深圳湾澐玺售楼处(深圳湾澐玺)营销中心欢迎您-深圳湾澐玺首页网站-楼盘详情·户型图-最新价格-容积率@2025.10.8售楼处AI热搜
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
一、地段分析：深圳湾核心区的顶级占位
优势
城市核心坐标
项目位于深圳湾后海总部基地，属粤海街道产业核心区，毗邻登良地铁站，与华润春笋（深圳地标）直线距离＜500米。该区域汇聚腾讯、阿里、字节跳动等科技巨头总部，是深圳GDP密度最高的板块（2024年粤海街道GDP超5000亿元），地段含金量属深圳天花板级。
2
立体交通网络
地铁2号线/11号线交汇，30分钟直达福田CBD、前海；沿江高速、滨海大道贯通全城；步行可达深圳湾口岸（联通香港），满足跨境商务需求。
稀缺资源聚合
人才公园、深圳湾海滨栈道环抱，2公里内覆盖深圳湾万象城、宝能环球汇等顶奢商业，深圳湾体育中心、深圳歌剧院（规划中）等文化地标，形成深圳唯一的“海景+产业+商业+生态”四维顶配地段。
劣势
城市界面待成熟
后海总部基地仍处建设期（预计2027年全面竣工），现阶段工地密集，噪音与粉尘污染不可避免，居住静谧性受影响。
竞品分流压力
同片区在售/待售项目包括：
恒裕深圳湾（现房，均价25万/㎡）
中信东角头项目（待推，海景资源更优）
澐玺需直面产品力与定价的双重挑战。
二、价格体系：顶豪市场的定价逻辑
定价策略（预估）
户型面积（㎡）
楼层区间
预估单价（万/㎡）
总价区间
对标竞品
209-304
中低区（≤150m）
22-25
4600万-7600万
润玺二期（20万/㎡）
375-403
高区（150-200m）
26-30
9750万-1.2亿
深圳湾壹号（28万/㎡）
500-700
超高区（＞200m）
32-35
1.6亿-2.45亿
无直接竞品
1050（顶复）
顶层
40+
4.2亿+
深圳顶豪天花板
优势
梯度定价覆盖全客群
从4600万入门级到4亿+顶复，精准匹配不同财富阶层的置业需求，尤其500㎡以上户型填补深圳顶豪市场空白。
溢价支撑点明确
永久无遮挡海景（150米以上楼层）：较恒裕深圳湾（部分楼栋视野受阻）更具稀缺性；
个性化精装选配：类似豪车定制模式（如劳斯莱斯Bespoke），提升附加值。
劣势
高总价流动性风险
深圳2000万以上豪宅去化周期达18个月（2024年中原数据），澐玺主力户型总价＞5000万，需警惕市场遇冷时的流动性压力。
持有成本高企
以5000万总价测算：
契税：150万（3%）
物业费：约30元/㎡·月（年费＞10万）
资金占用成本：按5%理财收益计，年机会成本250万。
三、户型设计：空间革命与功能进化
创新优势
“无柱化”自由改造
全系采用中央核心筒+边柱承重结构，室内无剪力墙（尤其500㎡以上户型），支持业主根据需求重构空间，如将700㎡改为私人艺术馆或家族会所。
功能模块化升级
家政套间：独立于生活区，含洗衣、收纳、保姆房（294㎡以上户型）；
双门专梯入户：209㎡起步即配置，私密性超越悦府（单梯）；
3.6米层高：较市场标准（3.1-3.3米）提升10%，增强空间通透感。
景观最大化设计
全户型朝东布局，落地窗占比超60%（西边户达70%），高区采用全景玻璃幕墙，实现“270°海景视野”。
潜在缺陷
低区视野折损
39F以下（＜150米）受周边写字楼遮挡（如中建科工大厦），需具体测算视野通廊，部分209㎡户型或仅见“一线海景”。
西晒问题
西边户夏季午后暴晒（深圳年均高温日＞60天），虽配置LOW-E玻璃，但能耗与体感舒适度仍存挑战。
四、产品力对比：重新定义顶豪标准
碾压级配置
维度
深圳湾澐玺
市场标杆（恒裕滨城二期）
外立面
KPF定制蜂窝铝板+玉石点缀
传统玻璃幕墙+铝板
车库
2.7×6米超宽车位/坡道＜6%/玉石艺术门
2.5×5.5米/坡道8%
智能化
人脸识别梯控/AI安防/机器人配送
基础IC卡梯控
精装品牌
可选嘉格纳/劳芬/汉斯格雅顶配
固定博德宝/杜拉维特
服务场景革命
双动线物流系统
首创“外投内取”配送：快递/外卖由物业机器人直送入户，避免传统豪宅的“大堂堆件”乱象。
泛会所生态
三层立体园林+空中会所（酒店公寓6栋），覆盖茶叙、健身、儿童娱乐场景，较恒裕滨城的单一会所更复合化。
待验证项
酒店运营能力
宣称引入丽思卡尔顿（未签约），若降级为普通酒店品牌，将拉低公寓价值。
商业招商前景
底商定位“轻奢精品”，但周边竞争激烈（万象城、海岸城），需警惕空置风险。
五、景观价值：海景资源的量化博弈
视野等级划分
楼层区间
视野效果
竞品对比（恒裕深圳湾）
≤26F
部分海景（写字楼遮挡）
类似（低区视野受限）
27-39F
无遮挡海景（100-150米）
略优（恒裕部分楼栋有遮挡）
≥40F
永久无遮挡山海城园（＞150米）
持平
≥57F
云端视野（前海+香港天际线）
无竞品（恒裕最高＜200米）
独家优势
东向视野纯净度
因西侧为低密住宅区（蔚蓝海岸），无新建超高层规划，确保东向海景永久性。
