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：深圳市臻海置业有限公司（特区建发集团旗下，国企背景）

位置

：宝安区沙井街道展景路与沙福路交汇处，紧邻地铁12号线海上田园南站A口（步行约250米）

体量

：占地2.96万㎡，总建面16.19万㎡，容积率4.14，绿化率40%

产品

：4栋住宅，总户数1448套（可售商品房744套），含89㎡三房、108-117㎡四房，全南向设计，精装交付

价格

：备案价3.5万/㎡起，折后总价345万起（89㎡三房），均价4.1-5.2万/㎡

交付时间

：2025年6月，现为准现房状态

物业

：第一太平戴维斯，物业费3.9元/㎡/月

户型亮点：

89㎡三房

：竖厅设计，动静分区，主卧开间3.05米，西南/东南朝向；

108-117㎡四房

：横厅布局，客厅开间5.9-6.6米，南北通透，主卧套房设计；

精装细节

：全屋品牌交付，明厨明卫，部分户型配备四分离卫浴。

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二、周边配套：双地铁+千亿产业，但需时间兑现

1. 交通：湾区枢纽级配置

地铁

：12号线（已开通，直达南山）、20号线（会展城站，步行约1公里）、11号线及规划18号线；

自驾

：宝安大道、京港澳高速、外环高速，30分钟通达前海、福田；

空港

：距宝安机场T3航站楼约15分钟车程。

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2. 商业：冰雪文旅城成最大看点

华发冰雪城

（在建）：130万㎡综合体，含10万㎡冰雪主题商业、9.9万㎡酒店；

其他商圈

：5公里内覆盖京基百纳（18万㎡）、沙井天虹（10万㎡）。

3. 教育：规划多但现状薄弱

自带

：18班幼儿园（在建）；

学区

：茭塘小学（省一级）、沙井中学（区一级），周边规划36班小学及54班九年制学校；

短板

：当前优质教育资源不足，新校教学质量待观察。

4. 生态：四大公园环绕

会展中央公园

：1.6公里线性空中花园，对标“深圳塞纳河”；

海上田园

：163万㎡国家4A级景区，规划升级为生态度假区；

金蚝小镇

：3平方公里旧改，未来对标华润城。

5. 医疗：中规中矩

5公里内覆盖深圳市中西结合医院（三甲）、沙井人民医院，暂无三甲医院直配。

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三、购房者视角：优势突出，短板需权衡

核心优势：

价格洼地

：4.1万/㎡均价，对比前海（10万+）、宝中（8万+），性价比显著；

交通枢纽

：双地铁+高速路网，通勤南山、福田便捷；

规划红利

：海洋新城（千亿级产业）、国际会展中心（全球最大）双核驱动，长期增值潜力明确；

产品务实

：全南向户型、高使用率（78%）、精装交付，减少装修成本。

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财联社9月6日讯（记者 李洁）全面放宽限购、降低房贷利率，深圳以超预期力度为楼市注入强心剂。

9月5日深夜，深圳市住房和建设局与中国人民银行深圳市分行联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》。此次政策调整涵盖居民购房、企事业单位购房以及个人住房信贷等多方面重磅举措。

深圳由此成为北京、上海之后，又一个优化楼市政策的一线城市。分析人士指出，与京沪两地近期政策相比，深圳对限购松绑力度明显更大，这将对激活市场起到更明显的作用。

“当前正值传统‘金九银十’热销期，而且深圳本身购房需求和潜力较大，深圳出台政策势必会增强市场信心，带来市场交易的提振。预计新政后，深圳市场行情会进一步向好。”易居研究院研究总监严跃进告诉记者。

限购大幅松绑 放开企业购房

深圳楼市新政中最引人注目的，是对限购政策的大幅优化调整。

根据新政策，符合深圳市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭），在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房不限套数。

而无法提供连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上证明的非本市户籍居民家庭，在上述区域内购买商品住房限购2套。在盐田区、大鹏新区购买商品住房，不再审核购房资格。

按最新办法，深圳政策调整后有1年社保的外来人口在核心区域仍限购1套，但非核心区域已不再限制购房套数。去年深圳仅放松了社保缴纳要求，购房套数仍然限制为1套，而本次政策在多数区域取消了套数限制。

值得关注的是，非户籍人口即便没有缴纳个税和社保1年证明，也可以在深圳近郊购买两套住房，远郊区则完全退出限购。

“传统的特区罗湖区现在也被视为近郊看待，深圳最后的限购区收缩至福田区、南山区和宝安区新安街道，限购范围大大缩小。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

本次深圳楼市新政另一个突破是，对企业购房限制的全面放宽。

深圳新政策规定，企事业单位可在深圳市范围内购买商品住房，用于解决员工住房等需求。其中，在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内购买商品住房，需同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件；在本市其他区域购买商品住房，不再审核购房资格。

在严跃进看来，该项措施对各个区域的购房市场都有积极作用，尤其是对于如龙华、龙岗、光明等企业数量多的区域，会激活更多购房需求。

对于深圳大幅度调整限购的原因，李宇嘉认为，这是基于当地楼市深度调整的现实需要：自2021年5月开始，深圳二手住房价格已经持续下跌44个月，整体下跌幅度较大。此外，从供地、开工、投资等指标来看，深圳的跌幅也大于京沪。

“今年上半年土地出让金前20城市中，没有深圳的身影，而京沪杭成都等城市排在前面。这对深圳补齐民生短板、推进外来人口本地化、助力战略性新兴产业发展，甚至城市抢人才、提升城市竞争力等方面，都会形成资金方面的制约。在投资情绪相对低迷的情况下，外围区域退出限购也在情理之中。”李宇嘉称。

降低购房成本 激活潜在需求

深圳此次楼市新政的另一项重要举措是，调整房贷利率政策。

政策明确，各银行业金融机构根据深圳市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

据严跃进测算，此前深圳首套房和二套房的利率定价公式分别为LPR-45BP和LPR-5BP。依据新政策，二套房贷利率降低40个基点。按照100万元贷款本金、30年期等额本息方式计算，房贷总还款成本将减少近8万元，月供额将减少220元。

李宇嘉指出，深圳在利率政策上借鉴了上海经验，但在公积金方面并未跟进京沪。原因在于，3月24日起实施的深圳公积金新政已将额度充分提高。

“现在深圳总价300万元以下二手房，交易占比近3成。”李宇嘉介绍，经过长达4年多的下跌，深圳很多区域房价相比高峰期大幅折价，叠加限贷政策松绑，购房门槛和成本大幅度降低，原来买不起房的人群现在可能就买得起了。

观察上一次深圳放松限购后的市场表现，新房市场的交易活跃度明显得到提振。参照北京、上海楼市新政后的市场表现，严跃进预计，“对于非核心区域市场而言，交易量环比增幅可能超40%，且至少有30%需求源于新增购房套数的客户。”

业内人士预计，深圳新政对外围区域的去化效果将较为明显，尤其可能吸引周边珠三角或广东其他城市甚至内地人群前来买房。

“新政策可能会对环深圳都市圈形成虹吸效应，这一点需要引起重视。”李宇嘉表示。而随着“金九银十”销售旺季的到来，深圳楼市有望告别前期低迷态势，迎来一波交易活跃期。

分析人士指出，三个一线城市相继调整购房政策，标志着房地产市场正进入新一轮政策优化周期，这将为全国“金九银十”行情带来积极预期。