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溪山禾玺首府，由金光华集团打造，位于集住宅、商业、写字楼、学校、公园为一体百万方综合大城生活圈。

【金光华溪山禾玺】二期

升级新作，进阶观澜河左岸舒居生活

三面环景，享一线观澜河碧道公园景观

75㎡ 三房二厅两卫 总价286万起

85㎡ 三房两厅二卫 总价328万起

94㎡ 四房二厅两卫 总价368万起

105㎡ 四房两厅二卫 总价445万起

——项目基本信息——

【开发商】深圳星侨地产有限公司

【物业公司】深圳市光华物业管理有限公司

【总建面】总建面超百万㎡

【总层数】42-45层

【梯户比】3梯6户

【容积率】4.31

【绿化率】42%

【产权年限】2023-2093年（70年）

【车位占比】1：0.99

【交付标准】精装

【交房时间】2026.12.30

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观澜河生态轴，私藏一线滨水

打造观澜河水岸名片，承袭金光华一贯的精工品质，打造“溪山系”深圳梦享家的理想居所

小区内部规划人居9大功能需求

超配园林·生态绿洲以自然生态作为园林景观的底色，将园林景致融入生活点滴，打造艺术品级社区园林。

匠造四重归家礼序，从“恢弘大堂—迎宾水景—邻里艺术花园—酒店式入户”定制沉浸式归家。

一重：堂——约50m宽小区主入口，酒店标准

二重：景——迎宾水景，尽府宅系风范

三重：园——大草坪里的会客空间

四重：堂——高品质公区

亲子岛屿 分龄儿童乐园

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约300平子母无界泳池 享受亲子度假生活

约1500平24小时运动聚落，设置羽毛球、乒乓球、儿童游乐园、成人健身器材等

架空层泛会所 打造家的第二空间

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2大有氧跑道：园林中约180m元气跑道、运动场艺术跑道

精装交付，品质更舒适

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约75平3房2卫

朝向景观亮点：

西南朝向：内部园林景观

东北朝向：观澜河、碧道景观、观澜古墟景观

户型设计优点：

新规升级75㎡做2卫，市场同面积做1卫

卧室180度环幕采光

S型墙体设计冰箱位，使用空间更合理

干湿分离两空间公卫，兼并走廊空间更宽阔

客餐厅一体化设计，家人间互动交流感更强

约80平3房2卫

朝向景观亮点：

南北通格局，看内部园林安静生活体验

5功能区横向采光

户型设计优点：

返场爆款户型，南北通透格局

大主卧270度环幕采光，3面环景通透舒适

2个卫生间方正格局，有飘窗

客餐厅南北通格局，超长舒居空间

约83平3房2卫

朝向景观亮点：

全部西南朝向，看大城景观

4开间西南采光，全屋通透

户型设计优点：

4开间东南向采光，赏碧道公园、看园林景观

主卧室通透双面采光，收纳更轻松

S型墙体设计冰箱位，空间利用更合理

2个卫生间方正格局，有飘窗更省空间

约85平3房2卫

朝向景观亮点：

全部东南朝向，一线观澜河、碧道景观、观澜古墟景观

3个卧室开间西南或东南向，西南看园林、东南看观澜河碧道公园

户型设计优点：

全明户型，视野开阔

主卧室180度环幕采光

S型墙体设计冰箱位，空间利用更合理

干湿分离两空间公卫，兼并走廊空间更宽阔

客餐厅一体化设计，空间开阔，家人间互动交流感更强

约105平4房2卫

朝向景观亮点：

全部东南朝向

窗外观澜河、碧道公园、大布巷历史文化公园

户型设计优点：

4开间约12m，全东南向采光，视野开阔

大套房主卧180度环幕采光景观

S型墙体设计冰箱位，使用空间利用更合理

客餐厅一体化设计，空间利用更高效，家人间互动交流感更强

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溪山禾玺御府在“好房子”国标的基础上，匠心以6大维度重构人居体验，从产品品质到居住质量，从物理层到精神层，让“好房子”从概念升华为触手可及的生活场景。

项目在配套上，项目本身自成一体，加上周边配套的加持，优势较明显。

产业方面，观澜拥有九龙山数字城、鹭湖中心城、观澜文化小镇三大重点片区，覆盖了1700多家企业，吸引了华为、迈瑞、华润等龙头企业的纷纷进驻。

银星科技园、迈瑞医疗“全球供应链总部”、华为九龙山科技园等高科产业园的入驻，将使这里崛起成为万亿级产值高地。

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这里，将是湾区下一个十年的增长极，虹吸超50万高知人才。

