越秀星科源启(售楼处电话)首页网站-越秀星科源启营销中心-越秀星科源启欢迎您-楼盘详情-最新价格-户型图-容积率@售楼处2025.10.3
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最新消息
光明中心区，越秀星汇珑府改名越秀星科源启，将于国庆（10月1日）开放实体样板间，在2025年10月中旬取证入市，本次首推1栋1单元160套房源，项目总共分三期开发，总占地3.87万㎡，总建面20.3万㎡，一期建面8.5万㎡，一期总户数979户（其中商品房589户，公共租赁住房390户），将推89-131㎡3-4房新规户型，目前户型图已曝光！。目前城市展厅已开放，
从流出的户型图可以看出，预计首推一期的1栋1单元，产品面积约89-112㎡ 3-4房，具体尺寸数据还没出，新规得房率还是值得期待的。其中89㎡ 3房2厅A1户型为常规经典竖厅，主卧有270度大飘窗
B1、B2户型为南北通透设计，给深圳的3房产品上做了创新带头作用
112㎡ 4房2厅C1户型为竖厅设计，大阳台连通到次卧，主卧270度大飘窗，使用率高
项目区位
越秀星汇珑府，位于光明区新湖街道光侨路与科学大道交汇处东南侧，地处光明中心区板块，西北侧与科学公园北翼相邻，东南侧则是充满欢乐的光明欢乐田园，北侧靠近中山大学深圳校区及其附属第七医院，南面距离光明高铁站仅4.8公里。
项目介绍
越秀星汇珑府，由越秀地产打造，总占地面积约3.87万㎡，总建筑面积约20.34万㎡，容积率5.3，绿化率30.03%，分3期3个地块开发，共由10栋住宅组成，其中9栋是商品房，1栋是公租房，配建有1所18班制幼儿园。
越秀星汇珑府，这次首推的是01地块，总占地面积约1.53万㎡，总建筑面积约13.68万㎡，计容建筑面积约9.55万㎡，容积率6.23，绿化率30.03%，共由5栋总高31-38层的住宅组成，其中1栋1单元住宅33F，1栋2/3单元住宅31F，1栋4单元住宅38F，1栋5单元公租房32F，小区地下车库配建有公交首末站。
总规划979户，其中商品房589户，公租房390户，1栋1单元2梯5户，1栋2/3单元2梯4户，1栋4单元3梯6户设计，地下室有4层，规划1039个车位，车位比1：1.06。
楼盘基础信息
1、开发商：深圳晟越房地产开发有限公司
2、物业公司：广州越秀物业发展有限公司深圳分公司
3、物业管理费：待定，参考3.9元/㎡
4、总占地面积：1.53万/㎡
5、总建筑面积：13.68万/㎡
6、容积率：6.23
7、绿化率：30.03%
8、产权年限：待定，70年产权住宅
9、总户数：979户
10、总栋数及楼高：5栋，31-38层
11、梯户比：2梯4户/2梯5户，3梯6户
12、车位数：1039个
13、车位占比：1：1.06
14、交楼时间：期房，预计在2028年上半年
15、交楼标准： 精装
【国企匠心筑造 品质保障】
🏙越秀集团
广州市国资委旗下直属国企,位居2025中国跨国公司TOP 11,总资产超万亿 实力雄厚
🏙越秀地产
香港上市企业,2025年中国房企综合实力TOP7,连续多年"三道红线"保持绿档的房企,财务安全稳健
🏙越秀服务
国家一级资质,以”越+美好生活服务体系”为客户提供美好生活
平面图及户型图
B1、B2户型为南北通透设计，给深圳的3房产品上做了创新带头作用
112㎡ 4房2厅C1户型为竖厅设计，大阳台连通到次卧，主卧270度大飘窗，使用率高
01
交通配套
交通配套：越秀星汇珑府邻近光侨路及科学大道等主干道，可以快速接驳龙大高速，南光高速，深圳外环高速，通达全市各大区域，小区楼下规划有公交首末站，目前已经开通运营的地铁6号支线“圳美站”距离约900米，6号线光明站距离约1.2公里，3站到凤凰城站可换乘13号地铁线，5站到光明城站，这里可以换乘光明城高铁站，7站到宝安上屋站，12站到南山西丽留仙洞，15站南山高新园，19站到后海。
02
商业配套
商业配套：项目自带有社区底商，可以满足日常生活需求，距离约2.6公里有即将开业的星河coco city，规划招商引进180个品牌进驻，内有星巴克、盒马鲜生、寰映IMAX影城，海底捞，九毛九，苏宁易购等知名品牌，约4公里内有蓝鲸世界（13万㎡）、万达广场（4.5万㎡）等大型商圈，形成超30万平方米的商业集群。
03
教育配套
学校配套：越秀星汇珑府自带1所18班制幼儿园，邻近地块规划有1所九年制公办36班学校，其中小学24班，初中12班，目前还没开始建设，具体引进的学校也暂未有信息透露出来，另外还规划有深圳外国语楼村第四学校，总规模45个教学班，可容纳2100个学位，预计在2026年秋季开始招生。
04
休闲配套
文娱方面，除了已经开放运营的虹桥公园、光明文化艺术中心等网红打卡地外，在建的科学公园、深圳科技馆（新馆）、深圳国际美术馆（暂定名）等也在日趋完善，再一次擦亮深圳文化名片，备受全城瞩目。
