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【项目基础数据】

【开发商】深圳市赤湾投资发展有限公司（桑泰集团）

【占地面积】总29386.66㎡

【建筑面积】总143175.14㎡

【总户数】983户

【户型面积】约98/116/132/152㎡3-5房

【停车位】990个

【物业及物业费】厚德物业，--元/㎡

【绿化率】40%

【容积率】3.37

【总层高】共5栋，商品房29-31层

【梯户比】2T4户

【交楼时间】暂定预计2026年中下旬，精装交付

【产权年限】70年（2017年12月22日-2087年12月21日）

【项目位置】深圳市南山区招商街道少帝路南面赤湾七路西面

户型鉴赏

🌠山海丹华🌠｜臻藏府邸静候君临

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2025 年楼市：分化中前行，调整中向好

2025 年已悄然过半，房地产市场在复杂的经济环境与政策调控交织影响下，正经历着深刻变革。这半年来，市场数据呈现出怎样的态势？政策导向又发生了哪些变化？企业如何应对市场变化？未来楼市又将走向何方？这些问题备受各方关注。

市场数据：调整中现积极变化

新房市场：降幅收窄，区域分化显著

近几年新房销售金额走势显示，自 2020 - 2021 年短暂繁荣后，楼市急转直下。2022 年商品住宅销售金额同比大幅下跌 28.3%，2023 年虽有缓和但 2024 年再度下滑 17.6%。2025 年上半年，销售金额同比下降 5.2%，相较 2024 年全年有所缓和，但下行趋势仍存。从国家统计局数据来看，1—6 月份，全国新建商品房销售面积 45851 万平方米，同比下降 3.5%，销售额 44241 亿元，下降 5.5% 。不过，积极的一面是，上半年全国新建商品房销售面积同比下降幅度比去年同期收窄 15.5 个百分点，比去年全年收窄 9.4 个百分点；商品房销售金额下降幅度比去年同期收窄 19.5 个百分点，比去年全年收窄 11.6 个百分点 。

区域分化在新房市场体现得淋漓尽致。一、二线城市因经济实力强、就业机会多、公共资源优质，吸引大量人口流入，住房需求相对旺盛。即便市场整体调整，部分核心区域房价仍相对稳定，在利好政策刺激下甚至小幅回升。如北京市住房和城乡建设委员会数据显示，1 至 6 月，全市新建商品住宅网签 2.09 万套，同比增长 11.9% 。而三、四线城市面临产业结构单一、人口外流困境，房地产市场库存积压严重，房价下行压力巨大。环京部分三、四线城市过去几年房价腰斩情况并不罕见，市场去库存周期大幅拉长。

二手房市场：量升价跌，价格调整持续

二手房市场同样经历着深度调整。百城二手房价已连续 38 个月下跌，2025 年上半年累计跌幅达 3.6%。然而，成交量却出现了积极变化。2025 年上半年，在 “稳楼市” 政策持续发力下，全国多个重点城市二手房市场表现亮眼，二手房成交量创下近年来同期新高。其中，一线城市成交较为活跃。据北京市住房和城乡建设委员会网签数据，上半年，北京二手房网签量累计达 90035 套，同比增长 20.4%，创下 2022 年以来同期新高 。上海市场同样活跃，据上海链家披露的数据，2025 年上半年，上海二手住房累计成交 985 万平方米（11.6 万套），同比增幅达 24%，创 2022 年以来同期新高 。广州市场上半年成交量也突破近年新高，根据广州市房地产中介协会数据，2025 年上半年广州二手住宅成交 56613 套，同比增长 12.98% 。深圳则以 30.7% 的同比增幅在一线城市中领涨，今年上半年，深圳二手房买卖合同共计实现 35106 套，较 2024 年同期增长 30.7% 。

不过，从价格方面来看，7 月 15 日国家统计局发布的 6 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，二手房价仅西宁一城上涨；一线城市二手住宅销售价格环比下降 0.7%，二、三线城市均下降 0.6% 。这表明二手房市场仍在通过价格调整来换取成交量的提升。