商业方面，自带约2.2万㎡商业配套（06地块商业街市及11地块3层集中商业），家门口可满足基本的生活购物需求，家门口可满足基本的生活购物需求。周边汇聚观澜湖新城MH MALL、百佳华领域广场、福城天虹、观澜天虹、观澜汇商业等超50万㎡繁华商圈。

交通配套方面，项目紧邻梅观高速、龙华大道，快速通达中芯区。周边地铁有22号线(在建中)，并且邻近已开通的4号线观澜站。

在教育方面，项目周边多所学校环绕，本项目规划有2所幼儿园、1所63班九年一贯制学校。周边汇聚观澜中心学校（九年一贯制）、观澜第二中学、龙华高级中学观澜校区。（学校以教育局划片为准）

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要住得舒适，周边的生态资源是不可少的。项目依托观澜河，串联七大绿色公园；含民法公园、观澜河历史公园（在建中）、观澜河碧道公园（在建中）、儿童乐园（在建中）、山体公园、松果乐园（规划中）、社区运动公园（规划中）等七大绿色公园。

此外，项目还紧邻观澜体育中心（在建中），自带约2万㎡文化活动中心（含演艺厅、少年宫、图书馆；具体功能规划以政府最终落地为准），一河之隔观澜古墟，周边龙华四馆，观湖文化体育中心等文体配套环伺。

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综合来说，溪山禾玺首府作为龙华观澜城市面貌焕新的一部分，正蓄势待发，引领片区向更高品质生活迈进。

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房产未来十年价格大概率持续上涨的六大底层逻辑

一、经济基本面持续领跑

深圳经济韧性极强，2024 年 GDP 达 3.68 万亿元，同比增长 5.8%，战略性新兴产业增加值占比 42.3%，增速高达 10.5%深圳市统计局。以智能网联汽车为例，2024 年该产业集群增加值突破千亿，同比增长 38.8%，产业链企业超 2700 家。这种以硬科技为核心的产业结构，持续吸引高收入群体 ——2024 年深圳人均可支配收入达 8.11 万元，同比增长 5.5%深圳市统计局，为房价提供坚实购买力支撑。

二、人口红利深度释放

深圳人口结构年轻且增长质量高。2024 年新增常住人口 19.94 万，居全国首位，实际管理人口超 2300 万。15-59 岁劳动人口占比 79.53%，平均年龄仅 32.5 岁，这种 “年轻人口 + 高学历人才” 的组合，形成持续的住房刚需。即便部分年轻人因短期压力离开，城市的产业活力仍会吸引更优质人才流入，例如 2024 年高校毕业生留深比例达 38%，创历史新高。

三、土地供需矛盾加剧

深圳土地资源极度稀缺，2025 年计划供应商品住房用地仅 60 公顷，且多位于核心区域深圳政府在线。2024 年宅地仅成交 6 宗，但深湾地块以 185 亿元高价成交，溢价率 70%，显示市场对优质地块的争夺白热化。旧改虽被寄予厚望，但 2025 年计划释放的 60 公顷居住潜力用地中，实际可转化为商品房的比例不足 30%，且周期长达 5-8 年。供需失衡下，核心区域房价易涨难跌。

四、大湾区战略深度赋能

基础设施 “硬联通” 重塑城市格局：深中通道通车后，深圳至中山通勤时间缩短至 30 分钟，前海与珠江口西岸的产业协同效应显著提升。政策 “软联通” 持续突破，例如 “湾区标准” 互认覆盖金融、医疗等领域，港澳居民跨境购房门槛降低粤港澳大湾区门户网。前海扩容至 120.56 平方公里后，2024 年新增注册企业超 2.3 万家，其中港资企业占比 18%粤港澳大湾区门户网，高端置业需求集中释放。

五、政策环境持续优化

2024 年以来，深圳取消二手房指导价、降低首付比例至 15%、调整增值税征免年限为 2 年深圳市住房和建设局，直接刺激市场回暖。房贷利率维持历史低位，首套利率 3.05%、二套 3.45%，购房成本显著下降。尽管人才房供应增加（2025 年计划推出 2000 套），但这类房源主要面向特定群体，且价格约为市场价的 60%，对商品房市场分流作用有限。

六、区域分化下的结构性机会

未来十年，深圳房价将呈现 “核心区领涨、非核心区补涨” 的分化格局。前海、后海等金融科技核心区，因产业密度高、配套成熟，房价年均涨幅预计达 8%-10%；光明科学城、深汕合作区等新兴增长极，随着产业落地和基建完善，房价增速可能跑赢大市；而老旧小区和缺乏产业支撑的区域，涨幅相对有限。这种分化本质上是城市资源向高效区域集中的必然结果。