40城、50次!5月楼市调控创纪录,看看有你家乡吗?

5月份，全国超过40个城市发布调控政策，当月累计多达50次，单月房地产调控政策次数刷新了历史纪录。

5月全国各地楼市调控政策发布次数刷新单月纪录。为何政策发布如此频繁？这一波调控有哪些新变化？房价未来会怎么走？这都是民众颇为关注的问题。

40城、50次！5月楼市调控政策发布次数创纪录

中原地产研究中心统计数据显示，2018年1-5月，全国房地产调控政策发布次数多达159次，比2017年1-5月增加60%。

其中，5月份，全国超过40个城市发布调控政策，当月累计多达50次，单月房地产调控政策次数刷新了历史纪录。

记者注意到，5月份发布调控政策的城市有武汉、江门、哈尔滨、长沙、佛山、北京、石家庄、东莞、威海、贵阳、长春、丹东、太原、成都、聊城、重庆、三明、宁波、天津、银川、珠海、济南、厦门、德州、西安、大连、福州、青岛、惠州、赣州等，主要以三四线城市为主。

为何政策发布如此频繁？

中原地产首席分析师张大伟说，近几个月，虽然一二线热点城市房价依然平稳，但三四线城市房价出现波动，这是政策密集发布的最核心原因。

国家统计局数据显示，4月，一线城市新房和二手房价格环比分别持平和下降，三线城市新房和二手房价格环比涨幅均有所扩大。

5月份房价变化情况如何？国家统计局根据日程安排在6月15日公布的《70个大中城市住宅销售价格月度报告》将给出答案。

不过在成交量方面，楼市正出现交易回暖势头。据易居研究院监测，5月份40个典型城市成交面积环比增加12%。4个一线城市新房成交面积环比增加29%；18个二线城市新房成交面积环比增加11%；18个三四线城市新房面积环比增加12%。

三四线、部分二线城市楼市为何升温？

地方棚改政策带动了三四线城市的住宅销量，一季度部分三四线城市推进棚改力度仍然较强。川财证券报告指出，国家通过货币补偿盘活棚户区居民不动产资产，大幅提升居民购买力，拆迁同时也创造了居民住宅需求和地产下游消费需求。

“各地人才政策吸引人才过来之后，也增加了购房的需求，供需紧张带来房地产市场的上涨预期。”张大伟说。据不完全统计，仅5月份，就有南昌、呼和浩特等超过15个城市发布了人才政策，其中近半是三四线城市。

“政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定热度。”社科院城市发展与环境研究所副研究员王业强说，但随着去库存政策逐渐退出，预计下半年三四线市场调整将会出现。

这一波楼市调控有何新变化？

记者梳理发现，各地发布调控政策的内容包括收紧限购和限售、强化商品房预售价格管理、调整贷款比例、发展租赁市场等。

例如，哈尔滨规定，对主城6区3年内新购商品住房实施限售；成都提出，将限购对象由自然人调整为家庭；东莞对原限价政策升级，规定新房售价一经备案不得上调；青岛提出，支持房企将经营方式从销售向租售并举模式转变，将新建商品房项目中长期持有的部分房源用于租赁。

相比传统的限购限贷，今年楼市调控一大变化是，实施摇号购房的城市不断增加。截至目前，已有南京、上海、长沙、成都、武汉、西安、杭州7个城市发布了摇号购房政策。

5月，一些摇号购房城市的部分楼盘出现排长队买房、中签率创新低，甚至违规操作的现象。例如，由于报名人数太多，杭州部分楼盘中签率低于10%，有的热门楼盘中签率甚至不到2%。而西安某楼盘公开摇号时存在违规销售行为，部分公职人员受到处分。

58安居客房产研究院首席分析师张波说，摇号可保障购房者更为公平地获得购房权利，也能从侧面打击收取“茶水费”、内部关系买房等行为。抢号和中签率低并不是摇号制度本身的问题，是由于新房限价，比二手房价格低。

未来如何调控？更多城市买房要摇号吗？

4月底和5月初，住建部分两次约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市。被约谈城市主要集中在东北、中西部，以及出台自由贸易政策的海南，而不是房地产市场传统的一线和强二线城市。

目前，被约谈的合肥、佛山、哈尔滨、长春、贵阳、成都、太原等城市已出台调控政策予以回应。多位业内人士分析，这代表住建部“预警——约谈——问责”机制的落地实施。

易居研究院报告显示，5月份，7个本轮调控较严的三四线城市（限购或限贷）新房成交面积环比减少2%；11个本轮未调控或弱调控（仅限售）的三四线城市新房成交面积环比增加20%。

上述报告中的18个三四线城市为：扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。

张波指出，“因城施策、分类调控”的政策还将持续，房价上涨明显城市的调控力度会加强。限购力度并不会减弱，限购加码的城市还有可能增加。

“供需紧张、房价上涨的城市均有可能会实行摇号购房，预计未来将有超过20个城市会执行官方摇号的售房政策。在摇号时，刚需、无房户将优先选择房源。”张大伟说。

张波也认为，在楼市调控的大背景下，一定会有更多城市跟进摇号买房，摇号买房会出现在两类城市，一类是楼市热度较高的城市，包括房价上涨压力较大、供需矛盾突出的城市，以新一线城市和部分热点三四城市为主；另一类是存在较多楼市乱象亟待规范的城市，违规现象包括捂盘惜售、收取“茶水费”、未公示开盘房源等，通过摇号可以同步加强规范。

