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深圳中粮悦章凤凰里

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中粮悦章·凤凰里 位于宝安福海街道大洋路与塘新路交汇处：由7栋塔楼，其他它有4栋是商品房，另外3栋是共有产权房，其中住宅共计758套。

住宅户型：有84-128㎡三至四房，3梯6户，总高34层，4栋可售住宅的户型分布，朝向都是一样，住宅使用率约79%

84㎡3房1.5卫，345-425万

98㎡3房2卫，416-505万

114㎡4房2厅2卫，490-601万

128㎡4房2厅2卫556万-690万

户型面积约为84-129㎡，备案均价约4.8万/㎡，单价区间约4.5-4.9万/㎡，总价区间约378-638万/套，物业公司为大悦城控股集团物业服务有限公司，物业费为3.9元/㎡；

商铺177套，户型面积约为34-133㎡，备案均价为3.7万/㎡，单价区间约2.2-5.4万/㎡，总价区间约78-664万/套，商业物业费为9元/㎡。

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中粮悦章·凤凰里 也被视作为 中粮凤凰里花苑的二期。毗邻被称为 “深圳西部最美的公园” 的 立新湖公园，奢享1.2平方公里湖岸风光。

中粮凤凰里一、二期 只是 大悦城 在 大洋田 的一部分而已，“中粮集团” 将围绕整个立新湖打造 近70万㎡城市综合体，以 “一湖四带多节点” 的景观结构，集 中粮国际科技创新中心、低密生态住区、国际文化商务广场、地铁接驳商贸中心 四大功能区。

总户数 1426户，其中 可售商品房758套，保障房668套，车位 1564个，容积率 4.62，将配建 一所12班幼儿园 和 一所36班九年制学校 及 3200㎡公交首末站 。

中粮悦章·凤凰里 项目推出建面约 84㎡三房两厅、98㎡三房两厅、114㎡四房两厅、128㎡四房两厅，共计 4个面积段产品。

朝向方面，中粮悦章·凤凰里 做到了全优朝向，128㎡通透户型尤为稀缺，114㎡东南朝向阳台会被前面的05户型这档将近一半，视野相对会局限一些，东南和西南朝向大问题没有，无非是视野远不远，景观面宽不宽的问题。

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02/05户型

建面约84㎡三房两厅

此户型为 传统竖厅动静分区格局，空间偏紧凑一点，但没什么硬伤，实用性还是非常不错的。

03/04户型

建面约98㎡三房两厅

此户型是 传统竖厅动静分区格局，配有 6.5米宽景观阳台，客厅空间变化不大，但厨房和卧室空间要好很多，居住的舒适性会比较好。

06户型

建面约114㎡四房两厅

此户型是 传统短进深大开间横厅格局，通透性很好，配有 6米宽景观阳台，主卧套间设计，配衣帽间和三段式卫生间，这个户型很比较讨喜年轻的购房群体。

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01户型

建面约128㎡四房两厅

此户型属于 南北通透竖厅格局，客厅进深 7.1米（不含阳台），开间 4米，配有 6.96米宽景观阳台，主卧套间设计，配有衣帽间和三段式卫生间。这个户型除 通透性比传统横厅更优异外，静区部分的静溢性也会比较好，居住舒适性更佳，受众也是老少皆宜。

中粮悦章·凤凰里 项目作为 “悦系” 产品深圳首发之作，为新生代塑造更懂生活的居住产品。

经典围合式布局，“醒在花园里” 主题园林，打造独具特色的度假型花园酒店社区。

自然轻奢的品质感归家入口、深圳第一座642㎡ “花园” 主题泳池、全季节会客廊架、四大主题架空层、独立的宠物花园 等，搭配 自然友好型儿童天地、共享休闲运动场地，满足老青幼每一种美好生活意趣，实现 “下楼即度假” 的全新生活体验。

结合酒店品质的景观感受，营造在家即可实现 “酒店理想”。

深圳中粮悦章凤凰里

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房产信息：

本月南京住宅市场较上月供销环比双涨，项目到访人数增加。截止4月30日，新房市场住宅供应23.46万㎡，环比上升60.25%；成交面积29.46万㎡，环比上涨3.84%；成交均价29875元/㎡，环比上涨3.45%。下面将介绍2024年1-4月南京楼市的具体成绩。

更多南京房地产市场研究，“中指云”获取

https://www.cih-index.com/

特别说明：房地产企业销售数据统计与项目销售数据统计均是以2024年1月1日-4月30日期间商品住宅合同销售额为依据，主要依据中指数据CREIS（点击查看）在南京的销售监测数据；本报告所提到的TOP20企业合计销售金额与面积均剔除了合作开发项目的重复计算额。

