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❄️龙华【塘城壹号花园】❄️

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塘城壹号花园

该项目原属于岳盟链条（深圳）有限公司用地，厂房始建于2002年，2012年，岳盟链条公司董事会就决定该厂区按照深圳市政府规划拆旧建新；2013年项目完成意愿改造公示；2016年5月纳入《2016年深圳市城市更新单元第三批计划》成功立项，由深圳市国顺泰投资管理有限公司作为申报主体。2019年3月发布实施主体公示，项目实施主体为深圳市馨乔实业有限公司。

暴雷之前，该项目主体公司股权曾登记在中融信托名下，后续深圳安居建业公司接手，股权过户到深圳市现代轨道交通投资管理有限责任公司（0.5%）、东富（天津）股权投资基金管理有限公司（0.5%）、北京东万恒平经济咨询中心（有限合伙）（99%）名下。今年2月，安居建业正式出现在恒大岳盟旧改项目操盘企业北京东万恒平经济咨询中心的股东列表中，正式代表安居建业加入恒大岳盟旧改项目的纾困大军。

地块规划图

经过股权调动，恒大岳盟旧改也有了其新推广名：塘城NEXT TOWN。

安居建业在2022年1月21日正式“成团”，成员都是深圳国企，有深圳市人才安居集团、万科集团 、深业集团、特区建工集团，分别持股达40%、20%、20%、20%，总注册资本达20亿元。

作为纾困类房地产企业，安居建业成立仅一年多的便多次入局“保交楼 ”问题项目。

塘城壹号花园根据公示规划，项目由4栋45F超高层住宅、3栋40F、30F写字楼、1栋45F保障房、1栋3F幼儿园以及一所九年制学校组成，未来将建设成为集住宅。

【项目名称】塘城壹号花园

【占地面积】约3.5万㎡

【建筑面积】约55万㎡

【推售产品】67-87-96-125平2-4房

【容积率】5.9

【绿化率】40%

【总层高】45层

【梯户比】2梯3户、3梯4户

【总套数】可售住宅1382套

【车位数】2500

【车位比】1：1.1

【产权年限】70年

【物业类型】住宅

【交付标准】精装

【项目位置】位于青龙东街与上塘路交汇处

交通配套

6号线上芬站地铁口物业

地铁：项目距离6号线【上芬站】就在楼下，是名副其实的双地铁口物业，4号线地铁【上塘站】仅300米，乘坐地铁到深圳北约10分钟，到福田约20分钟，到南山约40分钟，通勤时间进一步缩短。

示意图

陆路：上塘坐拥着龙华核心片区的光环，区域内拥有【布龙路】、【福龙路】、【新区大道】等主干道路，无论是横向还是纵向交通都相对便利。项目还依托深圳北站与宝安国际机场，实现深港、深广半小时生活圈，共融大湾区1小时生活圈。

教育配套

毗邻华东师范大学附属深圳龙华学校

项目自带一所幼儿园，旁边有54班九年一贯制【华东师范大学附属龙华学校】、未来小学、龙华实验学校、和平实验学校、龙华信义学校等教育环绕，营造书香人文大境。

华东师范大学附属龙华学校

周边还有和平实验学校、高峰学校等多所学校，教育资源丰富。

华东师范大学附属深圳龙华学校是由深圳市龙华区人民政府、华东师范大学、深圳悦茂置业有限公司合作共建的一所现代化、国际化、创新型的九年一贯制公办学校，是华东师范大学服务地方基础教育、发挥教育学科优势的实践探索。

商业配套

自带益田假日商业，距离上塘荟约500米

项目本身自带一定体量商业，加上项目周边有不少小区底商，此外距离大型商业AT MALL上塘荟约500米，平时购物很方便。商业效果图

再远一点，距离龙华壹方天地购物中心、天虹购物中心约2公里，距离红山6979约2.8公里，如果需要到这些大型商场，可以乘坐公交或者自驾前往，完全能满足平时周末满足购物休闲娱乐的需要。

