宜春房价未来堪忧……

赣西房地产网宜春 2018-08-21 21:17:59
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今年上半年,全国住宅用地流拍率为6%,近10年房地产市场发展,土地市场流拍率最高是在市场低迷的2014年,那时候全国住宅用地出让流拍率才4%。 一线城市土地流标13宗,二线城市经营性土地合计流标154宗,三四线城市经营性土地合计流标甚至达到了629宗。 流拍率升高,房企拿地减少,这是三四线的情况,土

今年上半年,全国住宅用地流拍率为6%,近10年房地产市场发展,土地市场流拍率最高是在市场低迷的2014年,那时候全国住宅用地出让流拍率才4%。

一线城市土地流标13宗,二线城市经营性土地合计流标154宗,三四线城市经营性土地合计流标甚至达到了629宗。

流拍率升高,房企拿地减少,这是三四线的情况,土地卖不出去,是否会让土地价格下降,那样的话是否意味着房价也会降温呢?

1.稳定压倒一切

笔者一直是这样的观点:一二线房价维持现状概率更大,但三四五线城市未来的房价情况就难说了。

过去将近20年,我们的经济已经越来越跟楼市深度绑定了, 要房价跌,那是要国家的命。

我们看看,2014年,一二线房价一蹶不振,杭州等地还出现了退房潮,三四线城市大量楼房积压,库存高企。

当时国家不得不救市,陆续松绑限购限贷、下调二套房首付成数、降准降息等等措施,一二线城市楼市回暖,但三四线城市库存问题仍然严重。

直到2016年,楼市去库存成为重点政策,一二线房价开始上天,同时一二线城市再次进入新一轮调控,但还是保持着越调越高的优良传统,呵呵。

另一方面,随着棚改货币化进入高潮,三四线城市的房价开始加速上升,一直到现在还在涨。

进入2018年,全国三四线城市房价普遍达到7000-8000以上,很多城市甚至超过了三四线城市房价警戒线,达到了1万元每平。

2.三四线城市为什么能涨?

虽然2016年,中央提出“抑制资产泡沫”,一二线城市限购又限贷,但三四线城市却是反其道而行。

特别是到了2017年,这一年三四线城市的房价全国性普涨,像疯子一样。为什么会这样?

答案是:在棚改货币化、城镇化、房企和投资客入局等因素共同作用下,三四线城市房价水涨船高。

棚改,通俗点说就是拆迁,政府拆了人家的房子就得安置住户,以前拆房子还房子,后来拆房子政府直接发钱,让拆迁户拿钱去买商品房,这种新型安置住户的方式就叫棚改货币化安置。

而政府给拆迁户的钱,75%来自于政策性银行的补充抵押贷款(PSL),其余25%来自于中央和地方财政拨款、商业贷款和地方政府发债。

2015年、2016年分别有62.05%、64.81%的PSL投向中西部和东北地区,也就是三四线城市的集中区域。

拆迁户有了钱去买房,房子销量大增,一方面带动了去库存,实现了国家政策目标,另一方面房价也涨起来了。

2017年年末全国常住人口城镇化率为58.5%,比上年末提高1.15%。

一线城市比如北京、上海的城镇化率达到了86.30%和88.02%,差不多饱和了,但三四线城市比如岳阳和绵阳仅为52.29%和46.5%。

也就是说,三四线城市还有很大的城镇化空间,农民进城买房,进一步刺激楼市需求,于是农民摇身一变接了盘。

此外,房企也看到了三四线楼市的火爆,纷纷入场。2017年房地产大佬碧桂园约有41%的销售额来源于一二线城市,三四线城市则贡献了59%的销售额。

当然,这也和地方政府背负着巨额债务有关,地方政府卖地,房企拿地卖楼,大家都有钱赚,何乐不为呢?

天下熙熙,皆为利来;天下攘攘,皆为利往。受制于一二线城市调控,投资客把矛头指向三四线城市房产,于是三四线城市的房价就这样一步一步被抬高。

3.烟花落幕终会来

三四线城市的房价,就像可爱的姑娘被坏男人不断地撩,但甜甜蜜蜜但总是担心有一天会结束。

棚改货币化开始收紧。2018年6月开始,央行开始收紧补充抵押贷款(PSL)规模,同时棚改项目审查从严。

货币化安置比例逐步减少,也就意味着之前通过棚改货币化释放的购房需求将开始减少。

其次,国家强调要杜绝钱往房地产市场里流,封堵房地产企业融资渠道,使得房企融资成本升高。

2018年房企融资最低成本为13%,但2016年仅为5%,因此艰难生存的房企拿地也开始小心翼翼,更迫切的是需要回笼资金,降价卖房或许是条明路。

而前期发展过热,房子又开始越建越多,住房空置率开始上升。

2017年,我国大中城市房屋空置率为11.9%,小城市房屋空置率为13.9%,基本达到了国际公认的空置危险区。

三四线城市房子多了,人却没有多。

城镇化使得三四线城市城镇人口占比提升,但这仅是结构上的变化,实际上三四线城市人口仍然处于净流出状态。

三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右,低于全国人口平均增速0.5%,也远低于一线城市和二线城市的人口增速。

人口老龄化加速、产业支撑不足、基础设施不完备、教育医疗水平较差等等,都让三四线城市难以改变人口净流出的困境。

房企想卖房,却没有多少人来接盘,如果精明的投资客带着资本撤离三四线城市,三四线城市房价泡沫还能维持多久呢?