2024年1-4月，南京房地产销售业绩TOP20企业合计销售157.58亿元，销售面积TOP20企业合计销售53.27万平。入榜门槛分别为5.56亿元、1.98万平。销售金额方面，保利发展以25.91亿元荣登销售金额榜冠军，万科以23.29亿元位居销售金额榜第二名，招商蛇口以22.80亿元位居销售金额榜第三名；销售金额方面，万科以8.54万平位居销售面积榜第一名、保利发展7.04万平位居销售面积榜第二名、招商蛇口4.96万平位居销售面积榜第三名。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

2024年1-4月，南京房地产企业权益销售金额TOP20企业合计销售140.08亿元，权益销售面积TOP20企业合计销售43.47万平。其中，权益销售金额方面，保利发展以18.54亿元荣登权益销售金额榜冠军，万科以18.17亿元位居权益销售金额榜第二名，招商蛇口以13.25亿元位居权益销售金额榜第三名；权益销售金额方面，万科以6.32万平位居榜单第一名、保利发展5.19万平位居第二名、招商蛇口2.97万平位居第三名。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

2024年1-4月，南京商品住宅项目销售金额排行榜TOP20项目合计销售金额为90.83亿元，占1-4月销售金额267.69亿元的33.93%。本月销售金额TOP20门槛值2.79亿元。其中万科 朗拾|雨核8.33亿元居榜首；第二名、第三名分别是伟星时代悦峰6.45亿元、保利·燕璟和颂5.87亿元。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

2024年1-4月，南京商品住宅销售面积TOP20项目合计销售面积为29.83万平，占1-4月销售面积91.25万平的32.69%。其中，鲁能硅谷公馆以2.52万平荣登销售面积榜首；石林运城以2.37万平位列第二；万科 朗拾|雨核以2.26万平排名第三。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

2024年1-4月，南京商品住宅销售套数排行榜TOP20项目合计销售2779套，占1-4月销售套7572套的36.70%。鲁能硅谷公馆以243套的销售成绩位居销售套数榜单第一位，万科 朗拾|雨核以210套位列销售套数榜单第二位，石林云城以207套位居销售套数榜单第三位。

▍商品住宅市场解读

图：近13个月南京商品住宅月度供销量价走势数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https://www.cih-index.com/

本月南京新房市场供销双涨。截止4月30日，新房市场住宅供应23.46万㎡，环比上升60.25%；成交面积29.46万㎡，环比上涨3.84%；成交均价29875元/㎡，环比上涨3.45%。本月，南京市场热度较上月有所上涨，新开盘项目中，秦淮金茂府依托其多元化产品力和品牌口碑，实现了较好的去化成绩；禄口板块绿洲·云湖十里院凭借同板块另一个项目的产品品质获得大家的认可，本次新项目上市也取得相对不错的成绩。这也印证在市场下行周期中，高产品力、精准匹配客户需求的高品质项目依然有较强的市场竞争力。二手房市场方面，南京目前二手房市场成交量远超新房，但是以价换量现象明显。

整体来看，当前成交与历史成交高位仍有明显差距，回暖动力不足，库存压力较大，新房市场整体还面临较长的调整期。

▍土地市场解读

图：近13月南京涉宅用地月度供销量价走势数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https://www.cih-index.com/

4月无涉宅用地推出。

4月25日南京成交5幅地块，用地总面积约29.72万㎡，分别是浦口桥林的2幅拆迁安置房用地、高淳3幅商品住宅用地，成交金额15.35亿元，均为底价成交。

▍本月政策

本月南京市公安局发布了《关于合法稳定住所落户有关事项的通知（征求意见稿）》，其中提到，“为贯彻落实市政府有关工作部署要求，深化我市户籍制度改革，有序推进以经常居住地登记户口制度，市局研究决定，进一步放宽落户条件，在本市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户。”

中指点评：时隔6年，南京重启购房落户政策，以求吸纳更多外来人口。在此政策之前，南京落户政策已较为宽松。今年一季度，南京新建商品住宅成交量不及预期，置业意愿较为不足。进入4月份，市场热度有所回升，但较往年金三银四仍有差距。此时南京再度重启购房落户，对接下来的市场有所利好，但政策效果有待观察。大力发展产业、提供更多的工作机会或许更为重要。

4月27日，南京安居集团发布《南京安居建设集团关于存量住房“以旧换新”试点活动的公告》（以下简称《公告》），试点期间，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。存量住房收购价格以评估价为依据。换购的房源仅限于颐居开发的项目。

中指点评：南京“以旧换新”政策由南京安居集团率先试点，展现其国企责任担当。如政策效果明显，预计后续其他企业也将陆续加入。而该政策或许将成为推动改善性需求释放、打破市场僵局、促进新房与二手房市场联动流通的关键举措。