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2021年7月，民众撤镇改街道，并由火炬高新区统筹发展，民众一跃由传统的农业镇变为国家级高新区的一部分，也被市委、市政府赋予打造深中一体化融合发展重要区域的期望。为把握好这百年难遇的“泼天富贵”，饮得来自东部“头啖靓汤”，近三年来，在火炬高新区的有力统筹下，民众街道在城市建设、产业发展、乡村振兴等领域做足准备，迎接“大桥经济”的到来。

“内外兼修”提升城市品质

推动“融深融湾”进程

民众街道立足解决群众急难愁盼问题，夯实基础设施建设，“内外兼修”全面提升城镇品质，加快民众“融深融湾”步伐。

民众街道地处广澳高速、南中高速、东部外环高速3条高速交汇地带，规划五个高速出入口，区位优势明显，正是承接珠江口东西两岸融合互动发展利好的着力地。

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▲广澳高速

▲南中高速（在建）

近年来，民众街道不断完善内外交通路网建设，南中高速、东部外环高速等项目加快建设，G228国道民众段（民众快线三标）建成通车，民众大道、浪网大道、锦丰大道、人民路、科源路、爱民路、科新路南延伸段等道路工程先后新建或完成改造通车，畅通经济城市发展“大动脉”。

为更好地承接来自粤港澳大湾区的优质产业、人才，民众街道加快完善教育、医疗、文化、社会保障等民生项目，先后完成接源小学、浪网小学、浪网中学、新平小学等4所学校改扩建工程，推进7所学校共16栋楼宇改建和5所学校跑道改造项目；加快街道医疗服务体系升级改造，建成启用首家政企合作综合养老服务中心，不断提升城镇品质。

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▲接源小学新校区启用

“破旧立新”整合万亩土地

激活产业发展活力

走进深中合作创新区起步区，一批批高科技企业犹如雨后春笋般崭露头角，撂荒地变身“希望的田野”，以前所未有的速度崛起。

产业发展需要土地资源，“产业高质量发展空间从哪里来？”为打破土地瓶颈，整合腾出发展“新空间”，民众街道全力推进“工改”工作。

今年1月30日，海纳智造（中山市）产业园“工改工”归宗项目正式封顶。海纳项目是中山市第二个、民众街道首个实现“拿地即动工”的“工改”项目，于2023年3月动工建设，到封顶用时仅10个月。项目改造后，将打造以“科技研发+智能制造+生产服务”为核心，集总部运营、研发办公、现代厂房、优质生活及服务配套等多种产业功能一体的花园式智能制造基地。

▲海纳智造产业园项目

民众街道坚决打好低效工业园区改造升级攻坚战，围绕“4+3+N”工作法，建立“‘工改’办+区属三大集团公司+部门+村居”的四方联动机制，坚持全街道“一盘棋”，以坚实工作合力推动“工改”提速增效，累计完成“工改”拆除项目87宗，低效用地共1354.68亩，有效破解土地碎片化、低效化。

▲低效工业园区改造升级

在火炬高新区的统筹下，民众街道规划102平方公里建设深中合作创新区，以产业集群共建为核心，全面启动民众片区综合开发建设，重点推动土地连片开发，目前已完成近10000亩产业用地整备，共计实现产业类招商项目挂牌25个，计划总投资约210亿元。聚焦湾区光谷、智谷、药谷“三谷”和超高清视频显示、智能终端、智能传感器、工业母机、智能机器人、激光与增材制造等6大产业体系建设，目前已引进落地比亚迪、彩迅、欧普、洲明、TCL、朗斯-西门子等一批优质产业项目，聚力打造深中一体化融合发展主阵地、全市创新发展主引擎、产城融合高质量发展示范区。

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民众街道通过做活“土地”文章，加速推进土地整备，为大招商工作注入了新的活力。持续拓展的土地空间，激发产业发展内生动力。

盘活乡村资源

激发乡村振兴“新活力”

走进民众街道群安村，整齐划一的“四小园”点缀在村民的房前屋后，在新建村万亩农田特色农业生态区（EOD）项目，2600亩连片稻田随风飘扬……

在新平乡青年突击队公园，这里的景观焕然一新，从公园起，一条极具岭南水乡风貌的景观绿廊向外延伸，这是建设“岐水流芳”乡村振兴示范带项目的显著成效。

▲新建村万亩农田特色农业生态区（EOD）项目

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▲新平乡青年突击队公园

民众街道农业资源丰富，水果、蔬菜、水产种植面积和产量均居全市前列，乡村发展潜力巨大。

近年来，民众街道立足乡村自然资源、农业产业优势，打造美丽宜居示范村，建成多个省级“一村一品”专业村、市级特色精品示范村；大力发展“农文旅”项目，创新引入EOD开发模式建设万亩农田特色农业生态区，项目入选国家项目库，案例入选广东省委深改委20个发展新型农村集体经济典型案例；支持发展新型农业，“5G智慧肉类冷链集配加工中心”预制菜项目加快建设；大力发展村集体经济，推动注册成立5家强村公司，2023年全街道村集体经济收入总额超5200万元，实现了村集体经济年收入200万元以下的村（社区）全面清零。