真可谓涨涨跌跌终有时,历来房价不由人。

我们说国家会保房价,其实国家只会保住一线四个城市的房价在高位横盘,但至于二线城市就看造化了,三四线城市未来的房价我是完全不看好的。

毕竟,现在整个楼市资产泡沫的总量是由北上广深四个一线城市撑起来的,整个市值总量都可以买下整个美国了。

所以要保,也是保这几个核心城市。其他的,我觉得未来肯定很悬,投资那些地方的房地产笔者认为没任何价值。

房子,永远让我们很纠结,这场盛宴,终有一天会落幕,时间会告诉我们答案。

附:

上半年宜春房地产市场运行态势(数据来源宜春市统计局)

今年以来,在国家宏观调控和市场监管的双重作用下,宜春市房地产市场虽然增速有所放缓,但总体运行平稳。

一、房地产市场运行特点

1、投资实现持续增长,增速明显放缓。上半年,全市房地产企业累计完成投资98.3亿元,同比增长3.3%,比上年同期增速放缓了14.1个百分点。从投资构成看,商品住宅投资78.1亿元,增长9.4%,占全部房地产投资额的79.4%,比去年同期上升4.4个百分点;办公楼投资占房地产投资额的2.6%;商业营业用房占房地产投资额的14.8%;其他房地产投资占3.2%。

2、新开工面积稳定增加,但增速同比下滑。从新开工面积看,上半年全市本年新开工面积261万平米,同比增长4%。其中,住宅218.3万平方米,同比增长14%,比去年同期增速下降30.7个百分点;商业营业用房17.7万平方米,同比下降58.7%,而去年同期是增长35.2%。

3、房屋竣工速度加快,有效供给增加。上半年,全市商品房竣工面积129.3万平米,同比增长61.8%,比上年同期增速提升了33.2个百分点。其中住宅竣工面积109.7万平米,同比增长54.2%,比去年同期增速加快了23.9个百分点。

4、商品房交易持续活跃,刚性需求逐步释放。上半年,全市商品房销售面积为285.9万平米,同比增长14.7%。其中商品住宅销售260.2万平米,同比增长11.8%。商品房销售成交额149.9亿元,同比增长30.8%,其中住宅成交131.7亿元,同比增长25%。从购房方式看,现房销售额同比增长23%,期房销售额同比增长33.9%,分别占商品房销售额的27.2%和72.8%。

5、房地产企业到位资金有所改善,但资金链仍然偏紧。上半年,全市房地产开发企业建设保障到位资金128.7亿元,同比增长12.8%;其中居民购房定金及预付款57.4亿元,同比增长45.5%。从资金来源看,银行贷款5.9亿元,同比下降9.7%;非银行金融机构贷款0.2亿元,同比下降73.7%;自筹资金24.1亿元,同比下降16.9%;其他资金来源3.7亿元,同比下降95.2%。只有定金及预付款、个人按揭贷款增长分别增长45.5%和9.3%,两者占全部到位资金的73.6%。

二、下半年房地产市场走势预判

随着房地产市场调控政策持续深化,长效机制建设稳步推进,在金融监管力度加强,限购限贷、预售限价等政策背景下,预判下半年,全市房地产市场将延续目前走势,运行将总体平稳。

1、新建商品房供应将继续增加。①新开工面积增加,上半年,全市新开工面积比年初新增219.2万平方米,其中住宅新开工面积比年初新增179.4万平方米;②商品房峻工步伐加快,上半年,宜春市商品房竣工面积平均每月新增21.6万平米,其中住宅平均每月新增竣工面积18.3万平米;③商品房仍有刚性需求,上半年期房销售面积203.2万平方米,同比增长11.3%,占商品销售总面积的71.1%。

2、商品房价格涨幅将放缓。2017年年初,宜春市商品房平均单价为4480元/平方米,同比上涨4.4%;其中住宅平均单价4426元/平方米,同比上涨6.8%。到2018年6月份平均单价为5244元/平方米,同比上涨14%;其中住宅平均单价为5061元/平方米,同比上涨11.9%。但从今年1—6月住宅销售单价环比看,三月份为102.9%、四月份为108.3%、五月份为97.9%、六月份为90.4%,呈波浪型减缓态势。

3、房企资金面仍然偏紧。在监管大幅强化、调控持续收紧的同时,受各路资金的限制,众多房地产企业资金压力陡增,将造成房企资金链紧张。从投资看,房地产投资额紧缩,上半年同比增长3.3%,比去年同期增幅下降14.1个百分点,比一季度增幅下降11.8个百分点。从资金来源看,上半年房地产企业预收的定金各预收款占企业到位资金的44.6%、企业自筹资金下降16.9%,房企资金紧缺在下半年或将显现。

当然,除了资金的紧缩,随着“房住不炒”的明确定位、金融降杠杆的决心、售租并举的住房制度,包括棚改货币化在内的房地产去库存政策变化,都将会对下半年宜春市房地产市场产生一定的影响。

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