▲深圳科技馆（新馆）实景图
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✅本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！
新规为上海高品质住宅建设提供了明确标准，其最大亮点是调整了阳台设计有关规范，最大程度回应市场对宽敞阳台的需求。随着上海住宅品质提升进入规范化、标准化的新阶段，住房市场的产品力有望迎来一轮集中释放。
记者9月27日从上海市规划资源局获悉，《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》已于近日出台。《若干意见》共有5大类、17条具体举措。
业界认为，新规为上海高品质住宅建设提供了明确标准，其最大亮点是调整了阳台设计有关规范，最大程度回应市场对宽敞阳台的需求。随着上海住宅品质提升进入规范化、标准化的新阶段，住房市场的产品力有望迎来一轮集中释放。
提升居住体验
《若干意见》在阳台、架空层、建筑立面方面的计容标准有新变化。上海住房新规落地后，一线城市已全部调整放宽计容规范，带来未来居住舒适度的全面升级。
阳台是一个家庭与室外形成交互的连接点，功能早已超越晾晒衣物的单一属性，增加了休闲互动、花园造景、收纳储物等场景。这种变化反映出了现代家庭对宽敞阳台日益增长的需求。
此次新规提出的阳台设计变化最大。同时符合以下条件的阳台（含封闭阳台），面积按其水平投影面积的1/2计入容积率：每户阳台水平投影总面积不大于该户型建筑面积的10%，且不大于16平方米（含16平方米），户型建筑面积小于80平方米的，可以设置总面积不大于8平方米的阳台；每个阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含1.8米）。
以前，阳台按50%计入容积率的条件是，面积不超过8平方米，进深不大于1.8米。如果是一套140平方米的户型，阳台最大8平方米，实际计容4平方米，市民免费享受多出的4平方米。新规是按照“比例+阈值”双控，即不超过户型的10%，且不超过16平方米，进深不超过1.8米，按照一半计容。那么此时，140平方米的户型，阳台最高可设计为14平方米，实际计容7平方米，市民免费享受另外7平方米，比以前多了3个平方米。
沿公共绿地、广场河流、风貌街道等地区，设计进深不超过0.75米（含0.75米）的带围护结构的开敞式阳台，其建筑面积不计入容积率，不计入可售面积，且不计入户型建筑面积10%的阳台面积。也就是说，在具有景观优势的局部地区，有额外的阳台面积奖励。
“这对购房者而言是实实在在的利好。无论是通风、采光还是与户外交互，阳台的功能进一步拓展，市民们可以住得更舒适。”一位克而瑞研究中心资深分析师说。
新规还引导开发商优化住宅户型设计，适应家庭人口数量和结构变化的需求，新建住宅鼓励灵活可变的户型设计，增加储物收纳空间、多功能弹性空间，提升自然采光率与通风效率。
引导好设计变成产品力
在提升小区整体环境品质方面，新规也有变化。
为了丰富建筑形态和整体效果，明确对住宅建筑外立面采用干挂石材、金属、陶板或其他高品质材料，在“多测合一”测绘成果报告中明确饰面层建筑面积的，其饰面层不计入容积率。
专家表示，变化的重要意义是，用实在的政策利好去鼓励房企进行高品质建设。过去上海的建筑规范较严格，近两年上海新房得房率普遍75%左右，很多企业不愿意做石材干挂，主要原因是以前的容积率要从外墙算起，石材干挂和墙体的中空部分也算作容积率，所以房企不愿牺牲可售面积而投入成本，导致得房率下滑。新规之后，开发商使用高品质外立面的经济成本大幅下降，有望推动高端建材在住宅项目中的普及。
再比如，多高层住宅底层设置架空层、风雨连廊用作通道、布置景观小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积不计入容积率。这将推动房企把好设计从过去的“经济负担”变成了提升产品溢价和品牌价值的主动选择，激活创新意识。
据悉，新规自9月26日起施行，主要适用于上海农村自建房外的住宅项目。保障性租赁住房、旧住房成套改造或拆除重建项目另有规定按相关规定执行。
短期来看，新规对住宅价格的直接影响有限，不会引发明显波动。不过，如果将其与此前落地的楼市新政形成政策合力，将有效为消费者注入市场信心。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“上海住房设计新规的出台，有望为‘金九银十’传统销售旺季的市场行情提供有力支撑，进一步激励开发商打磨产品力，推出更具市场竞争力的住宅项目。”
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