深中通道通车后，民众街道搭上“深中便车”，将依托深中合作创新区建设，聚焦先进装备制造、光电信息和健康医药三大主导产业，围绕建设火炬产业新区、现代化产业新城和岭南水乡三大定位，聚力打造深中一体化融合发展主阵地、全市创新发展主引擎、产城融合高质量发展示范区。

建设高标准火炬产业新区

民众街道以深中合作创新区为主体，高标准建设“湾区光谷”“湾区药谷”“湾区智谷”三大产业板块，深中合力吸引一批战略性新兴产业链主企业落地。

打造“千亿”“光谷”产业：

“湾区光谷”位于火炬高新区，总面积20平方公里，其中民众街道16平方公里，以光电信息与智能装备为主题，聚焦新一代光电元器件、光电设备、光电显示、医工结合、激光应用、光电软件等六大重点领域，以“强基础、建高地、延链条、增后劲”为方向，构建全产业链创新生态系统，高能级定位、高水平规划、高标准聚力打造“湾区光谷”，建设大湾区高水平光电信息产业集聚区。

在2024年“投资中山”招商推介系列活动新闻发布会上，火炬高新区大力推介“湾区光谷”，提出力争到2026年光电信息产业营收突破千亿元，再用3到5年时间实现营业收入翻一番。

为全力打造“湾区光谷”，民众街道计划3年内整备用地不少于3000亩，打造光电信息产业链协作和链主企业配套基地，同时引进布局光电信息产学研及成果转化平台，构建大中小企业融通发展、产业链上下游协同创新的生态体系，提升光电信息原始创新、技术攻关和成果转化能力。

打造34平方公里的“湾区药谷”：

近年来，火炬高新区在生物医药与健康产业发展方面不断加大力度开辟崭新赛道，塑造新优势。经过30年的发展，位于火炬高新区的中山国家健康基地已然成为粤港澳大湾区健康医药产业的一面旗帜。为抢抓深中通道开通的新机遇，当下，火炬高新区正以更昂扬的姿态打造发展新高地——34平方公里的“湾区药谷”。

“湾区药谷”位于深中通道火炬高新区出口处，其中民众街道占22平方公里。重点招引创新药、改良型新药、疫苗、高端医疗器械、细胞基因治疗产品项目等，推动珠江口东西岸健康产业链深度融合。

作为我国第一个按国际医药园区标准建设、粤港澳大湾区目前唯一一个国字号健康产业园区，中山国家健康基地已落户大健康类企业超过400家，其中包括康方生物、辉凌制药、中智药业、金城金素、安士制药、百灵生物等知名企业、单品冠军企业以及有潜力的创新领军型企业。形成了以生物医药、医疗器械、特殊食品化妆品、健康服务业为主导的产业集群格局。共建中国检科院粤港澳大湾区研究院，落地省药检所中山实验室、省医疗器械检测所中山分中心、省制药产业计量测试中心等省公共服务平台。

火炬高新区在医药领域拥有人才和技术的雄厚基础，随着深中通道即将建成通车，深中一体化加速，打造“湾区药谷”正当其时。

打造产业“新地”“湾区智谷”：

火炬高新区依托国家高新技术产品出口加工基地、中国汽车零部件制造基地（中山火炬）的坚实产业基础，聚焦智能装备、新能源、高端装备等新时代十大产业舰队，加速推进“湾区智谷”实体产业园建设。

“湾区智谷”位于民众街道及中山港街道东部地区，总面积5平方公里，紧扣新型工业化智能化、绿色化发展主旨，重点在中山港街道原有装备制造、汽配产业、家具卫浴、五金加工、工业母机产业基础上，加速推动全区制造产业升级换挡，布局发展新能源与环保、智能网联车、智能机器人、人工智能终端、智能化集成等智能装备新兴产业集群，力争到2026年智能装备产业集群营业收入超1000亿元，打造粤港澳大湾区西翼智能装备产业发展新高地、绿色低碳示范区。

