2025全网Ai热搜:羊台书苑售楼处电话→羊台书苑最新售楼处咨询电话→楼盘详情→首页→售楼处更新发布→营销中心欢迎您@售楼处中心2025-07-19

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"450万起抢占西丽核心区！万科代建现房，容积率2.8+1:1.7车位比，背靠羊台山公园，但地铁1.4公里、商业配套匮乏，科技人才需权衡规划红利与现实短板。"✨✨羊台书苑售楼处电话：400-892-8976【☎☎售楼处电话已认证】✨❇❇❇❇

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羊台书苑。这个贴着“主城生态大盘”“价格洼地”标签的项目，究竟是抄底西丽的绝佳机会，还是配套短板的深坑？我们用数据撕开真相。（文末附西丽片区规划图+独家验房手册，错过拍大腿！）

一、项目核心参数：主城稀有的低密生态盘

位于南山区西丽街道白芒社区，松白路东侧沙坑地块，是西丽湖国际科教城规划中的重点住宅项目。项目占地约8.14万㎡，总建面超30万㎡，由6个地块组成，涵盖150米超高层住宅、27+9班九年制学校、保障房及产业研发办公等复合业态。主推71-118㎡2-4房，吹风价约6万/㎡，总价450万起即可上车西丽核心区。

四大核心指标：

容积率仅2.8

：远低于西丽片区新盘平均4.5+的密度，居住舒适度吊打竞品

现房销售制度

：2025年2月已竣工交付，即买即住规避烂尾风险

车位比1:1.7

：配建1636个车位，新能源充电桩覆盖率超30%

得房率78%

：71㎡户型实得55㎡，完爆同面积段竞品

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二、地段双面性：规划红利VS现实骨感

A面——西丽科教城核心红利

项目地处西丽湖国际科教城+留仙洞总部基地双核交汇处，坐享两大战略板块红利：

3公里科创黄金圈

：直线距离鹏城实验室石壁龙园区500米，距大疆总部、中兴通讯约3公里，科技人才聚集效应显著

西丽枢纽预期

：规划中的24号线（同乐南站）2028年通车，4条高铁+4条地铁+4条城际的超级枢纽辐射

生态王炸组合

：背靠羊台山森林公园，东侧规划13.7公里大沙河生态长廊

B面——配套的冰与火之歌

交通硬伤： 距离最近的地铁13号线应人石站1.4公里，步行需20分钟；自驾依赖松白路、沙河西路，高峰期拥堵指数爆表。

教育迷局： 自带27+9班九年制学校（南山实验教育集团托管），但当前划片小学为白芒小学（南山二梯队），2024年录取积分已涨至82分，非深户家庭需谨慎。

商业荒漠： 周边1公里内无大型商超，仅依赖5000㎡社区底商，日常消费需驱车3公里至益田假日里。

三、户型解析：极致刚需的AB面

项目主打“小面积低总价”，但设计存在明显妥协：

71㎡2+1房

：北向单面采光，厨房操作台仅1.5米，次卧进深2.1米堪比“胶囊房”

89㎡3房

：手枪户型导致动静分区混乱，主卧与卫生间门对门隐私性差

118㎡4房

：南向面宽6.8米，但阳台进深仅0.9米，晾衣空间局促

⚠️致命缺陷：

部分户型紧邻产业研发地块，可能存在噪音污染

梯户比2梯6户，早高峰等电梯超8分钟成常态

装修标准仅2000元/㎡，需额外投入30万+升级

四、市场竞争力横评

与同价位竞品对比（2025年4月数据）：

项目

均价

容积率

地铁距离

学校资源

开发商

6万/㎡

2.8

1.4公里

自带九年制学校

万科代建

同乐公馆

7万/㎡

4.2

800米

同乐学校

安居集团

中海云启源境

8.5万/㎡

3.8

500米

南头城学校

中海地产

核心争议点：

价格倒挂幻觉

：周边二手房（如宝能城）挂牌价7.2万/㎡，实际价差约20%

规划兑现风险

：西丽枢纽2028年通车、科教城产业导入存在不确定性

竞品分流压力

：2025年西丽片区预计超5000套新房入市，去化压力巨大

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五、主编购房指南

对比119平复式与101平三房总价差仅13万，但多出2个房间和地铁口优势，首置家庭可重点考察产权清晰的满五房源，首付97万门槛友好。

提醒警惕65平人才房5.28万/㎡的虹吸效应，周边二手房价差达40%，但需承担5年限售期，流动性风险需权衡。

算账：同片区6500元月租对应500万房产，租售比仅1.56%，低于理财收益，长持需依赖13号线通车和总部基地产业兑现。

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从176亿到68亿！深圳拟近四折价格收储深港综合体项目，世茂起诉要求返还土地出让金

