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✅岗宏翰林汇✅

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项目基本信息

【装修情况】精装交付

【交付时间】2025年9月

【总房源】总住宅1641套，首推535套

【容积率】5.84

【绿化率】40%

【梯户比】3T5、2T5

【占地面积】1.2万㎡

【在售户型】77-131㎡

岗宏翰林汇，由岗宏集团打造，总占地面积约2.79万㎡，总建筑面积约33.6万㎡，共分2期开发，一期备案名（岗宏翰林华府），二期备案名（翰华广场），共5栋8个单元组成，住宅总高32-49层，总规划1641户，停车位1691个，车位占比1：1.03。

一期岗宏翰林华府，总占地面积约1.2万㎡，总建筑面积约10.63万㎡，计容建筑面积约7.42万㎡，容积率5.84，绿化率40%，共由4栋32-46层高的住宅组成，其中2栋1单元住宅46F，2栋2单元住宅46F，2栋3单元安居型商品房32F，2栋4单元住宅32F1，1栋是1所12班制的幼儿园。

总规划780户，其中商品房535户，安居型商品房245户，2栋1/2单元是3梯5户，2栋3/4单元是2梯5户设计。

二期翰华广场，总占地面积约1.6万㎡，总建筑面积约23万㎡，计容建筑面积约18.05万㎡，容积率10.69，绿化率30%，共由3栋49F高的住宅+1栋办公楼组成，其中1栋1单元办公楼32F，1栋2/3/4单元住宅49F。

总规划861户，可售商品房860户，1栋2/3单元3梯4户，1栋4单元6梯11户，停车位1017个，车位占比1：1.18，配建有公交首末站。

项目周边配套

学校配套：项目自带1所12班制幼儿园，根据2024年龙岗教育局最新的学区划分，小学学区划分在园岭学校、平湖实验学校，鹅溪小学，中学学区划分在平湖实验学校、园岭学校。

园岭学校，该校是1所九年制公办学校，办学规模为36个教学班，其中小学24班，初中12班，可以提供1680个公办学位。

平湖实验学校也在岗宏翰林汇家门口，跟园岭学校紧挨着，是1所九年制公办学校，办学规模36个教学班，在2023年龙岗公办学校排名中，平湖排名第一，龙岗排名第九，整体师资还是不错的。

商业配套：岗宏翰林汇，自带有4.43万㎡的集中式商业，以后也将会成为片区内的标杆商业街区，目标是打造成为集娱乐、文化、科技、美食、购物于一体的全新商业地标。

另外在项目3公里范围内，还有龙岗首家万达广场，奥特莱斯，华南城等大型商业综合体。

户型介绍

岗宏翰林汇2期户型介绍：

91㎡3室2厅1卫：

采用竖厅格局，客厅开间3.4米，实现LDKB一体化设计。L型厨房配备小生活阳台，卫生间采用三段式分离设计。得房率约71%（不含赠送部分），朝向为西南或东南。

108㎡3室2厅2卫：

位于1栋4单元，经典竖厅格局，入户设有玄关。客厅开间3.6米，LDKB一体化设计，三个开间朝南。厨房同样配备小生活阳台，卫生间实现干湿分离。得房率约71%（不含赠送部分），朝向为西南或东南。

139㎡4室2厅2卫：

竖厅南北通透格局，入户设有玄关，LDKB一体化设计。双阳台配置，四个开间朝南，客厅与次卧相连的超大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离。得房率约71%（不含赠送部分），主要阳台朝东南向。

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一、政策导向：长效机制逐步确立

房住不炒

定位持续强化，金融监管（如"三道红线"）倒逼行业去杠杆

保障性住房

加速推进，2023年国务院规划的"十四五"期间650万套保障房建设将分流刚需

房产税试点

可能扩大，但会避免对市场造成剧烈冲击

二、市场格局深度调整

开发商转型

：头部房企向"开发+运营"模式转变，2024年万科、龙湖等企业物业管理收入已占20%+

区域分化加剧

：长三角/珠三角核心城市房价趋稳，三四线城市库存周期仍超24个月

行业集中度提升

：房企数量从2018年的9.7万家缩减至2024年的5.3万家

三、产品与服务升级

绿色建筑

占比提升，2025年新建建筑中绿色建材应用比例将超70%

智慧社区

成为标配，物联网技术应用使房产增值10-15%

适老化改造

市场规模2025年或达2万亿，应对人口结构变化

四、金融属性弱化

投资回报率

回归理性，重点城市住宅租金收益率维持在1.5-2.5%区间

REITs市场

加速发展，基础设施类REITs规模2024年已突破500亿元

二手房主导

：主要城市二手房交易占比已达60%以上，市场进入存量时代

五、风险与挑战

地方财政转型

：土地出让金占比已从2018年的66%降至2023年的48%

企业债务风险

：2024年房企债券违约规模同比下降35%，但个别企业仍承压

人口因素

：25-44岁购房主力人群预计2030年将比2020年减少5000万

未来5年关键指标预测：

指标

2023

2025E

2030E

年销售面积（亿㎡）

11.2

10.5

9.0

开发投资增速

-9.6%

1-3%

2-4%

城镇化率

65.2%

67%

70%

保障房占比

5%

15%

25%

总体来看，中国房地产将结束高速增长期，进入"总量下行、结构优化"的新阶段。行业价值链条从土地红利向管理红利转变，服务与运营能力成为核心竞争力。政策层面将通过"精准滴灌"维持市场稳定，避免系统性风险的同时，推动住房回归居住本质。

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