 + 规划 21 号线、深惠城际，前海湾综合交通枢纽在建，五线交汇前海门户；
自驾：紧邻梦海大道、滨海大道、桂湾四路，瞬达宝安、南山、福田，接驳沿江高速、深中通道。
三、全维度配套
商业
自带5.1 万㎡华润运营商业（万象系），步行 800 米万象前海、山姆旗舰店、卓悦 INTOWN、前海壹方汇，全量级现成高端商圈环绕；
教育
就近南山实验前海港湾学校（九年制）、南二外创新桂湾校区，周边荟同、哈罗等国际名校扎堆；
生态 & 医疗
一路之隔桂湾公园，近前海演艺公园、前海石公园；3km 协和深圳医院、南方医科大学深圳医院双三甲配套。
四、在售精装户型（折后总价）
88㎡｜2 房 2 卫｜639-820 万：主力入门户型，东西向，桂湾最低门槛住宅，存量偏少；
90㎡｜可变 2+1 三房｜665-855 万：可改小三房，需微调厨卫布局，刚需优选；
126㎡｜3 房 2 卫｜1120-1380 万：阔绰横厅大三房，南北向，改善主力房源；
204-235㎡｜3-4 房大平层｜1920-2620 万：南北通透、全景落地窗，瞰河景城市景观；
279-325㎡｜顶层复式｜3600-4350 万：楼王藏品，全盘仅几套顶复在售。
五、项目优劣势
✅优势
1、前海桂湾金融芯绝版小户型，片区后续无新增刚需住宅用地，稀缺属性拉满，600 多万入驻前海核心；
2、百万方成熟 TOD 大盘，商业、地铁、公园全部落地，不用等待规划兑现，深铁国企开发交付稳妥；
3、70 年住宅可落户、带南山公立学区，对比片区商办产品自住优势明显，片区高薪客群多、出租保值强；
4、高车位配比 1:3、社区配泳池会所，公区豪宅标准打造，紧邻四大市政公园生态优越。
⚠️短板
1、小户型 4 梯 8 户梯户偏高，早晚高峰候梯耗时；户型公摊偏大，88㎡仅做两房、得房率约 75.5%，空间利用率一般；
2、周边写字楼密集，片区整体入住率仍在爬坡，短期居住氛围慢慢养成；临主干道低楼层存在轻微车流噪音；
3、单栋塔楼社区，无大面积中央园林，社区活动空间依托大盘公共绿地。
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项目简介
深铁桂湾·凯旋府位于深圳市南山前海自贸区梦海大道与桂湾四路交汇处东南角，北临1号线鲤鱼门站，南临滨海大道、西临梦海大道、东临怡海大道，地理位置没得说。
这是前海首个超百万方综合体，总占地面积约33.7万㎡，规划总建筑面积约130万㎡，集住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等多种业态于一体。开发商是深圳市地铁集团有限公司，也就是大家熟悉的深铁。
项目分五期开发，一期2014年开盘就日光，二期CEO公馆2015年开盘也是日光，三期尊府从2023年底开始卖，回回都是抢破头。
这次要推的61栋，是整个项目的最后一批住宅，也是桂湾最后的小户型产品，一共256套，主力面积88-126㎡，卖完就没了。
61栋由约175米的北塔和约155米的南塔组成，两座塔楼通过空中连桥相连，形成地标性建筑"Tower H"，也就是"前海之门"。外立面采用香槟金搭配高级灰，妥妥的豪宅范儿。
外立面没得说，香槟金搭配高级灰，汲取世界建筑灵感，融贯湾居艺术，现代先锋立面秒杀一片。
园林方面，项目聘请了DDON笛东、梁黄顾事务所等顶级设计公司。内部有3/4F景观平台和百米空中花园，立体园林设计，上下叠景。
架空层做了泛会所，四点半课堂、健身瑜伽、室内泳池、休闲会客、益智游乐等全龄配套。
归家动线也仪式感满满：酒店式落客区→首层入户大堂→4F礼序大门→景观平台→入户大堂，每一步都是尊崇体验。
开发商深铁集团不用多说，深圳地铁就是它家建的，资金实力摆在那里。前海时代这个项目从2014年一期开盘到现在已经10多年了，口碑一直不错，交付也都正常。物业是深圳地铁物业管理发展有限公司，服务有保障。
基础参数
项目地址：深圳市南山前海自贸区梦海大道与桂湾四路交汇处东南角
占地面积：33.7万㎡
建筑面积：130万㎡
容积率：4.52
绿化率：≥30%
车位数：774个
物业公司：深圳地铁物业
物业费：9元/㎡/月
户型鉴赏
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区位交通
项目交通太方便了。地铁方面，临近1号线鲤鱼门站和前海湾站、5号线桂湾站、11号线前海湾站，还有21号线在规划中。1/5/11三条地铁线交汇，穗深城际、深港西部快线、深珠城际都在这里设站，以后去东莞、广州、珠海刷深圳通就能走。
自驾也很爽，梦海大道、听海大道、滨海大道、月亮湾大道、宝安大道、南坪快速都在旁边，去深圳哪个区都方便。公交线路也很多，M418路、B683路、M176路等十几条线路覆盖。
商业配套
前海时代自带约5.1万㎡商业，已确定引入华润运营，准备打造成万象前海二期。周边还有约8万㎡万象前海、约4万㎡前海卓悦INTOWN、约3万㎡山姆旗舰店（在建），前海壹方汇也快开了。前海交通枢纽还有约19万㎡商业在建，桂湾商业连成片只是时间问题。
教育配套
对口学校是九年制南山实验集团前海港湾学校，2公里内还有一所九年制学校正在建设中。项目邻近2所幼儿园，周边还有哈罗国际、荟同双语、国王学校等国际学校，教育选择挺丰富的。
医疗配套
周边医疗资源丰富：泰康国际医院（三甲，在建）、仁济医院、华中科技大学协和深圳医院、南方医科大学深圳医院（三甲）等，看病就医有保障。
人文配套
前海国际会议中心就在旁边，国深博物馆正在建设中，前海演艺中心、伯克利未来音乐中心都在规划中，以后看演出、逛展览家门口就能搞定。
生态休闲
桂湾四大公园环绕：桂湾公园、前海演艺公园、前海石公园等。目前桂湾公园已经建成，平时遛娃、跑步、散步都很方便。推窗见公园，生态宜居。
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