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龙湖御湖境

龙湖御湖境，由龙湖集团开发，总占地面积约2.2万㎡，总建筑面积约15.3万㎡，计容建筑面积约11.4万㎡，容积率5.0，绿化率30%，共由4栋32-48层住宅组成，其中1栋A座住宅48F，1栋B座住宅43F，2栋住宅32F，3栋住宅33F，4栋公租房33F，5栋是1所9班制幼儿园。

总规划1164户，其中商品房1004套，公租房160套，地下2层，停车位1200个（车位比1:1.03）。

楼盘基础信息

1、开发商：深圳龙恒泰投资发展有限公司（龙湖集团）

2、物业公司：龙湖物业服务集团有限公司深圳分公司

3、物业管理费：4.9元/㎡

4、总占地面积：2.2万/㎡

5、总建筑面积：15.3万/㎡

6、容积率：5.0

7、绿化率：30%

8、产权年限：2023年5月17日-2093年5月16日（70年）

9、总户数：1164户，其中商品房1004套

10、总栋数及楼高：4栋，32-48层

11、梯户比：现在卖的1栋，3梯7户

12、车位数：1200个

13、车位占比：1：1.03

14、交楼时间：2025年12月

15、交楼标准： 德系精装

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龙湖御湖境

光明唯一采用“钻石幕墙+铝合金板材+楼顶劳斯莱斯星空顶造型”外立面。

光明唯一沉浸式浮光水院，汉白玉原石打造的“心湖之月”+斜飘冬青等。

首创光明“智能0触归家”：人脸识别+悬浮按钮+感应开门。

园区内规划有健身俱乐部，有氧瑜伽区，童星家园，儿童游乐空间，休闲会客茶室。

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项目周边配套

交通配套：光明龙湖御湖境交通配套完善，形成"地铁+公交+高速"立体化交通网络。项目紧邻地铁6号线薯田埔站（约200米），步行可达，地铁6号线可直达福田、南山等深圳市区核心区域。两站接驳在建的13号线（北延段计划2025年开通），线路全长约19.23公里，设11座车站，贯通运营后将串联南山、宝安、光明三个行政区，从光明科学城45分钟即可通达深圳湾口岸。三站换乘11号线（深圳西部最快地铁线），可快速覆盖宝安、南山等区域。

公交方面，M411路途经薯田埔地铁站，直达光明云谷（科学城核心区）和中山七院，运营至22:00；M261路覆盖马田街道办、宝田医院等区域；301路连接福田、南山等核心区域。

自驾方面，项目紧邻松白路主干道，1公里接驳南光高速入口，南光高速双向六车道，免费通行，可快速接入南山科技园。科学城内部路网完善，为业主提供便捷的出行选择。此外，光明区还推出了"追光巴士"线路，如B972线（单环）为光明区第七条高频接驳线路，服务时间06:30-20:30，高峰期发班间隔5-12分钟/班，票价1元（2023年8月21日至2024年2月21日期间免费乘车），进一步提升了科学城区域的出行便利性。

学校配套：光明龙湖御湖境教育配套完善，满足全龄段教育需求。项目自带3800㎡九班幼儿园，为业主子女提供早期教育。小学对口理创实验学校（九年一贯制公办学校），该校占地36540㎡，建筑面积33227㎡，规划54个教学班（小学36班、初中18班），提供2520个学位。理创实验学校以"明理 诚信 睿智 笃行"为校训，打造"数理教育"、"礼仪教育"、"创新教育"三大特色，2023年高考显示，该校一本率100%，最高分685分，600分以上占比64.89%，教学质量优异。初中毕业生可优先考虑光明科学城内的高中资源，如深圳外国语学校光明学校（集团）。

此外，项目西侧规划有60班九年一贯制公办学校，预计2026年建成，学区覆盖薯田埔社区。深圳外国语学校薯田埔第二学校（暂定名）和第三学校（暂定名）也将为项目提供更加优质的教育资源，都是深外集团成员校且在学区范围内，2025年借址合水口实验学校办学，2026年全面竣工，定位外国语特色，小班化教学。在2025年小一录取积分第八类(29.6)，初一录取积分第八类(33.5)，目前录取积分较低，买了房基本都能读上，这些教育资源的集聚，为业主子女提供了优质的成长环境，同时也提升了项目的居住价值。

商业配套：光明龙湖御湖境周边商业配套形成"5分钟-15分钟-30分钟"三级生活圈。项目自带商业面积超5000㎡，楼下规划7.5万㎡商业，步行即可到达，距离约200米处已经正式公布将会建设开市客，以后也将会成为整个区域板块的标杆商业。

光明大仟里（约2.3公里）是光明区首个一站式大型购物中心，2024年客流达2000万人次，销售额14亿元，引入芸山季、鲜潭蒸汽石锅鱼等光明首店，屋顶花园和"里巷寻味"美食街区提升体验。

光明万达广场（约2公里）定位年轻潮流，B1-L4层覆盖电竞主题餐饮、露营主题酒馆等创新业态，70%为区域首进品牌，提供2100个停车位，L3-L4层以餐饮为主，夜间经济活跃。蓝鲸世界（约3公里）主打生态乐活，打造深圳首个集生态、乐活、休闲为一体的城市美感生活中心。

