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品秀星瀚项目概览
品秀星瀚（别名星瀚园、越秀TOD星瀚）是由广州地铁集团与越秀地产两大国企联合开发的TOD（地铁上盖）住宅项目，位于广州番禺区石北工业路，紧邻地铁22号线陈头岗站。项目定位为“地铁生活教育大城”，总建筑面积约88万㎡，共21栋高层住宅（33-54层），规划户数4378户，容积率2.41，绿化率30%，车位配比高达1:1.2。
核心亮点解析
1. 交通枢纽优势
地铁上盖：距离22号线陈头岗站仅10米，真正实现“出站即到家”。22号线为时速160公里的高速地铁，1站直达广州南站（换乘城轨通达全国），4站至白鹅潭商务区。
路网发达：南大干线（双向八车道）、东新高速、东晓南放射线环绕，自驾20分钟内可达珠江新城、万博CBD等核心区。
2. 全龄教育资源
配建公办广外附属学校（45班九年一贯制中小学）及24班幼儿园，实现“目送式教育”，孩子从幼儿园到初中无需跨社区。
周边另有20所中小学、13所幼儿园，教育资源密集。
3. 商业与生活配套
社区商业：自带1.7万㎡立体商业街（含超市、餐饮、娱乐），负一层直连地铁站，形成“地铁-商业-住宅”一体化空间。
外部商圈：紧靠广州南站商圈（10万㎡万科世博汇）、万博CBD，满足高阶消费需求。
生态资源：毗邻长隆度假区、飞鸟乐园，270°江景环绕；社区内打造空中花园、泳池、运动公园等休闲空间。
物业服务：越秀物业（全国TOP30）管理，提供全周期服务，物业费3.26元/㎡·月。
项目短板与争议
医疗配套较弱：社区内无大型医院，依赖1-3公里外的石壁街社区卫生服务中心、祈福医院等，急症就医不便。
环境隐患：周边556米内有3座加油站，存在安全与污染顾虑。
区域发展待成熟：南站商务区产业（如IAB、会展经济）仍处建设期，配套兑现需时间。
价值与适宜人群
投资潜力：坐享广州南站千亿商圈规划及石壁村旧改（投资120亿）红利，类比猎德、琶洲旧改后的房价跃升。
自住推荐：
刚需家庭：高性价比小户型+全龄教育，满足育儿需求；
通勤族：高速地铁直达核心商务区，通勤效率优先。
品秀星瀚以 “TOD+教育+现房”三重优势，成为番禺稀缺的高效生活样本。若可接受短期医疗配套不足及环境瑕疵，其交通与教育资源堪称刚需“最优解”，长期亦具资产升值空间。
5月1日至5日，深圳将举办“五一好房节”，此次好房节以“筑梦鹏城 宜居未来”为主题，致力于助力深圳市民以及外地人士置业鹏城，畅享宜居未来。五一前夕，深圳市房地产中介协会发出深圳换馨家3.0活动行业召集令，鼓励各机构积极推出以旧换新惠民举措。
深圳本土最大中介机构乐有家积极响应号召，于4月29日正式开启“2025深圳焕房节暨以旧换新3.0”活动。
本次活动乐有家重磅发布房产“以旧换新”3.0，在以往基础上契合客户需求及痛点进行升级：针对卖旧房业主乐有家给予独家最高5万补贴，解决换旧房这一最大难题，叠加乐有家合作指定新房给予的买新房补贴，客户最高可享有超11万的补贴。一线城市中深圳首个落地以旧换新给补贴，降低交易成本，提升交易效率，促进改善置业。
深圳“以旧换新”于2024年4月开启，此次3.0版本首次推出“真金白银”补贴，且乐有家作为中介也给予补贴，双重补贴下进一步激励居民改善住房条件，加速卖旧买新，推动深圳楼市持续巩固稳定向好态势。（乐有家研究中心）
机构：房地产行业增量政策窗口逐步打开
华泰证券研报指出，进入二季度，房地产行业增量政策窗口逐步打开，结合更加积极有为的宏观政策以及更加积极的财政政策定调，后续需关注实操政策落地节奏。华泰证券认为一线城市更具政策弹性，看好因此带来的市场复苏节奏以及相关标的。（财联社）
方便马鞍岛居民出行！深中接驳公交L10路开通试运营
4月28日，中山公交集团宣布马鞍岛深中接驳公交L10路开始试运营。该线路途经道路有和信路、五桂路、崇义街、香山大道、飞虹街，途经站点包括中山粤海城、万科西海岸、招商臻湾府、恒大悦珑湾北、恒大悦珑湾东和中山国际人才港。线路全程约6公里，首末站发车时间为中山粤海城6:45、7:25和中山国际人才港19:00、19:30，仅工作日运行。乘客可使用中山通IC卡享受票价优惠政策。（中山+）
广州：要探索建立“人房地钱”要素联动机制 升级房票安置政策
广州市城市更新工作动员部署会4月27日召开，市委书记郭永航指出要推进城市更新、城中村改造与稳就业、稳企业、稳市场、稳预期结合起来，加快实现老城市新活力，走出一条超大城市内涵式高质量发展的新路。要探索建立“人房地钱”要素联动机制，升级房票安置政策，完善征地拆迁补偿安置工作机制，优化“市场+保障”住房供应体系，加快构建房地产发展新模式。（财联社）
广州中考明确：不取消户籍限制、不实行平行志愿等
广州市教育局公开发布关于公开征求《广州市教育局关于2027-2029年深化高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见（征求意见稿）》《2027-2029年广州市初中学业水平考试体育与健康科目考试实施意见（征求意见稿）》意见结果反馈的公告。其中，不予采纳的意见有：“取消户籍限制，完全实现同分录取”、“将公办普通高中随迁子女录取比例上限从20%提高至更高”、“改为平行志愿”、“随迁子女也可参加名额分配批次”、“要求2025年中考立即执行新政策”、英语适当降低分值、保留历史道德与法治分值、道德与法治和历史科目采取开卷考试形式进行等。（南方都市报）
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