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✨✨【星河星悦云邸】✨✨

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星河星悦云邸—项目建设用地面积约2万㎡，总建面151559.61㎡，计容建面33400㎡，其中住宅建面29050㎡，商业建面1500㎡，幼儿园建面2400㎡，容积率5.36，机动车位1000个。项目由1栋、2栋AB座、3栋幼儿园组成，1栋、2栋楼层层数均为48层，总房源879户，其中户型套内建面<90㎡有884户，占比89.16%。

「星河·星悦云邸」推出约879套住宅，项目位于龙华大浪街道，距离地铁6号线 “羊台山东站”C2出口约300米。

项目共规划有1007套住宅，主推户型为建面约95-125㎡3-4房。

雄踞深圳龙华区，临近地铁6号线阳台山东站，是集居住、商业、办公、阳台山景、便捷交通于一体的综合体大城，是龙华谭罗村城市更新单元的首发产品。

项目户型图

星河·星悦云邸位于龙华布龙路与华繁路交汇处东侧， 项目占地面积约2万平，总建面约15.4万平，包括住宅10.6万平、商业约5000平，容积率5.9 。规划建设11栋48层住宅楼、2栋48层保障房、1栋30层办公楼、1栋42层办公+酒店建筑以及商业裙楼、集中式商业， 规划为城市综合体项目。

🌠星河星悦云邸🌠｜臻藏府邸静候君临

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2025 楼市：政策引领下的变革与展望

在宏观经济形势复杂多变的大背景下，2025 年的房地产市场正经历着深刻的变革。政策的持续发力、市场数据的动态变化以及企业经营策略的调整，共同构成了当前楼市的复杂图景。深入剖析这些因素，对于洞察房地产市场的未来走向、为购房者与从业者提供决策参考具有重要意义。

政策导向：高频调整，全方位助力市场回稳

2025 年上半年，国家在楼市政策方面展现出前所未有的高频次、全方位调整态势。中央层面从供需两端协同发力，为后续政策制定奠定了坚实基调。3 月，国务院围绕 “促需求、去库存、防风险” 三大核心任务展开工作部署。4 月，政治局会议明确提出推进城中村改造和存量房收购，这一举措在增加保障性住房供给的同时，有效盘活了市场存量资源，极大地缓解了房地产市场长期存在的供需矛盾。5 月，金融 “组合拳” 强势出击，通过下调房贷利率、降低首付比例等直接有力的措施，显著降低了购房者的融资成本，从而刺激了购房需求的释放。央行果断调整 5 年期以上 LPR、5 年以上首套公积金贷款利率，分别降至 3.50%、2.60%，均达到历史最低水平，这一举措为购房者减轻了沉重的负担，增强了其购房意愿。6 月，国务院聚焦 “好房子” 建设，引导房地产行业朝着高质量发展的方向转型，推动产品品质提升，以适应消费者日益增长的对高品质居住环境的需求。

多部门紧密协同，在土地、金融、财政等关键领域出台了一系列配套政策。自然资源部通过专项债盘活存量土地，优化土地资源配置，提高土地利用效率，为房地产市场的健康发展提供了坚实的土地保障。财政部等确定 20 个城市更新试点，以城市更新为契机，带动城市基础设施改善、老旧小区改造，全面提升城市整体居住品质，改善居民的生活环境。央行等金融部门持续发力，除降低购房融资成本外，还调整信贷政策，支持房地产企业合理融资需求，缓解企业资金压力，防范系统性金融风险，为房地产企业的稳定发展提供了有力的金融支持。

地方政府积极响应中央政策，结合本地实际情况出台形式多样的落地举措。据不完全统计，上半年全国超 160 省市（县）出台优化政策超 340 条，主要集中在落实中央金融支持、城市更新、购房补助、库存减负等方面。超 60 城优化公积金政策，通过提高公积金贷款额度、降低首付门槛等方式提高购房者支付能力，让更多购房者能够借助公积金实现住房梦想。29 个城市推出购房补贴政策，直接刺激市场需求，吸引了更多潜在购房者进入市场。15 个城市发布推进城市更新计划，如天津河西区启动郁江新里城市更新项目，涉及老旧厂房盘活、老旧小区改造等，提升区域城市面貌与居住环境，为城市发展注入新的活力。

进入下半年，政策持续发力。7 月以来，核心城市继续优化房地产政策，北京、广州、南京、大连等地从提高额度、优化提取、延长还款期限等方面优化公积金贷款政策，更好满足购房者合理住房需求。7 月 10 日，北京提出支持缴存人提取公积金支付购房首付款的同时申请贷款，并研究公积金贷款 “带押过户” 政策，提升二手房交易效率，缓解购房者首付资金压力。业内预计，7 月下旬召开的政治局会议预计将延续积极定调，继续推动房地产市场止跌回稳，且可能会在激活需求方面有更多举措，如一线城市可能进一步优化限购政策等。

