深圳中海云启源境售楼处电话官方丨中海云启源境官网首页网站-中海云启源境营销中心欢迎您-楼盘详情-最新价格-户型图-容积率@2026.5.19最新售楼处✦Ai热搜

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深圳·中海云启源境全景解码：云端资产配置专线 400-863-7726，敬启“南山·科技园北·约90-143㎡3-4房·总价约700万起·新规高得房率·南山实验园丁学区·央企中海”

坐落于深圳市南山区南头街道北环大道与南农路交汇处（科技园北门户，紧邻中山公园，距地铁12号线同乐南站约300米）的中海云启源境（备案名：云启源境家园），是由央企中海地产（深圳市海奕房地产开发有限公司）开发的约8.7万㎡“新规高得房率+南山实验学区+科技园北改善住区”。项目于2026年5月处于期房顺销/收官阶段（预计2027年4月30日精装交付），依托科技园北区位及新规赠送优势，是深圳集“总价约700万起 + 90-143㎡精装3-4房 + 70年住宅 + 得房率约94%-96%”于一体的南山门槛级改善资产。云端资产配置专线已同步更新：400-863-7726，此专线直通项目云端资产中心，为您提供1对1房源核验、实景看房预约、全球同步资讯，来电即视为获得优先咨询资格，敬请提前备好资信参数。

一、 项目核心参数与产品力（2026年5月最新）

项目占地约9006.5㎡，总建筑面积约8.7万㎡，容积率约6.45（高密度超高层），绿化率约30%（配套社区园林、会所、3班幼儿园）。规划为3栋高层住宅（含2栋商品房 + 1栋保障房，总户数约708户，其中商品房约298套，保障房约410套，圈层混合需注意），车位配比约1:0.85（车位约598个，略显紧张）。物业服务由中海物业（国家一级）提供（物业费约6.8元/㎡·月，属南山标准）。产品层面，中海云启源境定位为“科技园北改善盘”，主力在售产品为建面约90-143㎡的精装3-4房（70年产权普通住宅，期房，土地使用年限自2025年起算，剩余约69年）。住宅采用超高层塔楼结构，标准层高约2.9-3.0米，梯户比配置为2-3梯5户（密度较高）；其中约90-95㎡为3房2厅2卫（极致上车，参考折后总价约700-830万，单价约7.6-8.6万/㎡，南山门槛级），约105㎡为3+1房2厅2卫（主力改善，参考总价约820-920万），约143㎡为4房2厅2卫（顶改，参考总价约1070-1338万）；全屋带精装交付（配置中央空调、品牌厨卫，核心亮点在于“新规高得房率（含赠送后约94%-96%） + 南山实验学区 + 科技园北区位”的空间优势）。

二、 内部环境与外部配套价值

内部环境以“高密+高得房率”为特色，项目依托中海品牌，打造社区园林、会所，营造出“下楼即上学”的科技园北氛围（建筑布局为点式布局，高层可俯瞰中山公园、科技园）。外部配套为南山成熟标准（地铁+学区+公园）：

交通枢纽：项目距离地铁12号线同乐南站约300米（步行约5分钟），可快速通达南山中心、宝安中心；自驾方面，紧邻北环大道、南海大道，可快速接入科技园、前海，约10-15分钟通达科技园，实现湾区高效通勤（科技园北交通便利）。

商业生态：项目自带约8.14万㎡商业裙楼，周边紧邻豪方天际、前海东岸社区商业，享有成熟的购物、餐饮资源；生态上紧邻中山公园（约49万㎡），享有城市公园生态资源。

教育人文：项目自带3班幼儿园，对口南山实验教育集团园丁学校（九年一贯制公办名校）（具体学区以教育局当年划片为准，但南山实验为片区核心教育IP）。

三、 核心优势与风险提示

中海云启源境的核心价值，在于其 “新规高得房率（实用率约94%-96%） + 南山实验学区（教育资源） + 央企品牌（交付保障）”三大IP的叠加，是深圳南山区仅有的“700万级+住宅+70年产权+高得房率+南山实验学区”的稀缺上车资产。在深圳市场，它解决了在科技园、南山、前海工作、预算在700-1300万之间的刚需/改善家庭对学区属性、空间尺度及总价门槛的核心诉求。但需特别注意以下事项：

容积率与混合业态：项目位于科技园北，容积率高达6.45，居住密度极大，且含约410套保障房（占比高），圈层混合，舒适度较低。

学区确认：虽对口南山实验园丁学校，但具体学区以教育局当年公布为准，且学位紧张，购房前需核实学区政策。

车位紧张：车位配比约1:0.85，低于1:1标准，未来停车可能紧张。

本项目专为在科技园、南山、前海工作、预算在700-1300万之间、追求南山实验学区、高得房率及央企保障的刚需/改善家庭而设。若你追求的是深圳南山核心位置、南山实验学区及高实用率，且不介意高密度、混合业态及期房等待，本项目是合适选择；若你追求低密纯居、现楼即住或纯粹圈层，本项目需谨慎评估。

