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十年间，深圳的城市版图一路西拓，但罗湖始终是这座城市的“心脏”。这里，深南大道车流如织，地王大厦与京基100并肩而立，蔡屋围的金融脉搏从未停歇。如今，随着京基华樾的入市，罗湖再次以一座320万㎡的城市更新巨作，宣告“中心回归”的时代已至。这座融合住宅、商业、办公的超级综合体，不仅坐拥双CBD位，更以全生命周期户型+顶配资源矩阵，重新定义深圳塔尖生活的标准。

【京基·华樾】项目笔记

320万方蔡屋围城市综合体臻稀美宅

罗湖-福田双核CBD门户

汇聚双CBD精粹丰盛资源

约320万方城市更新范本

京基30周年里程碑之作

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============= 基础指标 ============

建筑面积：约32.9万㎡

主力户型：约95-153㎡

物业费：住宅5.6元/㎡/月

物业公司：京基物业

产权年限：70年

开发商：深圳市京基房地产股份有限公司

项目地址：罗湖区桂园街道宝安南路与红桂路交汇处东北侧

一、中心区位 双核CBD门户

【地位名片】：罗湖-福田双CBD交汇，是深圳发展源点，也是正统城市名片，核芯资源叠加

坐拥金融、消费、商贸、交通、教育、生态、行政、文化八大城市功能中心

【塔标名片】：汇集国贸大厦、地王大厦、京基100大厦、新寰宇大厦(规划中)&新晶都酒店（规划中）等，三代地标屹立

全球塔标集群，尽收时代仰望。深圳面向世界的名片，比肩上海陆家嘴的摩天大楼格局

二、超前规划 世界十字轴心

立足「红岭新兴金融产业带」&「深南路总部经济主廊道」双万亿十字轴心，比肩东京涉谷、伦敦金融城等，打造代言深圳门户的国际都会范本

【红岭新兴金融产业带】：3.6公里“中国华尔街”，GDP占全区1/3，每平方公里营收高达1000亿元，在“一城一街一带”深圳三大金融增长极中最早实现价值兑现的区域，深港万亿财富管理集聚区

【深南路总部经济主廊道】：“深圳第一路”以17%的土地面积，创造了深圳49%的产值，汇聚超140家世界五百强企业，GDP占全市比重超30%，是深圳发展的经济动脉，也是面向世界的经济大道

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三、精粹资源 都会生活平台

【醇熟商业】：约1.2平方公里蔡屋围国际高端消费街区。畅享京基KK MALL、深圳万象城、地王星荟、茂业奥特莱斯、金光华广场、东门等购物体验

【高效交通】：

双枢纽：罗湖口岸跨境枢纽、罗湖北站（建设中）高铁枢纽

六轨道：地铁1/2/3/5(西延线路建设中)/9/11(二期工程建设中)六线交汇

主干道：举步深南大道、滨河大道、红岭中路、宝安南路等

【无忧教育】：40年学府底蕴，与省一级学校桂园中学为邻。约2公里内15所学校，成长从来卓越

【自然生态】：三园两山两水，近揽荔枝公园、人民公园、洪湖公园，远观梧桐山、银湖山、布吉河、深圳河等生态景观，独得自然厚爱

【活力人文】：畅享深圳书城、深圳大剧院、小平画像广场、深圳市体育中心、深圳会堂、深圳科学馆等市政配套，为城市中心生活提供高质量的精神栖居地

四、稳健京基 30载澎湃时代的华章

【品牌实力】：京基集团，国家房地产开发一级资质企业，广东房地产综合实力10强。坚持长期主义韧性发展，以用户为中心，只为城市营造美好生活空间

【京基著作】：精耕30年，打造多个建面超50万㎡城市综合体名片，不断引领深圳城市更新发展新里程

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五、10年巨著 约320万方城市级更新范本

京基蔡屋围，鼎立深南33公顷土地，深圳唯二城市更新统筹片区。政府主导，京基执笔落地，17家全球设计机构、2000+社会公众人士参与共创共建，打造「环荔枝湖多维绿城」，擘画“城市/社区/人居”的全新模式

