搜狐焦点I 中洲迎玺(售楼处)热销中,尊崇体验限时预约

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项目分共三期开发！一、二期已全部售罄，三期剩部分楼层房源！目前清盘阶段！

一期：2023年12月，中洲迎玺花园一期开盘。推出642套住宅，位于1栋一单元-四单元，建面约93-136平的3-4房单位，备案价格区间约在6.68-7.96万/平。（售罄）

二期：2024年6月，中洲迎玺花园二期开盘。推出746套，位于2栋一单元、二单元、三单元、四单元、五单元，住宅面积约为92-163平，备案均价约7.25万/平，单价区间约6.5-8.0万/平。（售罄）

三期：2025年2月，中洲迎玺花园三期开盘。其中3栋3-4-5单元是31层高，3-1-2单元以及5-1-2-3单元是48层高，总占地3.68万，总建面21.9万，计容积率16.5万㎡，为4.48，总规划为1272户，停车位1405个。（2月首推3栋1-5单元还有少量房源，本次加推5栋1-3单元）

一、项目概况与开发背景

中洲迎玺三期位于深圳龙华区深圳北站超核中心板块，是深圳北站片区近年来体量最大的纯商品房社区之一，由深圳市中洲投资控股股份有限公司开发。项目总占地面积约7.7万㎡，总建筑面积约44.6万㎡，容积率4.24，规划2669户，车位比超1:1，分三期开发。三期由8栋住宅和1栋幼儿园组成，本次推售3栋1-5单元共780套房源，户型涵盖82-144㎡三至五房，折后均价约6.3万/㎡，总价区间411-1023万元。

项目原名为“中洲黄金台”，因北站片区规划升级而更名为“中洲迎玺”，定位为高端改善型住宅。开发商中洲控股为深交所上市企业（股票代码000042），曾打造深圳中洲中央公园、中洲万豪酒店等地标项目，具备较强的城市运营能力。

二、区位价值：北站核心区的多维优势

1. 交通枢纽地位

项目距离深圳北站仅800米，依托“4地铁（4/5/6/规划中的22、27号线）+1高铁+1城轨”的立体交通网络，15分钟直达福田中心区，25分钟至南山科技园，通过高铁可快速连接香港西九龙及广州，成为湾区“一小时生活圈”的核心节点。

2. 商业配套

周边规划建设13.4万㎡的“龙华版万象城”，延续华润高端商业基因，拟打造公园式商业综合体。此外，红山6979、星河COCO City、华南首家Costco（在建）等商圈环绕，形成“1公里生活圈”内的多元消费场景。

3. 教育资源

项目配建18班幼儿园，小学学区覆盖格致中学民治校区和龙腾学校小学部，初中学区为深圳外国语龙华学校、玉龙学校及龙腾学校，属龙华区二梯队教育资源。周边还规划有九年一贯制学校用地，进一步强化教育优势。

4. 生态与文体配套

紧邻16万㎡的“绿芯公园”（对标深圳湾人才公园），以及北站中心公园、白石龙音乐公园等六大生态绿地。片区还集聚深圳第二图书馆、美术馆新馆、简上体育综合体等文化设施，满足全龄段休闲需求。

三、产品设计：新规下的户型升级与居住体验

1. 户型亮点

【五栋一单元-平面图】48F，3T3，户型为约149㎡5房2卫（双龙抱珠），43套，和173㎡5房2卫（南北通双阳台），86套。楼王单位，东南向看小区内部花园，视野极其开阔。

- 约173㎡的户型：楼王单位，南北对流，户型尺度宽敞，东南向看小区内部花园，视野极其开阔

- 约149㎡的户型：双龙抱珠，聚气藏风使用

【五栋二、三单元-平面图】，48F，3T4，户型为约96㎡3房2卫（竖厅），180套；约115㎡4房2卫（南北通），90套；约143-144㎡5房2卫（南北通），90套；与三期3栋1单元户型完全一样。01/02/03户型正南向看小区内部花园，视野开阔；04户型东南向，靠近道路外侧，看小区花园。

- 96㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.6米开间，LDKB一体化设计，三开间朝南，3个卧室分别做到了主卧14.71㎡/次卧7.89㎡/次卧7.06㎡（包含墙体飘窗），客厅连接次卧出6.4米长的大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，赠送面积高达14.21㎡，东南或正南朝向。

- 115㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，进门入户玄关，客厅3.65米开间，LDKB一体化设计，四开间朝南，4个卧室分别做到了主卧16.7㎡/次卧9.7㎡/次卧7.4㎡/次卧7.1㎡（包含墙体飘窗），客厅连接次卧出6.6米长的大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，赠送面积高达16.35㎡，阳台主朝正南或东南向。

- 143㎡的5房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，进门入户玄关，客厅4.15米开间，LDKB一体化设计，四开间朝南，5个卧室分别做到了主卧16.18㎡/次卧10.76㎡/次卧7.72㎡/次卧6.92㎡/次卧4.97㎡（包含墙体飘窗），客厅连接次卧出7.4米长的大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，赠送面积高达18.85㎡，阳台主朝正南向。

2. 设计创新

项目遵循2024年深圳新版建筑设计规则，通过80cm进深飘窗、U型厨房、双面采光客厅等设计提升得房率。主卧普遍采用套间+衣帽间布局，部分户型实现四开间朝南，居住舒适度显著提高。

四、市场表现与竞争分析

1. 销售数据

三期于2025年2月22日开盘，当日去化率66%，售出507套，其中82㎡户型迅速售罄。登记冻资客户达2990批，认购比3.8:1，创下深圳新年首个“日光”纪录。

2. 价格竞争力

折后均价6.3万/㎡，较北站片区二手房（如红山四房均价7.5万/㎡）低约15%，且无保障房混居，性价比优势突出。

3. 区域竞品对比

北站片区在售新盘稀缺，华润超核润府、中海珑悦理等已清盘。三期凭借低总价门槛和纯商品住宅定位，成为片区唯一在售大盘，直接承接外溢需求。

投资与自住价值研判

1. 自住角度

适合福田-龙华通勤的年轻家庭及改善型买家，尤其推荐103-116㎡户型，兼顾功能性与舒适度。教育资源中上，但需关注学区政策变动风险。

2. 投资潜力

北站片区定位“国际会客厅”，规划2000亿级总部经济集群，未来人口导入潜力大。对比周边二手房倒挂约10%-15%，长期增值可期。

七、结语：现象级项目的启示

中洲迎玺三期凭借“核心区位+价格红利+产品迭代”三重优势，成为深圳楼市回暖的标志性案例。其成功反映出市场对高性价比纯商品住宅的强烈需求，也为后续城市更新项目提供了“TOD+复合配套”的开发范式。然而，购房者仍需理性评估噪音、学区等个体化因素，在政策窗口期内做出最优决策。

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