上海现"幽灵房源" 显示可售实际却已被关系户买走

另据中国之声调查发现，“幽灵房源”这样的情况，并不唯上海所独有。出台限购政策的城市，几乎都可以通过类似的手法，规避限购政策。

据中国之声《新闻纵横》报道，近日，上海当地媒体报道称，有买房打算的市民发现，明明网上清楚显示是可售的新房源，实际要买的时候，却发现无论如何也买不到，很显然，这位市民遇到了“幽灵房源”。

面对这种情况，当地售楼处的工作人员对背后的原因毫不讳言，实际上房子已经卖给了所谓的“关系户”，而且其中有的“关系户”甚至不具备当地楼市调控政策所要求的购房资格。不仅是上海，中国之声调查还发现，在很多一二线城市，通过各种手段规避楼市限购政策，早已成了公开的秘密。

幽灵房源为何会出现？如何操作？

上海市民万先生向“看看新闻”反映，最近，他看上了松江区佘山的一处商品房楼盘—国贸天悦，觉得一套90平的房子很合心意。但就在他盘算着买房时，售楼人员却告诉他，没有现房了。然而当晚，万先生却在上海市房地产交易官网上发现，该项目一期还有十多套房源仍然处于绿色可售状态。万先生当即联系了售楼部，得到的答复却是，这批房子已经卖了，网上显示可售状态，是因为客户不符合购房资格，还没有进行网签，“有几套是关系户的，就是国贸开发商自己的关系户，关系户人家一两年都不签（合同），反正都是国贸自己的员工，这个是很正常的。”

但万先生觉得，这不正常：“有购房资格的买不到中意的房子，而不符合购房条件的人凭什么却能买呢？这件事情我觉得非常不公平。”

万先生多方投诉之后没两天，他再次上网查询，原来那些绿色可售的房源全部转为已售状态。在售楼处，一位开发商负责人拒绝了“看看新闻”记者的采访，不过他表示，企业所有销售行为都合法合规。

事实上，像这样看起来是可售状态，购房者却触不可及的房源，在上海新房市场上并不少见，有些甚至已入市超过5年。一家售楼处的工作人员对媒体说：“有些客户他买了不去办房产证、不签购房合同，就是一次性付款的。举个例子，你有钱想买房子，但你没有购房资格，一次性付款就卖给你了，但是不能办网签，限购了要是网签的话要送到房产交易中心去查的。我们可以和他签个草签合同的，比如他卖掉了其他地方的房子，再来签购房合同。”

据业内人士介绍，在房屋销售过程中，从签订定金合同到签订购房合同之间，的确会存在时间差，但一般不应超过10天。而像这样，房源一方面在官网上长期显示"可售"，另一方面购房者又买不到的情况，很有可能是开发企业在打"擦边球"，规避楼市调控政策，违规售房。

记者调查：各个城市都有办法规避楼市限购

中国之声记者调查发现，这样的情况，并不唯上海所独有。出台限购政策的城市，几乎都可以通过类似的手法，规避限购政策。广州一位代理新楼盘销售的中介人士说，只要资金实力足够，限购政策几乎不起任何作用，“签合同嘛，然后五年之后网签、过户。房款的话是一次性交清，不能贷款，因为没有做网签的话根本贷不了款。”

合肥多家新楼盘的售楼人员说，没有合肥户口，没有在合肥交社保，这些都没关系：“我们可以先签那个草签合同，对你来说没有任何影响，到时候房子涨价了，这房子还是你的，合同上面有公章，然后也会有约定，就跟你正式买房一样。”

江西南昌一家楼盘的售楼人员表示，除了可以草签合同之外，还可以办一个所谓的“户籍临时迁入”手续，打了网签之后，这个临时手续也就作废了，而原户籍所在地的公安机关并不会知道这套手续。众多城市中，只有西安的多家楼盘销售人员表示，现在谁也不敢玩这火。因为前不久长安区多位公职人员走关系在摇号之前就“内定”了房产，导致监管部门最近正在严查类似事件。

如何整治政策擦边球，专家：监管与调控并举

在各地纷纷出台政策调控楼市的情况下，为何僵尸房源等现象依旧猖獗？面对开发企业和部分购房者打擦边球的行为，市场又该如何纠正？

长期关注楼市的优淘城总裁薛建雄说，在出台限购政策的城市里，这种现象一直存在：“排名前列个是因为限购，导致了很多富人买不了更多的房子，那么富人有全额付款的能力，所以很多人就付了全款，不签合同；第二个是因为要交房产税。”

薛建雄接受中国之声采访时表示，就目前的态势看，要想堵住这些漏洞，需要监管部门花大力气：“政府就必须加强监管。就是要求网上房地产显示可售的房源，都必须拿出来卖，然后其他人可以买。第二个就要求买的房子必须得备案办房产证，就是监管起来难度有点大。”

同策房产咨询公司首席分析师张宏伟也认同这一点，他说，不实质性地增加市场供应、拓宽民间资本的投资渠道，再严厉的政策，也只能是“摁下葫芦浮起瓢”。