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一、项目基础信息
1. 区位与规划
位置
：深圳龙岗区龙岗大道与吉祥南路交汇处，紧邻地铁3号线吉祥站A出口，是粤港澳大湾区东西双轴发展带的核心节点。
规模
：总建面约180万㎡超级综合体，涵盖77万㎡住宅、20万㎡商业（华润万象系）、80万㎡产业办公及总部商务集群，分四期开发，当前主推一期现房（润园）及二期（泓园）。
开发商
：合正集团（深耕深圳25年，开发过合正中央原著等标杆项目），物业由旗下合正物业运营（管理费4.5元/㎡/月）。
2. 产品设计
容积率与密度
：6.4高容积率+47层超高层设计，绿化率40%，车位比1:1.09。
户型亮点
：
户型
面积（㎡）
总价区间还有折扣
核心卖点
硬伤
99㎡三房
99
452万-525万
三开间朝南+高尔夫景观
东北向临主干道噪音
117㎡四房
117
615万-645万
横厅+6.9米阳台+龙岗河视野
次卧面积仅8.3㎡
138㎡四房
138
710万-759万
双套房+全画幅河景阳台
厨房动线局促
164㎡五房
164
740万-780万
楼王户型+双龙抱珠布局
得房率仅77.1%
精装标准
：合家S系精装（全屋中央空调、智能指纹锁、5G覆盖），部分房源毛坯交付。
3. 商业与生态
商业体量
：自建20万㎡华润万象滨水商业+3公里内万科广场/星河COCO Park等超140万㎡成熟商圈。
生态资源
：龙岗河穿流而过，独占近1公里滨水碧道（华润操刀升级），毗邻大运公园/正中高尔夫球场。
三、价格策略与竞品对比
1. 价格竞争力
备案价与折扣🥝合正方洲售楼处24小时电话☎☎：400-865-1207【售楼处已认证】
：精装房源备案价5万/㎡，毛坯4.6万/㎡，特价房源折后单价低至4.04万/㎡（部分99㎡三房总价452万起）。
倒挂空间
：对比周边二手房（如君华时代3.5万/㎡）存在10%-30%价差，但大户型溢价显著（如164㎡总价近800万）。
2. 片区竞品分析
项目
单价（万/㎡）
优势
劣势
合正方洲
4.04-5.5
TOD枢纽+华润商业+现房
高密度+噪音隐患
颐安都会中央
4.2-5.5
成熟商圈+低密社区
户型老旧+教育不确定
深业泰瑞府
3.9-4.7
国企开发+深惠城际优势
保障房混居+配套待兑现
联
四、风险提示与适配人群
1. 核心风险
居住密度
：6.4高容积率+47层超高层设计，低楼层采光受限，社区人口密度高。
环境争议
：部分楼栋临近主干道（如龙岗大道），车流噪音显著，尤其99㎡东北向户型。
系
商业兑现周期
：华润万象滨水商业预计2026年开业，需关注招商进度。
2. 适配人群
东部刚需家庭
：预算450万内，需现房+强学区，优先选择99㎡三房（高楼层）。
改善型买家
：偏好河景资源，可考虑138㎡四房（稀缺河景+双套房）。
长线投资者
：押注深大城际通车后的TOD价值溢出，持有周期5年以上。
、核心价值分析
1. 交通与通勤
轨交网络
：无缝接驳地铁3号线吉祥站，2站换乘14/16号线（在建），深大城际通车后30分钟直达机场。
自驾优势
：10分钟接驳水官高速/沈海高速，30分钟通达福田，40分钟抵南山。
2. 教育与医疗
学区资源
：自带两所18班公立幼儿园+72班龙外集团行知学校（九年一贯制，2024年小一积分91.7分），深户+商品房可稳入。
医疗配套
：3公里内覆盖龙岗区人民医院（三甲）、妇幼保健院及深圳市第三儿童医院（规划）。
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