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你好呀，我是江洋，见字欢喜，感恩有你~~

昨天，《四代住宅火热真相：是生态革新，还是开发商的营销套路？》文章推出后，引发关注。

不少读者留言询问关于四代宅的问题。比如四代宅适合在什么样的项目和城市做？四代宅的客户真实居住体验究竟如何？

这些问题背后，藏着四代宅光鲜外表下不为人知的一面。

今天这篇文章用数据和事例，揭露这场居住革命背后的现实困境。

一、成本重压：四代宅的 “甜蜜负担”

测算显示，四代宅单平米成本比普通住宅高650-800 元。

这多出来的成本，源于差异化设计、绿化覆土、排水施工等环节，部分政府还要求试点项目采用装配式建筑等绿色建造方式，再加上节能技术、智能化系统的应用，更是让成本直线上升。

四代宅的成本投入，有点像市场不景气时做精装房。

精装房原本是提升住宅品质的手段，可在市场遇冷时，它不仅不能带来显著的溢价，反而增加了开发成本，而消费者也未必愿意为其买单。

业内人士指出，如果项目单价低于 1 万元 / 平米，开发商很难有动力投入成本去打造。

受到建筑规范限制，狭小地块不适合做四代宅。

虽然四代宅的部分设计不计入容积率，但对退距和建筑形态有着明确要求。

想象一下，一块 10 米 ×10 米的狭小地块，若要建造四代宅，阳台或露台的挑出会增加建筑整体的宽度和长度，这就可能导致楼间距排布出现问题，退距不足进而损失容积率。

原本能容纳 “十个瘦子” 的地块，建了四代宅后或许只能容纳 “八个胖子”，开发商面临着 “损容” 的风险。

那些成功的四代宅产品，其宽敞的悬挑阳台设计，对地块形态要求颇高。

而一些地块受限的项目，为了控制楼体体积，减少退距和容积率损失，只能将阳台设计成细长的大阳台，与理想中的露台或庭院悬挑结构相去甚远。

二、居住体验：别让高得房率成唯一卖点

不可否认，高得房率是四代宅的一大核心优势。

凭借空中庭院和大面积赠送，许多项目打出了 “零公摊”“100% 得房率” 的口号，甚至有些项目的得房率高达 110%。

▲广州某四代宅项目，阳台率25%，加上40%空中花园，户型使用率达到约127-140%，110平可做到4+1房，图源：网络

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▲中建壹品在武汉打造的第一个四代住宅，通过露台、阳台、飘窗、独立电梯前室等空间的赠送，得房率高达约103%-109%，图源：网络

然而，随着建筑规范的逐渐松绑，普通住宅也能通过巧妙设计实现较高的得房率。在这样的市场环境下，四代住宅仅靠高得房率这一卖点，显然已经不够看了。

如今的购房者越来越注重整体居住体验。一些非四代宅项目，虽然没有大面积的赠送和大露台，但凭借出色的户内空间设计，依然在市场上拥有很强的竞争力。

▲广州越秀·云悦项目，阳台率25%，结合飘窗\花池等灵动空间，建面约100㎡的户型，其阳台实际可用面积达12.5㎡，性价比非常突出，图源：网络

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▲越秀·珑悦西关，建面68㎡的户型可以做到三房两厅两卫，配备了面积达16㎡的主卧套房，衣柜、化妆台、独立卫生间一应俱全，性价比也非常高，图源：网络

比如有的项目边厅户型采用双面采光设计，南厅户型合理控制进深，保证了下层住户的采光舒适度。

▲项目露台采光，过程演绎稿，图源：网络

还有项目客餐厅采用无梁设计，让视野和采光效果更佳。

为了解决四代住宅常见的隐私问题，部分项目增加了磨砂玻璃挡板、拓宽飘板宽度等。

这些细节上的用心，都在提升着居住体验。

三、地域适配：四代宅的 “水土不服”

