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❄️广州【保利领秀海】❄️

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项目基本信息

占地面积：约7999.61㎡

建筑面积：约49248.34㎡

容 积 率：3.5

绿 化 率：30.14%

物业类型：住宅

总 户 数：144户

车 位：220个

梯 户 比：3梯2户/2梯2户

产权年限：70年

交楼时间：毛坯现楼（装修2021年底交楼）

交通配套

1. 地铁交通

项目距离地铁2号线东延线莲塘站非常近，步行即可到达地铁站。地铁2号线贯穿深圳东西方向，连接了多个重要区域和交通枢纽，为业主提供了便捷的出行条件。此外，地铁8号线也直达大小梅沙等旅游胜地，为业主的休闲旅游提供了更多选择。

2. 公交交通

除了地铁外，东方凤雅名苑周边还有多条公交线路经过。如M468路和M207路等公交线路覆盖了项目周边的多个区域和站点，方便业主乘坐公交车前往不同的目的地。这些公交线路的存在，为业主提供了更加多样化的出行选择。

3. 自驾出行

对于自驾出行的业主来说，东方凤雅名苑周边的道路网络也非常发达。项目周边有多条主干道和次干道交织成网，方便业主驾车前往不同的地方。此外，莲塘口岸东部过境高速也连接了深港两地，为业主的跨境出行提供了更多便利。

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学校配套

1. 罗湖外语学校

罗湖外语学校创建于1999年，是一所集初中、高中学段教育于一体的学府。该校以“外语优势、多元发展”为办学思路，致力于培养全面发展的国际化人才。罗湖外语学校荣获广东省一级学校、第一批国家级示范高中、广东省重点中学等多项荣誉，以其卓越的教学质量和丰富的教育资源在深圳市内享有盛誉。对于居住在东方凤雅名苑的业主来说，罗湖外语学校无疑是孩子教育的理想选择，学校距离项目仅几百步之遥，非常方便。

2. 莲南小学与莲塘小学

除了罗湖外语学校外，东方凤雅名苑周边还有莲南小学和莲塘小学等多所小学。这些学校教学质量上乘，师资力量雄厚，为孩子们提供了良好的学习环境。业主们无需担心孩子的上下学问题，步行即可到达学校，既安全又便捷。

3. 鹏兴实验学校

鹏兴实验学校也是东方凤雅名苑周边的一所知名学校，该校注重学生综合素质的培养，开设了丰富多彩的课外活动，让孩子们在学习的同时，也能发展自己的兴趣爱好。鹏兴实验学校的存在，为业主子女提供了更多的教育选择。

商业配套

项目周边有多个商业街区，如莲塘商业圈等，这些商业街区涵盖了各种品牌店、超市、餐饮店等，能够满足业主日常生活的各种需求。无论是购物、餐饮还是娱乐，业主们都能在项目周边找到心仪的去处。此外，随着城市的发展，周边的商业配套还将不断完善，为业主提供更加便捷的生活服务。

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公园配套

东方凤雅名苑位于梧桐山南麓，周边有多个公园绿地环绕，如仙桐体育公园、仙湖植物园和梧桐山公园等。这些公园不仅为业主提供了丰富的休闲和娱乐空间，还带来了清新的空气和优美的自然景观。业主们可以在这里散步、锻炼、观赏美景，享受大自然的宁静与美好。

医疗资源

在医疗资源方面，东方凤雅名苑周边也有多家医院和诊所为业主提供便捷的医疗服务。如罗湖中医院等三级甲等中医院就位于项目附近，这些医院设备先进、技术精湛，能够为业主提供高质量的医疗服务。此外，周边还有多个社区健康服务中心和诊所等医疗资源，方便业主在需要时及时就医。

【规划设计】

东方凤雅名苑项目位于天然氧吧梧桐山南麓，规划有四栋高层住宅，呈围合式布局，165㎡-188㎡4房，1、2栋3梯2户，3、4栋2梯2户，三面采光通风，低密舒居大宅，中心规划有新东南亚度假风情园林，是融合自然与现代的典雅高档生态住区。低密舒居：大宅尺度名仕生活纯板式，低容积率·生活尽善尽美纯专梯，三梯两户，专梯入户，私享超大入户花园纯板式结构，南北通透接纳更多梧桐绿意。