市场数据：新房二手房市场分化，区域差异显著

新房市场：调整延续，区域分化加剧

近年来，新房销售金额走势犹如起伏的山峦，呈现出明显的波动态势。自 2020 - 2021 年的短暂繁荣后，便迅速转入下行通道。2022 年，商品住宅销售金额同比大幅下滑 28.3%，2023 年稍有缓和，可 2024 年又再度下跌 17.6%。进入 2025 年上半年，销售金额同比下降 5.2%，虽然下行趋势依旧，但相比 2024 年全年已明显缓和。国家统计局数据显示，1 - 6 月份，全国新建商品房销售面积为 45851 万平方米，同比下降 3.5%，销售额达 44241 亿元，下降 5.5%。不过，令人欣慰的是，上半年全国新建商品房销售面积同比下降幅度比去年同期收窄 15.5 个百分点，比去年全年收窄 9.4 个百分点；商品房销售金额下降幅度比去年同期收窄 19.5 个百分点，比去年全年收窄 11.6 个百分点，这无疑是市场积极调整的信号。

区域分化在新房市场表现得淋漓尽致。一、二线城市凭借强大的经济实力、丰富的就业机会和优质的公共资源，持续吸引大量人口流入，住房需求韧性十足。即便市场整体处于调整期，部分核心区域房价依然相对坚挺，在利好政策刺激下，甚至出现小幅回升。北京市住房和城乡建设委员会数据显示，1 至 6 月，全市新建商品住宅网签 2.09 万套，同比增长 11.9%。上海 1 - 6 月一手住房累计成交 326 万平方米，同比基本持平，新房市场供应 250 万平方米，累计同比减少 33.7%，库存缓步下降，去化周期为 13.3 个月，比去年底减少 0.6 个月，部分高端项目如均价在 10 万元 / 平方米以上的豪宅项目认购动力强劲。广州上半年新房网签 32861 套，同比上涨 16.97%；网签面积 3644019 平方米，同比上涨 17.31%，整体行情稳步向上。深圳 2025 年上半年新房共成交 31074 套，同比增长 79.9%，但新房供应总量 17232 套，同比降幅达 44.5%，新房住宅可售房源 25661 套，去化周期下降至 7.5 个月，达到近四年同期新低。

反观三、四线城市，产业结构单一、人口外流严重，房地产市场库存积压如山，房价面临巨大下行压力。环京部分三、四线城市过去几年房价腰斩的情况屡见不鲜，市场去库存周期大幅拉长。以武汉为例，今年上半年，武汉商品住宅市场总成交面积 328.2 万平方米，同比上升约 2.2%，平均成交价格 15636 元 / 平方米，较 2024 年上涨约 0.7%。其中，中心城区占成交面积的 41.2%，占供应面积的 50.9%。而新洲、蔡甸、黄陂等远城区的去化周期远超均值，区域分化进一步加剧。

二手房市场：量升价跌，价格调整仍在持续

二手房市场同样深陷深度调整。百城二手房价已连续 38 个月下跌，2025 年上半年累计跌幅达 3.6%。不过，成交量却迎来积极变化。2025 年上半年，在 “稳楼市” 政策持续发力下，全国多个重点城市二手房市场表现亮眼，成交量创下近年来同期新高。一线城市成交尤为活跃。据北京市住房和城乡建设委员会网签数据，上半年，北京二手房网签量累计达 90035 套，同比增长 20.4%，创下 2022 年以来同期新高。上海市场同样火爆，据上海链家披露的数据，2025 年上半年，上海二手住房累计成交 985 万平方米（11.6 万套），同比增幅达 24%，创 2022 年以来同期新高。广州市场上半年成交量也突破近年新高，根据广州市房地产中介协会数据，2025 年上半年广州二手住宅成交 56613 套，同比增长 12.98%。深圳则以 30.7% 的同比增幅在一线城市中领涨，今年上半年，深圳二手房买卖合同共计实现 35106 套，较 2024 年同期增长 30.7%。

然而，从价格方面来看，7 月 15 日国家统计局发布的 6 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，二手房价仅西宁一城上涨；一线城市二手住宅销售价格环比下降 0.7%，二、三线城市均下降 0.6%。这表明二手房市场仍在通过价格调整来换取成交量的提升。在深圳福田区，几位资深的房产中介经理表示，经过 “金三银四” 之后，二手房需求特别是学区房的需求相对减少，5 月也是传统的楼市淡季，客户自然少了一些，目前二手房的价格变动不大，“以价换量” 仍主导市场。

企业应对：聚焦核心城市，提升产品品质

在市场调整与政策引导的双重作用下，房地产企业业绩分化加剧。2025 年 1 - 6 月，保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地等头部房企合同签约销售金额突破 1000 亿元。其中，中国金茂、越秀地产、华发股份、建发房产实现同比正增长，涨幅分别为 19.8%、11.0%、11.0%、4.9%，中国金茂以近 20% 的涨幅表现亮眼。而部分房企则面临销售下滑困境，如绿城中国、华润置地、招商蛇口跌幅相对较小，分别下降 3.4%、11.6%、11.9%；保利发展、中海地产同比分别下降 16.3%、19.0%；万科集团跌幅最大，达 45.7%。

