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01

楔子

昨天刷到了一个叫做深圳湾澐玺的深圳豪宅项目，据说首开就卖了130亿。在现在这样的楼市行情下，豪宅市场却能如此火爆，确实令人乍舌。

2025年11月30日该楼盘开盘，348套房源单日售罄，其中500㎡、700㎡及1150㎡天际大平层最先售罄，成交均价约18万/㎡，总销售额突破130亿元，刷新2025年全国单一楼盘开盘销售纪录。

这个项目的概念方案我之前看到过，所以有些印象。再加上我前两天刚刚写过深圳的超高层项目绿景白石洲，所以我打算写写这个项目。

扩展阅读：《亚洲最高的住宅群“绿景白石洲”，为什么出现在深圳？》

今天这篇文章就来聊聊：深圳湾“澐玺”到底有什么“卖点”，为什么能卖的这么好？

02

项目简介

我们先来一起看看项目简介吧。

深圳湾澐玺

是位于深圳南山区后海总部基地的高端住宅项目，由华润置地与中海地产联合开发，定位为“超越深圳湾壹号的城市次地标”。

关于深圳湾一号，我前面也写过，有兴趣的朋友可以扩展阅读：《深圳湾1号，顶级豪宅的“要素”观止！》（如上图）

该项目用地面积约3.5万㎡，规划总建筑面积约26.3万㎡，容积率7.59，涵盖高档住宅、精品公寓、商业盒子、幼儿园等业态。

项目由南、北两个地块组成，主要由4座超高层住宅+1座超高层公寓组成，其他还有一部分商业和一个幼儿园。（如下图）

本次销售的是位于北区地块的1栋的两个单元，一共348套，面积为209-1149㎡的四房户型。（如上图）

03

区位

这个地块被誉为后海总部基地最后一块含宅用地，一点不为过，我画了一张分析图大家来看看。（如上图）

最靠近深圳湾的是深圳人才公园，这是属于公众的开放景观公园。（如下图）

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进来一些的界面是马岩松设计的深圳湾文化广场，一个以巨石堆砌的作品，还是挺震撼的。（如下图）

再近一些就是顶级豪宅“深圳湾1号”了，据说恒大许老板当时在这里置业，当然能在这里安家的都是顶级富豪了。（如下图）

其实以后海滨路为界，东侧都是企业总部地块，而深圳湾云玺确实是最后一块宝地了。

项目限高250米，所以整个项目的高区部分视野还是很宽阔的。即使低区被遮挡，但也尽享城市繁华了。（如上图）

据说首开的2栋楼也是高区先卖完，而高区基本都是大户型。（如下图左侧2栋楼）

所以这个项目最值钱的就是这个位置，怪不得当时以185.12亿元的土拍总价刷新了深圳纪录。

2025年深圳出台了“限高令”，今后住宅项目高度不能超过80米，让这个项目更受瞩目了，也许将成为“绝唱”，所以卖得好也是有理由的。

04

空间&造型

再来看看这个项目的建筑空间营造，据说是“月牙抱海”的创意，就是文首那张一轮新月掩映在海面上的样子。

虽然画面很有诗意，但我更愿意相信：这个方案被选中，主要是考虑到了深圳的城市天际线。

当时我在写小米深圳总部的时候，也提到了天际线的问题。（如上图）

这个建筑就像一盏明灯、一座地标、一个集会、购物和创造的空间场所，共同组成深圳湾的灯塔：如同地平线上缓缓升起的孔明灯，它轻盈、明亮、将人们的好奇心点燃，并使人们想要探求其后深藏的心意与奥秘。

有兴趣可扩展阅读：《小米“魔方”，可能是“深圳最矮”的总部大楼！》

虽然从更大的尺度来看，小米总部这种60米不到的建筑体量，早已经泯然众生，但并不妨碍设计说明这么写。

而“澐玺”这个项目的高度有250米，倒是能在城市天际线里占据一席之地。只要不破坏”春笋“和深圳湾1号形成的”微笑曲线“，其实建筑做什么造型都为什么大问题。（如下图）

说到了建筑空间，那再聊聊建筑造型吧。

这个项目的建筑造型，网络上有很多不同版本的效果图，据说最后落地的是KPF的版本，但我个人觉得下图的样子更符合城市的“韵味”。（如下图）

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华润大厦，因为造型的原因被戏称为“春笋”。而这个项目的造型如果是“竹子”的意向，竹笋和竹子在一起，不是相得益彰嘛。

而且竹子在中国的文化语境中，往往代表着坚韧不拔和谦逊有礼，我想这也是一个城市最向往的“城市精神”吧！

当然现在这种“顶部斜切+全玻璃幕墙”的设计手法比较流行，可能也是“新贵”们选择这个项目的原因之一吧。

05

内部空间

在户型设计上，这个项目的最小户型是209平方米，最大的是1050平方米。但因为是超高层住宅，所以209平的户型，使用上也不宽裕。

我就拿最大和最小户型做个分析吧。

这个209户型，L形采光，主要是朝西和朝北，观海的面仅有一个阳台。能看到的城市景观，基本都是朝西的，画面如下图。

所以40层以上就没有这个户型了，变成了403平方米的户型了，观海的面积进一步加大。虽然内部流线长了点，面积有点浪费，但东北角也能凑合看海。（如下图）

对于高楼层来说，看海是主要景观。而对于低楼层业主来说，只能尽享“城市繁华”了。

这个项目在底部做了一个超级底盘，将商业、景观、休闲、娱乐，交通都复合在了一起。（如下图）

当然超级底盘的概念，放在现在已经不是个新鲜玩意了，我在前两年的万科中兴路一号项目上就已经介绍过了。

巧合的是，那个项目也是跨路的两个地块。有兴趣的朋友，扩展阅读：《中兴路一号 | 重来100次，可能还得这么选！》

而最大户型1050平，从现在的平面布置来看略显小气。主要原因是核心筒的长度过大，导致两边的空间被分割的过于琐碎。

另外一个问题是：虽然是整层交付，但是整个平面无法环通，会不会显得不够圆满呢？（如上图）

这个项目的室内设计有一个“进步”，地产商提供了可供选择的风格。建筑面积约305m²及以下面积段户型提供两套大师级室内设计方案选择。

概念方案示意图

而对于更大面积段的户型，是不是会有私人定制服务，目前没看到相关的报道。但是“框架核心筒+无次梁厚板”的结构体系，确实给业主自己装修提供了改造的“灵活性”。

06

“槽点”

令我没想到的是，这个项目刚出地面几层就能卖130亿，而项目现场只有一个样板墙，样板间还是在“春笋”里面。

所以我和朋友吐槽：现在豪宅都是这么卖楼的吗？怎么有这么多富豪啊？

另外对于这个项目的案名——“澐玺”，我也觉得有些“矫揉造作”。所以特地去查了一下。

澐（yún）

本义指大的波浪，《说文解字》注：“澐，大波也”。引申为“流动、包容”的自然意象。而这个项目毗邻深圳湾人才公园，倒也贴切。

玺（xǐ）

本义为帝王的印信，秦代以后专指帝王之印，象征“尊贵、稀缺、不可复制”。顶豪项目了，你要类比帝王印信，咱也不好说啥。

虽然这2个字都是“褒义词”，但是凑在一起总给人一种“矫情”的感觉。就和前几年家长一窝蜂的给孩子取名“子涵梓萱”，差不多意思吧。

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