此外，项目周边还有公明天虹商场、N次方公园、勤诚达K+广场等特色商业体，形成多层次的商业配套体系。光明科学城的科研人才聚集效应，进一步提升了区域消费潜力与商业活力，为业主提供了便捷的购物、餐饮、休闲体验。

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龙湖御湖境

项目户型介绍

80㎡的3房2厅1.9卫，设计的是竖厅格局，客厅实测3.14米开间，LDKB一体化，分别做到了主卧11.85m²/次卧6.69m²/次卧6.4m²（实测面积，去掉墙体），S墙设计预留冰箱位，U型半开放式厨房，创新式1.9卫设计，得房率：77.5%（不含赠送），套内面积62.34m²，有西北、西南、东北、东南4个朝向。实测赠送面积8.26m²。

89㎡的3房2厅2卫，设计的是新版竖厅格局，客厅实测3.19米开间，LDKB一体化，分别做到了主卧14.99m²/次卧6.56m²/次卧6.18m²（实测面积，去掉墙体），S墙设计预留冰箱位，约11米四面宽超幕视野，主卧套房带衣帽间，U型全开敞厨房，得房率：77.5%（不含赠送），套内面积68.83m²，有西北、西南、东北、东南4个朝向。实测赠送面积9.07m²。

120㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，客餐厅实测7.1米开间，约14.7米超幕视野，超长阳台，主卧转角270°大飘窗，分别做到了主卧16.89m²/次卧7.73m²/次卧7.55m²/次卧5.84m²（实测面积，去掉墙体），U型厨房，得房率：77.5%（不含赠送），套内面积92.48m²，阳台主朝西南或东南向。实测赠送面积14.56m²。

龙湖御湖境项目开发商认证联系方式（2025年11月最新）

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注：以上三组电话均为同一开发商服务热线，拨打后根据语音提示转接对应部门，无需重复记录

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2025年房地产政策动向分析

2025年政府工作报告对房地产政策的定调体现了“短期防风险”与“长期促转型”并重的思路，核心目标是推动市场止跌回稳，并通过多项政策组合拳优化供需结构、化解行业风险。以下是基于最新动向的整理与分析：

2025年深圳、深圳楼市在政策刺激下已现回暖迹象，但市场分化明显。核心区受益于限购松绑、城中村改造及“好房子”建设，预计持续回稳；而政策能否进一步提振市场信心，仍需观察后续增量政策（如降息、收储）的落地效果

一、政策基调与核心目标

“防风险”首位性

房地产被置于“有效防范化解重点领域风险”的首位，凸显其对地方财政、居民消费及经济基本面的系统性影响16。报告首次明确“稳住楼市”的总体要求，并强调“持续用力推动止跌回稳”，延续了2024年中央政治局会议的强信号910。

短期与长期政策结合

短期

：通过需求端刺激（如限购松绑、降息降准）和供给端纾困（如融资协调机制）稳定市场预期37。

长期

：构建“双轨制”住房体系（商品住房+保障房）、推动“好房子”建设，促进高质量发展210。

二、关键政策动向

1. 需求端：释放刚需与改善性需求

限购政策优化

：一线城市（如北京、上海）或进一步放开郊区限购、取消大户型限购；二三线城市侧重购房补贴、公积金政策优化及税费减免。分析师观点：若销售修复不及预期，一线城市可能“适度调整”而非完全取消限购。

城中村改造与房票安置

：2025年计划新增100万套城中村改造住房，结合货币化安置（如房票）释放需求，预计撬动1.5亿平方米潜在需求。专项债加速发行，已支持33宗土地收储（金额16.72亿元）。

2. 供给端：去库存与融资支持

存量房收储提速

：政府拟通过专项债收购存量商品房（2025年专项债额度4.4万亿元，同比增5000亿元），并赋予地方在收购主体、价格上的自主权。广东、吉林等地已试点，涉及金额超20亿元。痛点突破：此前因“白菜价”收购限制（土地成本+5%利润）受阻，新政策允许区域统筹平衡资金。

房企融资“白名单”

：截至2025年3月，融资协调机制已审批贷款超6万亿元，覆盖1500万套住房项目龙湖御湖境售楼处24小时电话400 - 113 - 0755重点隔离项目风险与房企债务风险。

3. 结构性改革：土地与产品升级

土地供应“量出为入”

：严控新增供地（300城土地供应建面同比降28%），优先盘活存量用地（全国土地库存去化周期达54个月）。

“好房子”建设

：北京、南宁等地出台技术导则，推动绿色、智慧住宅标准，改善型产品去化周期较刚需短15%-20%。

三、市场影响与预期

止跌回稳趋势

：70城房价指数连续5个月改善，1月新房环比上涨城市增至24个，但三四线城市库存压力仍存。

风险缓释

：分析师预计2025年房企债务违约风险将逐步收敛，市场调整进入尾声。

总结

2025年房地产政策的核心是通过“需求释放（限购松绑+旧改）+存量盘活（收储）+金融支持（白名单）”三管齐下实现市场稳定，同时以“好房子”和双轨制推动行业转型。后续需关注一线城市政策松动幅度及专项债落地效率。