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在售户型：

①约166㎡ 4房2厅2卫

②约188㎡4+1房2厅2卫

交楼标准：精装（8000元/㎡另付）

交房时间：2021年12月交房（现楼）

深圳罗湖♐东方凤雅名苑

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真的吗，房地产要被取代了？

如题所示，相信各位心中多少也有被命运玩弄的感觉：

怎么楼市都差成这样了，还迟迟不放开北上的限购救市？

是因为要彻底放弃房地产了么？

为了找到答案，我去瞅了眼昨天国统局刚公布的一季度经济数据：

GDP同比增长5.3%，超出预期；

看起来很可观，是不是？

但不好意思，这个数据不重要，因为我们主要看的是房地产：

房地产说了，开发投资下降了9.5%。

显然，已经开始拖累经济了，那还不救市？

为了找到答案，我又去瞅了眼最近各省市的一些动作，嗯，这次找到了：

广东省最新方案表示，将进一步加快发展新质生产力，明确放宽广深两市小汽车上牌指标限制。

显然，救市明牌了，但方向不在房地产，在汽车。

所以，是真的要放弃房地产了么？

Emm...就这么简单断定还为时过早。

先说结论吧，我认为：房地产在未来的某天确实会被取代，但至少，一定不会是现在。

为什么不会是现在？

主要原因有以下2个：

1、房地产的体量过大，沉没成本又过高

这个很好理解，把房地产上中下游的全产业链列出来都能知道：

牵一发则动全身，就像现在，房地产萧条则百业跟着萧条，又有谁能独善其身了？

知道最近水电气为什么突然大幅度涨价么？

就算你不买房不投资也不在这条产业链里，地方也有的是办法收割你，而这是因为它们没钱了。

没钱的原因也很现实，就是土地财政玩过火了，城投债的雪球又堆太高了，一来二去，火就灭了。

但你要说，过去就没有高负债么？甚至过去高负债下，地价房价要还更高呢，那当时怎么就没灭？

是因为过去大家都愿意加杠杆买房嘛。

但现在呢？如果我让你加，你会愿意吗？

也不会嘛，那么你也就能知道，地方原来靠卖地收入能抵押掉的债务，也就是我说的沉没成本，收不回来了。

但收不回来了，地方还得周转下去吧。那你说能怎么办？这不还得是涨价嘛。

也就是说，到头来可能大家什么都没干，但就是莫名其妙地要掏更多的钱出来花。

积少成多，老实人也会抱怨几句啊。

就更别说在过去高房价那会儿投机入局的那波人了。

大量的投机形成了大量的空置房，而这些卖不掉的空置房，有人统计了下，就有将近60万亿的负债成本。

再说一个可怕的数据，光是房地产的负债成本就接近我们国家近1/3的资金总量，估算下来大概有90万亿的人民币。

两相结合，意味着什么？

光是空置房就占据了房地产整个负债链条近2/3的体量。

也就是说，如果大家长现在就宣布放弃这部分空置房流动性的盘活，将会有多可怕，大家可以自行想象下。

所以，从这个维度上来说，房地产目前是一定会救，也一定不会被取代。

所以你也会看到，楼市走到现在，救市就没停过，且力度也越来越猛。

为的就是不让房地产这艘巨轮进行整体性的沉没。

当然，这里面还有另一个重要原因大家可能没注意到，即：

2、房子过剩了，但房子仍属于有效资产

什么是有效资产？

简单来说，就是你跟银行去借钱时，你给银行的那个抵押物。

那银行最认可的抵押物是什么？

很显然是房子，而且是就算当前房价的估值在跌，银行最认可的也依然是房子。

那么透过此，我们不妨再来站在大家长的位置上思考一下，咱大家长最认可的那个“锚”是什么？

其实也是房子嘛。

那么，大家长围绕这个锚，都做了什么？

一方面，是出清资不抵债的房企。

之前的恒大、碧桂园，还有更多的宣布停牌的房企，不都是？

那要留下的是什么？

不用我多说，一定是姓氏打央字头、国字头的那些。

另一方面，大家不妨再细想一下，还有没有一种可能，房价下跌对咱大家长来说也是一种利好呢？

因为这意味着大家长可以去低价回收更多的房子过来，比如说我们其实已经看到了——

不久前郑州推出的“以旧换新”，以及更早前广州推出的“房票安置”，包括最近大规模进行的城中村旧改都是...