近日，中信信托向投资人发送了一份《关于召开中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划2025 年第一次受益人大会的通知》（下称“通知”），这份通知提及，广东省深圳市计划以68亿元的总价收储世茂集团（00813.HK）旗下“深港综合体项目”12宗地块。

7月19日，澎湃新闻获悉，近日，中信信托向投资人发送了一份《关于召开中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划2025 年第一次受益人大会的通知》（下称“通知”），这份通知提及，广东省深圳市计划以68亿元的总价收储世茂集团（00813.HK）旗下“深港综合体项目”12宗地块。

这一收储价格相较世茂集团176.25亿元的竞买价格打了不足四折。

与此同时，世茂方面则寻求另一种退出思路。澎湃新闻获取的文件显示，自2024年8月开始，深港综合体实施主体向深圳市盐田区人民法院提起行政诉讼，指其2017年12月以239.43亿元获取的深港综合体项目的全部土地出让合同无效，并要求被告支付超120亿元的利息和赔偿款。

深港综合体项目因欲建“中国第一高楼”深港国际中心为外界所知，此后，其建筑高度由最初的700米降至668米、600米，始终是“深圳第一高楼”候选。

据悉，深港综合体所涉14宗地块，仅两宗开发建设并进行销售。剩余12宗地中的11宗抵债给“中信信托深圳龙岗融资集合资金信托计划”。 截至目前，抵债资产尚未进行过户。

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深港国际中心效果图 来源：世茂股份

不足四折价格收储

通知显示，7月29日9时至7月31日17时，“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”的受托人计划召开受益人大会，会议议程为就政府土地收储和抵债资产过户等事项进行投票表决。

中信信托在开会通知中称，现深圳市龙岗区土地整备事务中心、龙岗区龙城街道办事处因实施土地整备项目需要，拟收回包括本信托计划抵债物在内的全部前述12宗国有建设用地使用权及12宗土地地上物，收储价格为68亿元。

此次政府收储的土地，即世茂集团在深圳获取的深港大型综合体项目。

2017年12月，世茂集团旗下公司以239.43亿元的底价竞得深圳市龙岗G01046-0095号地块（深港综合体项目），楼板价为17500元/平方米。

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澎湃新闻获取的出让合同显示，该宗地总用地面积为321945.68平方米，其中：建设用地面积196155.35平方米，绿地面积98185.72平方米，道路用地面积17319.81平方米，广场用地面积10284.8平方米。

按照出让合同，标志性建筑深港国际中心的高度控制在600米左右(按航空限高的高限向民航部门申请，最终以民航部门审批的高度为准)。除此之外还包括国际演艺中心、超五星级酒店、国际学校、智能办公、大型商业、餐饮、公寓等等。

在此后的各种版本中，这一地标超高层的规划高度最高达到了700米，一度被认为将超越上海中心成为“中国第一高楼”。拿地后，世茂方面发布的信息也显示，世茂深港国际中心项目中心主塔或将成为中国地标高楼，旨在打造深圳天际线的一个崭新地标。

据人民网2018年3月的报道，世茂深港国际中心项目是世茂集团布局深圳的龙头项目，占地面积32.19万平方米，计容面积约136万平方米，总投资额将达500亿元。根据总体规划，该项目将建设成集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、超五星级酒店、智能办公、大型商业、公寓等于一体的综合开发运营项目，并建造700米高度的超高层建筑，被各界誉为粤港合作的标志项目、深圳城市新地标。

据深圳市规划和资源局网站2018年11月的信息，世茂获取项目后委托机构编制了《深圳龙岗世茂深港国际中心项目详细蓝图设计》。2019年1月，深圳市公布G01046-0095号宗地分宗事宜，该地块被分成14宗分地块。