销售均价方面，全国代表房企销售均价集中在 2 万 - 2.7 万元之间，显示出龙头房企布局向一线和二线高能级城市高度集中。越秀地产以 42063 元 / 平方米的均价位居榜首，其在一线城市销售金额占比达 79%，三四线仅 4%。中海地产 2025 年 1 - 6 月对一、二线城市的销售集中度很高，其中一线城市占比 48.9%，二线城市占比 47.0%，同期权益拿地金额达 401.09 亿元，且全部集中在一、二线城市，且一线和二线占比较为平均。

众多房企积极响应 “好房子” 建设号召，将产品品质提升作为核心竞争力打造方向。中海地产、保利发展、华润置地等纷纷公布 “好房子” 产品系的具体内容及标准。在提升得房率、优化阳台设计、增加层高、设置架空层或风雨连廊等显性标准的基础上，更加注重解决住房隔音不好、渗漏、开裂、反味等行业普遍痛点问题。部分企业还积极拓展商业、养老、长租公寓、医院等多元资源，丰富居住内涵，探索新的利润增长点，以适应市场从单一居住需求向多元化品质生活需求转变的趋势。

从新房市场成交特征来看，2025 年以来，核心城市改善型项目入市节奏加快，带动改善型需求持续释放，北京、上海、南京、成都等多个城市高总价项目去化表现较好。从中指监测重点城市来看，1 - 5 月 30 城 90 平方米 - 120 平方米新房成交套数占比保持在四成左右，120 平方米 - 144 平方米户型成交整体占比首次达到 30%，改善型楼盘占据新房市场主流。如上海，今年仅 5 - 6 月两月就有 75 个项目入市，其中有 20 个新盘当天认购率达到 100%，高品质住宅入市带动改善需求大量释放，高端板块成交占比显著提升。这也促使房企进一步聚焦核心城市的改善型需求市场，加大相关产品的开发与布局。一些城市在土地供应上也做出调整，科学合理确定住宅用地供应计划，提高住宅用地供应精准性，对于商品住宅去化周期过长、存量房地产用地过多、市场需求明显不足的区域，暂停新增住宅用地供应，对人口净流入、确有需求的区域，适当增加土地供应，为房企投资拿地提供了更明确的方向。

未来趋势：机遇与挑战并存

挑战：市场信心修复仍需时日

尽管政策持续发力，但市场信心修复仍面临诸多挑战。居民对未来收入增长预期的不确定性，使得购房决策更加谨慎。高房价与居民收入之间的矛盾依然突出，尤其是在部分热点城市，房价收入比仍处于高位，限制了购房需求的释放。市场库存压力在三、四线城市依然较大，去库存任务艰巨，而一、二线城市在土地供应增加的情况下，也面临潜在的库存风险。此外，房地产企业在融资环境虽有改善，但仍需面对资金成本高、债务结构优化难等问题，行业洗牌仍在持续。

机遇：政策推动市场结构优化与转型

政策层面为楼市带来了诸多机遇。专项债券资金支持土地收储和商品房收购，将为市场注入新的活力，促进存量资源盘活与市场结构优化。各地因地制宜的政策创新，如深圳提高公积金贷款额度、北京怀柔区国企收购二手房 “以旧换新”、苏州推出特色金融产品等，有望进一步挖掘市场潜在需求。随着 “好房子” 建设的深入推进，高品质住房供给增加，将满足改善型需求为主的市场趋势，推动房地产行业向高质量发展转型。同时，城市更新、老旧小区改造等工作的持续开展，不仅能改善居民居住条件，还将带动相关产业链发展，创造新的经济增长点。

从机构预测来看，中指研究院认为下半年高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳，但居民收入房价预期以及市场整体优质供给仍偏弱，重点城市中二手房对新房 “替代效应” 仍明显，预计城市之间及项目之间分化行情将延续，“好城市 + 好房子” 具备结构性机会，而市场全面止跌回稳仍需政策进一步加力。克而瑞研究总监马千里预计，2025 年下半年新房量价将延续筑底期走势，各项房地产指标也将迎来更加明确的稳市场信号。随着金融扶持政策的深化落实，城市更新行动的全面推进，地方促消费政策的精准落地，更多城市有望实现价格预期的企稳，成交规模也将随之筑底。58 安居客研究院院长张波认为，下半年在土地市场热度持续、优质地块供应增加的情况下，房价企稳可能性较大，核心城市新房成交量有望同比持平，二手房成交占比持续提升。

总体而言，2025 年楼市正站在变革的十字路口，各方需在政策支持、市场调整与企业转型中寻找新的平衡，以实现房地产市场的平稳健康发展。对于购房者来说，在市场分化与政策变动的背景下，更需结合自身需求与市场实际，谨慎做出购房决策。对于房地产企业而言，紧跟政策导向，精准布局市场，提升产品品质与服务，才是在激烈竞争中脱颖而出的关键。