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——政策“组合拳”下的市场温度与购房者百态

2025年3月16日，中山住房公积金管理委员会发布的两份文件，如同一颗石子投入平静的湖面，激起层层波澜。根据新政，中山家庭公积金贷款额度从90万元提升至231万元，个人最高可贷126万元。政策一出，中介门店的电话被打爆，社交平台上“中山买房”的话题瞬间冲上热搜。一位95后购房者罗女士在龙华某中介门店感慨：“原本首付差十几万，现在能多贷16万，压力小多了！”

这仅仅是中山楼市“政策工具箱”中的一环。自2024年四季度以来，这座被称作“楼市风向标”的城市，正以一系列创新政策与市场数据，书写着“止跌回稳”的新剧本。

“金三银四”的沸腾周末

3月17日，中山景田片区的中介门店里，店长忙得顾不上喝水。新政发布后的第一个周末，客户到访量比前一周增长8%，有人甚至带着计算器现场算账。一位计划下半年买房的张先生，原本想观望房价是否继续下跌，但新政让他改了主意：“公积金贷款额度涨了，利息还能省十几万，再等可能就错过机会了。”

数据印证了市场的热度。2025年一季度，中山一二手房合计成交超2.6万套，同比增长67.7%，其中新房网签量同比激增82.1%，二手房成交14309套，同比涨幅超五成。龙岗的深铁阅云境项目开盘1小时售罄，龙华中建鹏宸云筑二期加推153套房源，1小时去化率95%。贝壳研究院数据显示，3月二手房实时成交量达282套/日，接近2021年市场高峰水平。

政策“及时雨”背后的逻辑

中山楼市的回暖并非偶然。这座面积仅1997平方公里的超大城市，常住人口已突破2000万，2024年净流入人口近20万，人口密度居全国之首。有限的土地与持续增长的需求，构成了房价韧性的底层逻辑。但更深层的推力，来自政策层的精准调控。

除了公积金新政，中山同步推进的还有“房票”制度优化、保障房供应加码、土拍规则调整等一揽子措施。例如，2025年计划供应5万套保障房，覆盖青年公寓、共有产权房等多种类型，公租房价格仅为市场价的3折。政策既为刚需“托底”，又通过降低首付比例（二套房首付降至20%）、提高公积金账户余额贷款倍数（从14倍提至16倍）等方式激活改善需求。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称：“中山的住房自有率仅23%，年轻人购房需求被长期压抑。这轮政策通过降低门槛、减少成本，释放了积累多年的刚性需求。”

购房者的“精打细算”与开发商的“抢滩战”

市场升温的背后，是买卖双方的博弈与妥协。在龙华红山华府售楼处，一位看房者对比了公积金与商贷的差异：“公积金利率2.85%，商贷3.1%，30年利息差出几十万。”而开发商则嗅到了去库存的良机。一季度中山新房库存去化周期从2024年26.4个月骤降至7个月，福田、罗湖甚至出现“无房可卖”的局面。房企销售榜单上，TOP5门槛冲至22.3亿元，鸿荣源珈誉府等热门楼盘单月成交超50套。

二手房市场同样暗流涌动。一位中介透露，业主心态从“降价急售”转向“试探性调价”，部分学区房挂牌价环比上涨5%。但市场并未失控——国家统计局数据显示，中山新房价格连续5个月环比微涨，单月涨幅最高0.4%，二手房涨幅稳定在0.3%左右，呈现“慢牛”态势。

争议与隐忧：狂欢中的冷思考

火热的表象下，争议随之而来。有观点认为，公积金贷款额度提升可能加剧“杠杆买房”风险；保障房大规模入市是否冲击商品房价格，也引发讨论。但数据给出了另一种答案：2025年一季度，中山200万—300万元二手房成交占比达20.2%，公积金新政恰好覆盖了这一主力区间。而保障房与商品房的“双轨制”，正推动市场分层——刚需转向低价保障房，改善群体争夺核心地段商品房，形成“各取所需”的平衡。

更大的挑战在于可持续性。中山近年宅地供应锐减，2024年仅出让5宗涉宅用地，未来新房供应或持续收紧。业内人士预测，若去化周期跌破6个月，房价上涨压力将显著增加。

一座城市的安居实验

站在2025年春的中山，楼市的故事早已超越简单的涨跌博弈。从公积金新政到“一张床、一间房、一套房”的多层次住房体系，这座城市的改革尝试，既是为楼市纾困，更是对“居者有其屋”命题的回应。正如龙岗某保障房项目申请者所言：“中山的房价可能永远追不上，但至少现在，我们有了更多选择。”

当政策“组合拳”遇上市场的自我调节，中山楼市的这轮回暖，或许正在书写中国房地产转型的新样本。

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