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一、项目基础信息

1. 区位与规划

位置

：大鹏新区葵涌街道葵涌公园东侧，毗邻龙岗河滨水碧道，属大鹏新区“国际生物谷”与“国际食品谷”双千亿级产业规划核心区。

规模

：总占地约5.62万㎡，总建面约31.4万㎡，容积率4.12（部分网页标注3.99），绿化率35.02%，规划10栋15座超高层住宅，最高32层，总户数2589户，车位比1:0.84（含2171个地下车位）。

开发商

：卓越集团（深圳本土头部房企），物业为卓越物业，管理费4元/㎡·月。

2. 产品设计

交付标准

：精装现房（2025年底交付），得房率约76%-87%（含飘窗赠送），层高2.9米，梯户比为两梯四户/五户。

户型亮点

：

户型

面积（㎡）

总价区间

核心卖点

硬伤

C户型

85

219万-252万

三房一卫+竖厅设计+全明采光

单卫设计+次卧局促

D/D1户型

95

259万-296万

三房两卫+南北通透+双主卧飘窗

厨房动线局促

精装配置

：方太厨电、TOTO卫浴、智能指纹锁，但无地暖及新风系统。

二、核心价值分析

1. 交通与通勤

轨交网络

：规划地铁23/32号线葵涌站（直线约1公里，需公交接驳），深惠城际大鹏支线（规划中）通车后1小时可达前海。

自驾优势

：紧邻东部过境高速（2026年通车），30分钟直达罗湖莲塘口岸，40分钟抵福田中心。

2. 教育与医疗

学区资源

：拟引入优质公办小学（规划中），与自建12班幼儿园形成“小九年”教育体系；划片学校2023年小一积分91.7分（深户+商品房可稳入）。

医疗配套

：1公里内龙岗区第六人民医院（二甲），5公里达龙岗中心医院（三甲）。

3. 商业与生态

商业体量

：自建5万㎡社区园林+2000㎡底商，2公里内规划京基KK MALL（10万㎡，2027年开业）。

生态资源

：双公园环绕（葵涌公园、龙湖体育公园），毗邻嶂背郊野公园（33公顷）及国际乐高主题乐园（规划中）。

三、价格策略与竞品对比

1. 价格竞争力

备案价与折扣

：备案均价约3.93万/㎡，特价房源折后单价低至2.7万/㎡（总价219万起），对比周边二手房（如中骏四季阳光2.91万/㎡）存在10%-30%倒挂。

优惠政策

：首付15%起（最低约31万）+精装补贴20万+8年物业费减免+全屋家电礼包（价值5万元）。

2. 片区竞品分析

项目

单价（万/㎡）

优势

劣势

卓越蔚蓝铂樾府

2.35-2.7

山海生态+产业规划+低总价

地铁未通+高密度

东庭名苑

2-2.52

深圳最低上车门槛+准现房+名校

地铁未通+配套待兑现

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