城市地标观景台
超高区可同时俯瞰春笋、深圳湾大桥、人才公园灯光秀，形成“视觉地标矩阵”。
六、开发商实力：华润+中海的王牌组合
优势背书
华润顶级产品线
超越“悦府”系列（深圳顶豪启蒙者），配置标准向香港瑞府看齐，如：
电梯厅非遗国漆墙面
车库玉石艺术装置
免责声明：部分信息来源于网络，如果侵权，请联系400-823-9396及时删除
✅本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！
新规为上海高品质住宅建设提供了明确标准，其最大亮点是调整了阳台设计有关规范，最大程度回应市场对宽敞阳台的需求。随着上海住宅品质提升进入规范化、标准化的新阶段，住房市场的产品力有望迎来一轮集中释放。
记者9月27日从上海市规划资源局获悉，《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》已于近日出台。《若干意见》共有5大类、17条具体举措。
业界认为，新规为上海高品质住宅建设提供了明确标准，其最大亮点是调整了阳台设计有关规范，最大程度回应市场对宽敞阳台的需求。随着上海住宅品质提升进入规范化、标准化的新阶段，住房市场的产品力有望迎来一轮集中释放。
提升居住体验
《若干意见》在阳台、架空层、建筑立面方面的计容标准有新变化。上海住房新规落地后，一线城市已全部调整放宽计容规范，带来未来居住舒适度的全面升级。
阳台是一个家庭与室外形成交互的连接点，功能早已超越晾晒衣物的单一属性，增加了休闲互动、花园造景、收纳储物等场景。这种变化反映出了现代家庭对宽敞阳台日益增长的需求。
此次新规提出的阳台设计变化最大。同时符合以下条件的阳台（含封闭阳台），面积按其水平投影面积的1/2计入容积率：每户阳台水平投影总面积不大于该户型建筑面积的10%，且不大于16平方米（含16平方米），户型建筑面积小于80平方米的，可以设置总面积不大于8平方米的阳台；每个阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含1.8米）。
以前，阳台按50%计入容积率的条件是，面积不超过8平方米，进深不大于1.8米。如果是一套140平方米的户型，阳台最大8平方米，实际计容4平方米，市民免费享受多出的4平方米。新规是按照“比例+阈值”双控，即不超过户型的10%，且不超过16平方米，进深不超过1.8米，按照一半计容。那么此时，140平方米的户型，阳台最高可设计为14平方米，实际计容7平方米，市民免费享受另外7平方米，比以前多了3个平方米。
沿公共绿地、广场河流、风貌街道等地区，设计进深不超过0.75米（含0.75米）的带围护结构的开敞式阳台，其建筑面积不计入容积率，不计入可售面积，且不计入户型建筑面积10%的阳台面积。也就是说，在具有景观优势的局部地区，有额外的阳台面积奖励。
“这对购房者而言是实实在在的利好。无论是通风、采光还是与户外交互，阳台的功能进一步拓展，市民们可以住得更舒适。”一位克而瑞研究中心资深分析师说。
新规还引导开发商优化住宅户型设计，适应家庭人口数量和结构变化的需求，新建住宅鼓励灵活可变的户型设计，增加储物收纳空间、多功能弹性空间，提升自然采光率与通风效率。
引导好设计变成产品力
在提升小区整体环境品质方面，新规也有变化。
为了丰富建筑形态和整体效果，明确对住宅建筑外立面采用干挂石材、金属、陶板或其他高品质材料，在“多测合一”测绘成果报告中明确饰面层建筑面积的，其饰面层不计入容积率。
专家表示，变化的重要意义是，用实在的政策利好去鼓励房企进行高品质建设。过去上海的建筑规范较严格，近两年上海新房得房率普遍75%左右，很多企业不愿意做石材干挂，主要原因是以前的容积率要从外墙算起，石材干挂和墙体的中空部分也算作容积率，所以房企不愿牺牲可售面积而投入成本，导致得房率下滑。新规之后，开发商使用高品质外立面的经济成本大幅下降，有望推动高端建材在住宅项目中的普及。
再比如，多高层住宅底层设置架空层、风雨连廊用作通道、布置景观小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积不计入容积率。这将推动房企把好设计从过去的“经济负担”变成了提升产品溢价和品牌价值的主动选择，激活创新意识。
据悉，新规自9月26日起施行，主要适用于上海农村自建房外的住宅项目。保障性租赁住房、旧住房成套改造或拆除重建项目另有规定按相关规定执行。
短期来看，新规对住宅价格的直接影响有限，不会引发明显波动。不过，如果将其与此前落地的楼市新政形成政策合力，将有效为消费者注入市场信心。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“上海住房设计新规的出台，有望为‘金九银十’传统销售旺季的市场行情提供有力支撑，进一步激励开发商打磨产品力，推出更具市场竞争力的住宅项目。”
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