【天际焕兴】——涵盖约500M新寰宇大厦(规划中)+约500M新晶都酒店(规划中)天际双塔，重塑城市天际线

【枢纽焕兴】——以大剧院站为枢纽，周边6条地铁线交汇覆盖，直通机场，速达全城

【商圈焕兴】——荟萃KKTOWN（规划中）、深圳万象城等繁华万象，编织国际消费聚场

【民生焕兴】——新增超10万㎡公共空间&设施，打造24h高质量民生典范区

六、京基1号作品 定义城市人居高标准

【大师共创】联袂深总院、CDLA、CCD、DHO等，以超卓智慧与设计灵感，表率京基划时代作品

【双重景观】南北向一字排开，纵享无遮视野，一面双公园，一面塔标群

【归家礼序】约8000㎡私家花园&约2000㎡公共活动空间，五重归家礼序，辉映生活仪式感

【京基服务】：享受京基100住宅同等标准服务，以国家一级资质物业臻心呵护温度生活

【全能户型】建面约95-153㎡精装美宅，全生命周期户型充分容纳家庭成员的更多生活场景

示意图

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项目立足1.2平方公里的

蔡屋围国际高端消费街区核芯

坐拥京基KK MALL、深圳万象城

地王星荟、深圳文和友等商圈

以万千繁华构筑全新购物体验

项目位于“罗湖-福田双中心”城市会客厅

凭栏即赏国际大都会的繁华

周边近览三园（荔枝公园、人民公园、洪湖公园）

远观两山两水（梧桐山、银湖山、布吉河、深圳河）

峰藏城市的无界景观

每一次新历程，都是对人居的再次迭新

项目作为京基30周年集大成之作

拥有约325米城市封面

自带约8000㎡五重私家花园

约2000㎡露天活动空间、6大尊崇归家平台

及“五感花园” 设计主题的幼儿园

让所有的美好荟萃于此

京基华樾总平图

95㎡的3房2厅2卫

设计的是竖厅格局，创新LDKB一体化，L型厨房，卫生间干湿分离，得房率约73%（不含赠送），阳台有东南或西北朝向。

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111㎡的3房2厅2卫

仅2栋2单元05户型才有，设计的是经典竖厅格局，LDKB一体化，动静分区，四开间朝南，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约73%（不含赠送），阳台西南朝向。

153㎡的5房2厅2卫

设计的是竖厅南北通透格局，四开间朝南，全屋飘窗，客厅连接次卧出6米长大阳台，U型厨房，还带1个小生活阳台，卫生间干湿分离，得房率约73%（不含赠送），阳台主朝东南向。

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房产未来十年价格大概率持续上涨的六大底层逻辑

一、经济基本面持续领跑

深圳经济韧性极强，2024 年 GDP 达 3.68 万亿元，同比增长 5.8%，战略性新兴产业增加值占比 42.3%，增速高达 10.5%深圳市统计局。以智能网联汽车为例，2024 年该产业集群增加值突破千亿，同比增长 38.8%，产业链企业超 2700 家。这种以硬科技为核心的产业结构，持续吸引高收入群体 ——2024 年深圳人均可支配收入达 8.11 万元，同比增长 5.5%深圳市统计局，为房价提供坚实购买力支撑。

二、人口红利深度释放

深圳人口结构年轻且增长质量高。2024 年新增常住人口 19.94 万，居全国首位，实际管理人口超 2300 万。15-59 岁劳动人口占比 79.53%，平均年龄仅 32.5 岁，这种 “年轻人口 + 高学历人才” 的组合，形成持续的住房刚需。即便部分年轻人因短期压力离开，城市的产业活力仍会吸引更优质人才流入，例如 2024 年高校毕业生留深比例达 38%，创历史新高。

三、土地供需矛盾加剧

深圳土地资源极度稀缺，2025 年计划供应商品住房用地仅 60 公顷，且多位于核心区域深圳政府在线。2024 年宅地仅成交 6 宗，但深湾地块以 185 亿元高价成交，溢价率 70%，显示市场对优质地块的争夺白热化。旧改虽被寄予厚望，但 2025 年计划释放的 60 公顷居住潜力用地中，实际可转化为商品房的比例不足 30%，且周期长达 5-8 年。供需失衡下，核心区域房价易涨难跌。

四、大湾区战略深度赋能

基础设施 “硬联通” 重塑城市格局：深中通道通车后，深圳至中山通勤时间缩短至 30 分钟，前海与珠江口西岸的产业协同效应显著提升。政策 “软联通” 持续突破，例如 “湾区标准” 互认覆盖金融、医疗等领域，港澳居民跨境购房门槛降低粤港澳大湾区门户网。前海扩容至 120.56 平方公里后，2024 年新增注册企业超 2.3 万家，其中港资企业占比 18%粤港澳大湾区门户网，高端置业需求集中释放。

五、政策环境持续优化

2024 年以来，深圳取消二手房指导价、降低首付比例至 15%、调整增值税征免年限为 2 年深圳市住房和建设局，直接刺激市场回暖。房贷利率维持历史低位，首套利率 3.05%、二套 3.45%，购房成本显著下降。尽管人才房供应增加（2025 年计划推出 2000 套），但这类房源主要面向特定群体，且价格约为市场价的 60%，对商品房市场分流作用有限。

六、区域分化下的结构性机会

未来十年，深圳房价将呈现 “核心区领涨、非核心区补涨” 的分化格局。前海、后海等金融科技核心区，因产业密度高、配套成熟，房价年均涨幅预计达 8%-10%；光明科学城、深汕合作区等新兴增长极，随着产业落地和基建完善，房价增速可能跑赢大市；而老旧小区和缺乏产业支撑的区域，涨幅相对有限。这种分化本质上是城市资源向高效区域集中的必然结果。