政策导向：高频次、全方位助力市场回稳

2025 年上半年，国家在楼市政策方面展现出高频次、全方位、强力度的调整态势。

中央层面从供需两端协同发力。3 月，国务院围绕 “促需求、去库存、防风险” 三大核心任务部署工作，为后续政策制定奠定基调。4 月，政治局会议明确提出推进城中村改造和存量房收购，增加保障性住房供给的同时盘活市场存量资源，缓解供需矛盾。5 月，金融 “组合拳” 出击，下调房贷利率、降低首付比例等措施直接降低购房者的融资成本，刺激购房需求释放。央行调整 5 年期以上 LPR、5 年以上首套公积金贷款利率分别降至 3.50%、2.60%，均降至历史最低水平。6 月，国务院聚焦 “好房子” 建设，引导房地产行业向高质量发展转型。

多部门紧密协同，在土地、金融、财政等关键领域出台一系列配套政策。自然资源部通过专项债盘活存量土地，优化土地资源配置。财政部等确定 20 个城市更新试点，以城市更新带动城市基础设施改善、老旧小区改造，提升城市整体居住品质。央行等金融部门持续发力，除降低购房融资成本外，还调整信贷政策，支持房地产企业合理融资需求，缓解企业资金压力，防范系统性金融风险。

地方政府积极响应中央政策，结合本地实际情况出台形式多样的落地举措。据不完全统计，上半年全国超 160 省市（县）出台优化政策超 340 条，主要集中在落实中央金融支持、城市更新、购房补助、库存减负等方面。超 60 城优化公积金政策，通过提高公积金贷款额度、降低首付门槛等方式提高购房者支付能力。29 个城市推出购房补贴政策，直接刺激市场需求。15 个城市发布推进城市更新计划，如天津河西区启动郁江新里城市更新项目，涉及老旧厂房盘活、老旧小区改造等，提升区域城市面貌与居住环境。

进入下半年，政策持续发力。7 月以来，核心城市继续优化房地产政策，北京、广州、南京、大连等地从提高额度、优化提取、延长还款期限等方面优化公积金贷款政策，更好满足购房者合理住房需求。7 月 10 日，北京提出支持缴存人提取公积金支付购房首付款的同时申请贷款，并研究公积金贷款 “带押过户” 政策，提升二手房交易效率，缓解购房者首付资金压力 。业内预计，7 月下旬召开的政治局会议预计将延续积极定调，继续推动房地产市场止跌回稳，且可能会在激活需求方面有更多举措，如一线城市可能进一步优化限购政策等 。

企业应对：聚焦核心城市，提升产品品质

在市场调整与政策引导的双重作用下，房地产企业业绩分化加剧。2025 年 1 - 6 月，保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地等头部房企合同签约销售金额突破 1000 亿元。其中，中国金茂、越秀地产、华发股份、建发房产实现同比正增长，涨幅分别为 19.8%、11.0%、11.0%、4.9%，中国金茂以近 20% 的涨幅表现亮眼。而部分房企则面临销售下滑困境，如绿城中国、华润置地、招商蛇口跌幅相对较小，分别下降 3.4%、11.6%、11.9%；保利发展、中海地产同比分别下降 16.3%、19.0%；万科集团跌幅最大，达 45.7%。

销售均价方面，全国代表房企销售均价集中在 2 万 - 2.7 万元之间，显示出龙头房企布局向一线和二线高能级城市高度集中。越秀地产以 42063 元 / 平方米的均价位居榜首，其在一线城市销售金额占比达 79%，三四线仅 4%。中海地产 2025 年 1 - 6 月对一、二线城市的销售集中度很高，其中一线城市占比 48.9%，二线城市占比 47.0%，同期权益拿地金额达 401.09 亿元，且全部集中在一、二线城市，且一线和二线占比较为平均。