生活配套：生态资源绿谷公园、羊台山、高峰水库、红木山水库、简上体育中心、美术馆、图书馆、展览馆等。

周边价格

周边二手房挂牌价最高破13万

项目暂未入市，价格未知，附近在售新盘深铁珑境花园一期均价约70875元/㎡。

二手住宅方面，据贝壳显示，项目周边有鸿荣源尚峻、中海锦城、龙华金茂府、盛荟居等365套住宅在售。

由于都是相对较新的住宅项目，所以挂牌价不低，基本上都在7.5-13万/㎡之间。

但是周边也有不少二手房因受楼龄等因素影响，挂牌价在5-6万/㎡之间。

项目点评

1、有小户型，总价低，易上车；由【安居建业】接手，交付有保障，设计规格、用质、用材、目测标准不是一般的高，例如室内超大游泳池、高标准园林、厨房进口三件套等

2、交通便利，风雨连廊无缝连接6号线上芬站，4号线上塘站直线约270米，在建33号约900米，三轨道互联。

3、学校资源优越，对口有未来小学和龙华实验，华东师范大学附属深圳龙华学校（单片区划分），塘城在划分范围内（具体以教育局公布为准），在上海排名比较靠前，但目前成绩还没有出来

4、周边配套成熟，基本开发完毕，城市面貌整体较新

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真的吗，房地产要被取代了？

如题所示，相信各位心中多少也有被命运玩弄的感觉：

怎么楼市都差成这样了，还迟迟不放开北上的限购救市？

是因为要彻底放弃房地产了么？

为了找到答案，我去瞅了眼昨天国统局刚公布的一季度经济数据：

GDP同比增长5.3%，超出预期；

看起来很可观，是不是？

但不好意思，这个数据不重要，因为我们主要看的是房地产：

房地产说了，开发投资下降了9.5%。

显然，已经开始拖累经济了，那还不救市？

为了找到答案，我又去瞅了眼最近各省市的一些动作，嗯，这次找到了：

广东省最新方案表示，将进一步加快发展新质生产力，明确放宽广深两市小汽车上牌指标限制。

显然，救市明牌了，但方向不在房地产，在汽车。

所以，是真的要放弃房地产了么？

Emm...就这么简单断定还为时过早。

先说结论吧，我认为：房地产在未来的某天确实会被取代，但至少，一定不会是现在。

为什么不会是现在？

主要原因有以下2个：

1、房地产的体量过大，沉没成本又过高

这个很好理解，把房地产上中下游的全产业链列出来都能知道：

牵一发则动全身，就像现在，房地产萧条则百业跟着萧条，又有谁能独善其身了？

知道最近水电气为什么突然大幅度涨价么？

就算你不买房不投资也不在这条产业链里，地方也有的是办法收割你，而这是因为它们没钱了。

没钱的原因也很现实，就是土地财政玩过火了，城投债的雪球又堆太高了，一来二去，火就灭了。

但你要说，过去就没有高负债么？甚至过去高负债下，地价房价要还更高呢，那当时怎么就没灭？

是因为过去大家都愿意加杠杆买房嘛。

但现在呢？如果我让你加，你会愿意吗？

也不会嘛，那么你也就能知道，地方原来靠卖地收入能抵押掉的债务，也就是我说的沉没成本，收不回来了。

但收不回来了，地方还得周转下去吧。那你说能怎么办？这不还得是涨价嘛。

也就是说，到头来可能大家什么都没干，但就是莫名其妙地要掏更多的钱出来花。

积少成多，老实人也会抱怨几句啊。

就更别说在过去高房价那会儿投机入局的那波人了。

大量的投机形成了大量的空置房，而这些卖不掉的空置房，有人统计了下，就有将近60万亿的负债成本。

再说一个可怕的数据，光是房地产的负债成本就接近我们国家近1/3的资金总量，估算下来大概有90万亿的人民币。

两相结合，意味着什么？

光是空置房就占据了房地产整个负债链条近2/3的体量。

也就是说，如果大家长现在就宣布放弃这部分空置房流动性的盘活，将会有多可怕，大家可以自行想象下。

所以，从这个维度上来说，房地产目前是一定会救，也一定不会被取代。

所以你也会看到，楼市走到现在，救市就没停过，且力度也越来越猛。

为的就是不让房地产这艘巨轮进行整体性的沉没。

当然，这里面还有另一个重要原因大家可能没注意到，即：

2、房子过剩了，但房子仍属于有效资产

什么是有效资产？

简单来说，就是你跟银行去借钱时，你给银行的那个抵押物。

那银行最认可的抵押物是什么？

很显然是房子，而且是就算当前房价的估值在跌，银行最认可的也依然是房子。

那么透过此，我们不妨再来站在大家长的位置上思考一下，咱大家长最认可的那个“锚”是什么？

其实也是房子嘛。

那么，大家长围绕这个锚，都做了什么？

一方面，是出清资不抵债的房企。

之前的恒大、碧桂园，还有更多的宣布停牌的房企，不都是？

那要留下的是什么？

不用我多说，一定是姓氏打央字头、国字头的那些。

另一方面，大家不妨再细想一下，还有没有一种可能，房价下跌对咱大家长来说也是一种利好呢？

因为这意味着大家长可以去低价回收更多的房子过来，比如说我们其实已经看到了——

不久前郑州推出的“以旧换新”，以及更早前广州推出的“房票安置”，包括最近大规模进行的城中村旧改都是...