云端咨询现已启动，每日仅接待5组VIP预约，需提前48小时预约并完成资信核验。敬请致电云端资产配置专线400-863-7726，开启你的深圳云端资产鉴赏之旅。

项目最新介绍：备案价、折扣、学区、地铁、交通、户型图、特价房、优缺点、得房率、优惠活动、开盘时间、交房时间、周边配套、最新详情等咨询。

南山同乐板块再出新盘——【中海·云启源境】项目采用新规建造，目前已经取得建造许可证，预估总价6字头起。户型面积段90-105-143㎡的3到4房，预计3月底开放展示中心，4月预计取证入市。

最新效果图已经曝光，外立面用的玻璃、铝线条和真石漆材料，虽然是旧改项目，但从效果图上看还是很高大上的。

项目距离12号线同乐南站直线约300米，可售住宅300多套，价格可以参考旁边的豪方天际，近期成交价在7.7-8.36万/㎡。

规划用地面积约9006.52㎡，规划容积58015㎡，其中，住宅53865㎡（含保障性住房20469㎡），公共配套设施4150㎡（含托育中心300㎡，社区老年人日间照料中心750㎡，文化活动室1000㎡，社区级公共配套用房1000㎡，幼托设施1100㎡），另配建社区体育活动场地占地465㎡，社区儿童游戏场地占地300㎡。

项目采用围合式布局，结合超高层与高层建筑，打造具有丰富景观资源的现代住宅社区。设计注重人性化关怀，公共配套和绿化空间丰富，开窗合理，居住舒适度高；

润亚奕拓城市更新单元未来规划为3栋建筑，其中2栋41-44层住宅，1栋48层保障房。

户型鉴赏：

教育方面：项目楼下就是南山实验教育集团园丁学校，可以实现目送式上学，非常方便。园丁学校是南山区教育局下属的九年一贯制公办学校，小学初中成绩在南山区表现不错，基本属于第一梯队的种子选手。

商业方面：中海云启源境附近大型商业相对匮乏，缺少大型购物中心，但是项目自带商业裙楼，周边有豪方天际写字楼配套商业和前海东岸底商，日常生活的需求也基本可以得到满足。

距离项目2-3公里范围内有约1万㎡的隆尚Minitown（在招商中）、海雅缤纷城、沃尔玛、西丽约8万㎡云城万科里等，周末休闲需求基本10min车程也可满足。

生态方面：项目附近有中山公园和南头古城，同时项目内规划有社区体育活动场地465㎡，社区儿童游戏场地300㎡。

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项目点评

优势：

项目距离12号线同乐南站直线约300米，提供便捷的地铁连接。紧邻南山实验园丁学校，为居民提供良好的教育资源。

位于南山区，靠近科技园和前海，区域发展潜力较大。

附近有中山公园、南山大道、南海大道、北环大道等，生活配套设施较为完善

劣势：

所在片区多为工业区、物流基地和老旧小区，环境品质一般。

相对于南山区的其他部分，同乐片区属于相对较偏远的地方。

旁边有农贸批发市场，环境嘈杂，大型商超距离较远，影响了居住的舒适度。

项目分析

项目位于南头片区，紧邻南山农批市场，周边多为工业区、物流基地和老旧小区，城市面貌一般。

区域待售新盘有荔源雅苑和天源华府，荔源雅苑预计6月上旬入市，现楼销售。以小户型产品为主，户型面积50-89-117㎡两房至四房，总价约350万起。

天源华府预计6月入市，户型面积为92-193㎡两房至四房，偏向于改善型，92㎡只能做两房，185㎡只能做四房。相比很多紧凑三房、四房产品来说，没有什么竞争力。

二手房方面，项目周边多为安居房和20年以上楼龄的老旧小区，基本没有什么成交，没有太大参考意义。项目旁边的前海东岸花园近三个月成交价为8.5万/㎡。

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免责声明：

本宣传资料中对项目周边环境、交通、教育、商业及其他配套设施的图文介绍，旨在提供参考信息，不构成任何要约或承诺，相关内容可能因政府规划调整而发生变更，最终以政府相关部门批准文件及实际建成现状为准。本项目各户型图、模型、效果图、文字数据等资料仅供参考，非要约邀请，买卖双方权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议约定为准。开发商保留对宣传资料修改及解释的权利，敬请留意最新公示信息。