众多房企积极响应 “好房子” 建设号召，将产品品质提升作为核心竞争力打造方向。中海地产、保利发展、华润置地等纷纷公布 “好房子” 产品系的具体内容及标准。在提升得房率、优化阳台设计、增加层高、设置架空层或风雨连廊等显性标准的基础上，更加注重解决住房隔音不好、渗漏、开裂、反味等行业普遍痛点问题。部分企业还积极拓展商业、养老、长租公寓、医院等多元资源，丰富居住内涵，探索新的利润增长点，以适应市场从单一居住需求向多元化品质生活需求转变的趋势。

从新房市场成交特征来看，2025 年以来，核心城市改善型项目入市节奏加快，带动改善型需求持续释放，北京、上海、南京、成都等多个城市高总价项目去化表现较好。从中指监测重点城市来看，1 - 5 月 30 城 90 平方米 - 120 平方米新房成交套数占比保持在四成左右，120 平方米 - 144 平方米户型成交整体占比首次达到 30%，改善型楼盘占据新房市场主流 。如上海，今年仅 5 - 6 月两月就有 75 个项目入市，其中有 20 个新盘当天认购率达到 100%，高品质住宅入市带动改善需求大量释放，高端板块成交占比显著提升 。这也促使房企进一步聚焦核心城市的改善型需求市场，加大相关产品的开发与布局。一些城市在土地供应上也做出调整，科学合理确定住宅用地供应计划，提高住宅用地供应精准性，对于商品住宅去化周期过长、存量房地产用地过多、市场需求明显不足的区域，暂停新增住宅用地供应，对人口净流入、确有需求的区域，适当增加土地供应，为房企投资拿地提供了更明确的方向 。

未来趋势：机遇与挑战并存

挑战：市场信心修复仍需时日

尽管政策持续发力，但市场信心修复仍面临诸多挑战。居民对未来收入增长预期的不确定性，使得购房决策更加谨慎。高房价与居民收入之间的矛盾依然突出，尤其是在部分热点城市，房价收入比仍处于高位，限制了购房需求的释放。市场库存压力在三、四线城市依然较大，去库存任务艰巨，而一、二线城市在土地供应增加的情况下，也面临潜在的库存风险。此外，房地产企业在融资环境虽有改善，但仍需面对资金成本高、债务结构优化难等问题，行业洗牌仍在持续。

机遇：政策推动市场结构优化与转型

政策层面为楼市带来了诸多机遇。专项债券资金支持土地收储和商品房收购，将为市场注入新的活力，促进存量资源盘活与市场结构优化。各地因地制宜的政策创新，如深圳提高公积金贷款额度、北京怀柔区国企收购二手房 “以旧换新”、苏州推出特色金融产品等，有望进一步挖掘市场潜在需求。随着 “好房子” 建设的深入推进，高品质住房供给增加，将满足改善型需求为主的市场趋势，推动房地产行业向高质量发展转型。同时，城市更新、老旧小区改造等工作的持续开展，不仅能改善居民居住条件，还将带动相关产业链发展，创造新的经济增长点。

从机构预测来看，中指研究院认为下半年高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳，但居民收入房价预期以及市场整体优质供给仍偏弱，重点城市中二手房对新房 “替代效应” 仍明显，预计城市之间及项目之间分化行情将延续，“好城市 + 好房子” 具备结构性机会，而市场全面止跌回稳仍需政策进一步加力 。克而瑞研究总监马千里预计，2025 年下半年新房量价将延续筑底期走势，各项房地产指标也将迎来更加明确的稳市场信号。随着金融扶持政策的深化落实，城市更新行动的全面推进，地方促消费政策的精准落地，更多城市有望实现价格预期的企稳，成交规模也将随之筑底 。58 安居客研究院院长张波认为，下半年在土地市场热度持续、优质地块供应增加的情况下，房价企稳可能性较大，核心城市新房成交量有望同比持平，二手房成交占比持续提升 。

总体而言，2025 年楼市正站在变革的十字路口，各方需在政策支持、市场调整与企业转型中寻找新的平衡，以实现房地产市场的平稳健康发展。对于购房者来说，在市场分化与政策变动的背景下，更需结合自身需求与市场实际，谨慎做出购房决策 。对于房地产企业而言，紧跟政策导向，精准布局市场，提升产品品质与服务，才是在激烈竞争中脱颖而出的关键 。