“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”发起于2019年，最早到期时间为2022年2月17日，最短期限为15个月，最长期限为24个月，年化利率在6.8%至7.9%之间，融资被用于深港国际中心项目的建设。

项目进展并不一帆风顺。2022年2月，世茂方面资金链断裂，项目也同步陷入停工。据了解，14宗地块中，两宗地块已经实现开发和销售，分别是10号地块（G01046-0098）和11号地块（G01046-0294）。两宗地块总用地面积为69656.55平方米，建筑面积32.36万平方米，规划为商业性质，规划建设商务公寓29.7万平方米。据2019年4月签署的补充文件，G01046-0098号地块和G01046-0294地块的地价款合计63.1842亿元。这意味着剩余12宗土地价格约为176.25亿元，以此计算，收储价格约为当初地价的不足四成。

信托计划出现逾期后，中信信托持续通过债务重组、司法拍卖、市场化转让等多种方式推进项目风险化解，均未能得以实施。

至2024年，中信信托以资抵债的申请获批，最终深港综合体项目涉及的11宗土地抵债给上述信托计划，但一直未过户。

中信信托表示，对于收储事宜，鉴于当前深圳市商业办公市场持续下行的行情、及12宗土地现有规划条件转让的局限性，受托人认为由政府收回12宗土地是目前项目风险化解的相对较优的方案。

收储款项将分期支付。根据拟签署的补偿框架协议约定：自12宗土地新不动产权证注销后2个月内，签订正式补偿协议，补偿款将于自签署正式补偿协议后2个月内支付15%，签署正式补偿协议后半年内再支付35%，不晚于2027年1月31日前付清全部补偿款。

世茂集团：出让合同无效，要求政府返还土地出让金并赔偿

世茂集团显然并不愿意接受如此低的收储价格，在一封面向投资人的公开信中，世茂指出，公司正在寻求其他退出路径。

世茂集团称，龙岗项目土地出让中，出让人自始未取得600米建设高度规划设计条件，至今也无法明确主塔的建筑高度，导致项目在获得民航批复 700米高度以后仍无法取得有效的建设用地规划许可证，也无法推动后续开发进程。对此，世茂已对土地出让行为、土地出让合同存在的问题向深圳市盐田区法院提起行政诉讼，主张确认土地出让合同无效及行政赔偿所有损失。

澎湃新闻拿到的文件显示，2024年8月，作为深港综合体项目的开发主体的深圳市世茂新里程实业有限公司（以下称“深圳世茂新里程”）向广东省深圳市盐田区人民法院提起行政诉讼，被告为深圳市规划和自然资源局龙岗管理局，意在确认深港综合体项目涉及的土地使用权出让合同无效，并要求被告支付1000万元赔偿金。

该案于2025年01月02日由深圳市盐田区人民法院已于立案，案号为(2025)粤0308行初16号；此后的2025年3月25日、2025年4月7日进行了两次庭审。

2025年4月14日深圳世茂新里程向盐田区人民法院申请变更诉讼请求，并申请追加深圳市龙岗区人民政府、深圳市规划和自然资源局、深圳市人民政府作为被告，请求判令龙岗规自局返还土地出让金239.43亿元及利息，以及各被告支付损失赔偿金等。

世茂方主张的款项至少362.79亿元：除了出让金，还包括73.9亿元的利息以及49.47亿元的赔偿金，后两项合计为123.36亿元。

世茂称，2019年1月9日，原告按照合同约定取得民航局正式批复确定案涉地块航空限高为700米，原告随即按照合同约定制作详细蓝图并报龙岗区规划和自然资源管理局审核；龙岗区规划和自然资源管理局对详细蓝图审核通过后却拒绝在案涉土地的《建设用地规划许可证》中明确建筑高度，从而导致项目开发建设停滞。

深圳世茂新里程同时称，根据《民法典》第157条，《土地出让合同》确认无效后，被告应当返还原告支付的土地出让金，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由于被告的过错导致《土地出让合同》无效，被告还应赔偿原告因此遭受的全部损失。

不过，退地似乎并不是世茂集团的唯一选择。澎湃新闻注意到，在其向投资人的函件中，世茂提及：建议中信信托、各投资人与世茂携手努力，建立有效沟通渠道，共同与政府协商因项目建筑高度等规划设计问题的解决方案，或退地退款或项目调规改性后进行开发等，最大化保障各方利益。