很多人看到这里，可能还不晓得这意味着什么？大家长又为什么要这么做？

我来告诉大家：其实就是在新的经济增长点释放出来，或说新型业态完全成型前，对房地产转型升级进行的一个过渡缓冲。

但你要是觉得，仅仅只是缓冲的话，又大错特错了。

毕竟我刚刚也说了，我们的房子虽然过剩了，但它们却仍然属于有效资产，所以不管最后是沦为只剩下居住属性还是还具备一定的投资价值都一样；

都意味着——它们将一同进入到一个全新的房地产4.0的时代，未来的楼市核心也将更多地聚焦于这些存量房的博弈中。

而关于这场博弈，操盘手也已经在暗中标好了价格，剩下考验的也就只有我们的洞察力了~

那什么有效资产在未来才具备足以对冲风险的能力？

如果房地产现在还不会被取代，那又什么时候才能到底？市场还会继续走低吗？

包括近期还有很多数据出来，大家可能会产生信息偏差，跟自己体感的不一样，就像开头那个增长5.3%的GDP数据；

如果读不懂，自然就不知道自己要关注什么，又应该做好哪些准备；

不过对于房地产会在未来被取代这事，我又觉得还是得替他申两句冤的。

毕竟“新质生产力”这个名词一出来，大家也都门儿清，大家长对于靠房地产拉动经济这件事，早志不在此。

为什么？

难道房地产在过去40年间不一直是国民经济的支柱吗？

是啊，但是你也看到了，救市救到现在，它拉动经济了吗？

没有吧，至少从最新出炉的3月CPI数据来看，居民端的需求依然很薄弱；

甚至可以说，离我们今年预期3%的增长率还有很长的一段路要走。

那么你也就会知道，并不是大家长不想啊，而是大家长也做不到啊。

再加上未来人口的老龄化与少子化将成为一个大趋势，房地产基本大局已定；

那么为了最大程度地转移风险，只能去找新的经济增长点，以期在未来实现转型。

那么新的经济增长点是什么，这里我说两个呼声最高的：

一个是像汽车、手机这类消费品；

不过关于这两类，说实在，想取代房地产的地位，只能靠出口，光靠拉动内需最多也只能解决今年的经济坏账，是不可能一直维持在经济高点的；

但以现在全球贸易保护主义的趋势，出口又真的说得好么？

至少从3月份最新的出口数据来看，局势并不明朗，老美、欧盟那边均是负增长的状态。

一个是AI、新能源这类数据资产。

这一类也很好理解，毕竟早在2015年，我们国家就已经开启了数字经济元年，而这本身也就意味着，资本的载体再也不是砖头了，而是数据。

所以，比起汽车这类消费品，还是AI和新能源带动的基本面更大，也足以与土地和资本进行平级比较。

但为什么我还是强调，在较长的一段时间内还是会以房地产来缓冲呢？

2个原因：

一个是当前资产价格下跌过快的话，整体的债务率一定会陡然上升；

而当前贷款的降息规模还远远无法对冲价格下跌，那么最直接的影响就是会挤压掉这部分人的消费。

本身就想靠刺激消费来拉动经济，那如果居民都不想消费了，还如何拉动?

一个是新能源本身也出现过剩问题，外销和内需都不甚理想，AI这类数据资产相较于其他国家也还相对较弱，离第四次工业革命还有很长一段路去走。

综上，为了尽快恢复经济的止跌回暖，还只能有更疯狂的救市政策出来配合解决堵点。

最近还有很多市场消息，说大不大说小不小，关键是容易混淆大家的视听；

不知道消息背后的一些信号变化和底层逻辑的东西，也就不知道在当下能给予什么思考，这个政策出来了又有什么用。

我们的楼市走到现在，又到底终局会在哪个时候？

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