从地域上看，四代宅并非在所有城市都能 “开花结果”，它更适合在一二线城市发展。在三四线城市，四代宅的市场接受度并不高。

对于很多三四线城市的客户来说，购买四代宅是冲着性价比去的，可后期花园的维护成本却让他们望而却步。

定期的修剪、清扫工作繁琐，茂盛的植物还容易引来蚊虫，更让他们担忧的是，维护这样的花园，物业费可能要比普通住宅高出 30 - 40% 。

在一些已交付的项目中，甚至出现了部分业主封窗、违规搭建的情况。

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四代宅爆火背后：开发商赔钱、业主踩坑的 5 大现实困境！

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四代宅爆火背后：开发商赔钱、业主踩坑的 5 大现实困境！

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▲西安某四代宅业主居住真实感受，图源：微博

北方城市的气候条件，也对四代宅的实用性产生了较大影响。

北方冬季气温低、风沙大，开放式的阳台在这样的天气下使用率极低，原本美好的花园露台生活场景，很可能沦为鸡肋。

在恶劣天气下，清洁露台更是一项沉重的负担。虽然高端客户可以将露台交给保姆打理，但对于刚需群体来说，四代宅的吸引力就大大降低了。

不过，如果能有效解决这些气候带来的问题，北方城市的夏天对阳台同样有需求，四代宅也并非完全没有落地的可能。

四、隐私之困：不容忽视的居住痛点

隐私问题，是四代宅必须认真面对和解决的一大难题。

目前，许多四代宅的设计中，露台挑高部分容易成为楼上住户的采光窗户，导致楼下住户的活动完全暴露在邻居的视线之下。

这种隐私泄露的情况，若不加以解决，会成为购房者最大的抗性之一。

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▲四代宅露台挑高设计导致楼上楼下隐私泄露状况，图源：网络

好在房企们也在积极探索解决方案。

其一，引入阳台挡板，在建筑奇偶错层位置增加侧板，有效避免住户之间的对视，保护隐私的同时，还能与水平阳台进行一体化设计，增强建筑立面的美感和标识感。

▲图源：网络

其二，优化露台上方住户的开窗位置，通过结构挑板、改变户型朝向等手法，实现错位排列，既能保证采光，又能形成完全私密的空中绿化庭院。

▲重庆国瑞·浩月府效果图，图源：网络

▲重庆国瑞·浩月府项目采用结构挑板、优化开窗位置及错挑花园变换客厅采光方向等手法，避免与相邻户型的视线干扰，形成完全私密的空中绿化庭院，图源：网络

其三，通过景观外置的方式，在露台边缘或周围布置景观绿植，利用空调机位、景观格栅或创意花池、树池等，巧妙地实现视线遮挡。

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▲私密性营造分析，图源：网络

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五、未来竞争：物业与运营的 “终极战场”

当越来越多的四代宅交付入住，安全隐患、后期维护等问题若不能得到妥善解决，将会严重影响市场对四代宅的接受度。

在智能系统与物业维护结合方面，已经有不少项目做出了尝试。

部分项目在绿化区配置了自动喷灌系统和智能蚊虫防控系统，通过流量监测传感器和土壤湿度传感器自动调节灌水程序，物业和业主都能通过控制系统进行监测和操作。

有的项目还为业主提供修剪花枝、园林维护等贴心服务。还有项目在交付时就栽种好低矮、易打理且四季常绿的绿植，保证立面统一的同时，还配置了太阳能灭蚊灯。

▲某四代宅项目委托物业公司进行统一绿植修剪维护，图源：网络

此外，私搭滥建问题也不容忽视。在一些已交付的项目中，不少业主为了扩大使用面积，将大露台封窗变成室内空间，这严重破坏了建筑的立面美观和整体规划。

未来，如何加强管理，避免此类情况的发生，也是四代宅在运营过程中需要重点关注的问题。? 越秀珑悦西关售楼处电话：400-185-8505【☎售楼处已认证】✦❇❇❇❇

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