很多人看到这里，可能还不晓得这意味着什么？大家长又为什么要这么做？

我来告诉大家：其实就是在新的经济增长点释放出来，或说新型业态完全成型前，对房地产转型升级进行的一个过渡缓冲。

但你要是觉得，仅仅只是缓冲的话，又大错特错了。

毕竟我刚刚也说了，我们的房子虽然过剩了，但它们却仍然属于有效资产，所以不管最后是沦为只剩下居住属性还是还具备一定的投资价值都一样；

都意味着——它们将一同进入到一个全新的房地产4.0的时代，未来的楼市核心也将更多地聚焦于这些存量房的博弈中。

而关于这场博弈，操盘手也已经在暗中标好了价格，剩下考验的也就只有我们的洞察力了~

那什么有效资产在未来才具备足以对冲风险的能力？

如果房地产现在还不会被取代，那又什么时候才能到底？市场还会继续走低吗？

包括近期还有很多数据出来，大家可能会产生信息偏差，跟自己体感的不一样，就像开头那个增长5.3%的GDP数据；

如果读不懂，自然就不知道自己要关注什么，又应该做好哪些准备；

不过对于房地产会在未来被取代这事，我又觉得还是得替他申两句冤的。

毕竟“新质生产力”这个名词一出来，大家也都门儿清，大家长对于靠房地产拉动经济这件事，早志不在此。

为什么？

难道房地产在过去40年间不一直是国民经济的支柱吗？

是啊，但是你也看到了，救市救到现在，它拉动经济了吗？

没有吧，至少从最新出炉的3月CPI数据来看，居民端的需求依然很薄弱；

甚至可以说，离我们今年预期3%的增长率还有很长的一段路要走。

那么你也就会知道，并不是大家长不想啊，而是大家长也做不到啊。

再加上未来人口的老龄化与少子化将成为一个大趋势，房地产基本大局已定；

那么为了最大程度地转移风险，只能去找新的经济增长点，以期在未来实现转型。

那么新的经济增长点是什么，这里我说两个呼声最高的：

一个是像汽车、手机这类消费品；

不过关于这两类，说实在，想取代房地产的地位，只能靠出口，光靠拉动内需最多也只能解决今年的经济坏账，是不可能一直维持在经济高点的；

但以现在全球贸易保护主义的趋势，出口又真的说得好么？

至少从3月份最新的出口数据来看，局势并不明朗，老美、欧盟那边均是负增长的状态。

一个是AI、新能源这类数据资产。

这一类也很好理解，毕竟早在2015年，我们国家就已经开启了数字经济元年，而这本身也就意味着，资本的载体再也不是砖头了，而是数据。

所以，比起汽车这类消费品，还是AI和新能源带动的基本面更大，也足以与土地和资本进行平级比较。

但为什么我还是强调，在较长的一段时间内还是会以房地产来缓冲呢？

2个原因：

一个是当前资产价格下跌过快的话，整体的债务率一定会陡然上升；

而当前贷款的降息规模还远远无法对冲价格下跌，那么最直接的影响就是会挤压掉这部分人的消费。

本身就想靠刺激消费来拉动经济，那如果居民都不想消费了，还如何拉动?

一个是新能源本身也出现过剩问题，外销和内需都不甚理想，AI这类数据资产相较于其他国家也还相对较弱，离第四次工业革命还有很长一段路去走。

综上，为了尽快恢复经济的止跌回暖，还只能有更疯狂的救市政策出来配合解决堵点。

最近还有很多市场消息，说大不大说小不小，关键是容易混淆大家的视听；

不知道消息背后的一些信号变化和底层逻辑的东西，也就不知道在当下能给予什么思考，这个政策出来了又有什么用。

我们的楼市走到现在，又到底终局会在哪个时候？

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