宜春楼市,房价会下跌吗?

宜春楼市明月刀 2018-02-11 15:38:00
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看到这个标题, 买房子的人会说:早就想知道这个问题了,今年涨得这么凶,不合理啊!应该要跌一点吧! 开发商会说:拆迁补偿房源都不够,还能下跌?痴人说梦吧! 媒体会说:又一标题党!

 

看到这个标题,

买房子的人会说:早就想知道这个问题了,今年涨得这么凶,不合理啊!应该要跌一点吧!

开发商会说:拆迁补偿房源都不够,还能下跌?痴人说梦吧!

媒体会说:又一标题党!这个年头,宜春房价涨得不要不要的,拆迁户投资火爆,等着买房的人大把,现在价格会跌下来?扯吧!

但是,我觉得房价还是有可能下跌!

当然,为什么会跌,什么时候跌,跌多少,什么板块会跌,哪些板块抗跌性强,哪些子市场产品更具保值性,哪些楼盘会跌,跌幅会有什么差别,跌了之后会一跌再跌还是马上上涨,这些说法不同,关于市场的判断就大相径庭。

我先来说说我的观点以及理由!

从2017年2月份开始,到2018年2月份止,宜春房地产市场实际上涨25%左右。以袁州新城为例,当时均价4300-4500元/平方米,现在基本是5500-5800元的均价。每平方米上涨绝对数1200元。JY湾(叽歪)除外。宜阳新城普通盘也跟这个差不多,御品滨江涨的更多。城南日出康城从3800-3900的均价到现在的4800-4900元/平方米。恒大更是上涨接近2000元/平方米。市场上涨的原因主要是库存急剧下降,加上拆迁凭空输出大量购房客户,公务员小区交房结束,该市场犹豫客户尘埃落定,迅速介入市场,市场供需严重失衡。房票更是成为市场推波助澜的混天绫。幕后推手是谁呢?大家都很清楚。

再来看一些数据

2017年,中心城区棚改任务11381套,面积118万平方米,共17个项目,计划投资约68亿元,目前已完成征收补偿工作。在安置选择方式上,货币补偿10229套,实物安置1152套。在房屋拆除工作方面,现已拆除房屋8776套、约98.05万平方米。

2018年,目标31039套,是2017年棚改任务的三倍之多,占全市总任务的50.5%,计划投入资金约200亿元。

2018年宜春中心城区棚改任务3.5万套,共18个项目,计划投资约210亿元,目前老城核心区、杨家山片区、市本级零星危旧房、袁州新城震山片区、宜阳新区火山下、宜阳新区大塘片区、明月山洪江片区等8个项目已启动房屋征收补偿工作,签订协议5767户,完成率16%。

2018至2020年,宜春市计划三年全市改造14.1万套,其中,宜春市中心城区改造7万套。

显然市场还在向卖方倾斜,土地拍卖市场并没有加速放大。加上地产开发周期影响,宜春房地产市场在2年内不可能有足够的房源入市,还有房票房源锁定的管理制度影响,真正入市可以自由销售的房源少,进一步造成市场项目开盘及卖光的现象。并且,开发商在很多方面已经占得先机,极具心理优势!

所以,毫无疑问,市场2年内一定是急速上涨!

问题就在这里!虽然政府相关部门为稳定市场,安抚民意,让拆迁能顺利进行而控制市场价格,但是为下一步土地财政收入做好铺垫,又不得不有所顾忌而松手,否则700-800个亿怎么回来?下一波土地市场怎么会火爆?

那么,市场2年内会如何涨?各个板块又是如何?

估计,根据现在的市场状况以及市场规律与趋势,2年内市场累计上涨在18-25%左右,也就是现在5800元/平方米左右均价的楼盘到2019年年底均价7000-7300元/平方米,中心城区市场均价达到6000-6300元/平方米。袁州新城,宜阳新区,老城板块,城南板块,北湖板块,开发区板块分别到7000元、7200、6800、6000、6800、5200元/平方米,优质学区房(例如宜阳小区、鸿运星城、日出天下)有5%的上浮。其中,港中旅、恒大绿洲(不是御景)、御品滨江等的洋房可能涨幅会更大。JYW却更小,产品原因。我说的是均价,格盘还是存在差异,就像水晶城与翡翠城就有差别。到时候的价差更大。再是,之前价格卖得太低的现在瞬间暴涨的,后期会上涨乏力,因为二手房的获利回吐会增加该项目的市场房源,造成涨价更慢。

然后,市场会怎么样?下跌吗?

分界点在什么时候?原因是什么?跌多少?哪个板块开始?

土地供应会增加,客户增量瞬间下降,市场预售会暴涨,各种成本上升又影响市场运作,板块差异化更为明显。学区房市场出现变化(真正的学区房不会受影响)。当然,暴跌的可能性不存在,回调却是一定的。变数是政府土地价格、开发速度、拆迁土地如何回归市场、经济面变化、主要领导关于城市发展政策方向是否变化、市场板块差异、人口城市化异动等等!

具体情况且听下回分解

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