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保利招商华发中央公馆
项目基本信息
项目占地面积：37700平，建筑面积：245000平
绿化面积：13195平，绿化率：35％，容积率：4.3
总栋数：6栋，总户数：1442户，车位配比：1：1.14
总层高：43-47层，梯户比：3梯6户
物业公司：保利物业，物业费：3.18元/平
保利招商华发中央公馆
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户型及价格
项目总建面24.5万㎡，规划6栋住宅，总货量约1400 套+，均为47层住宅，2号楼为2梯4户，其他均为3梯6户，其中，8#是5层高的文化馆，9#是配建3层高的幼儿园。
小区整体呈围合式布局，中间有园林、地下会所、泳池，另外还规划有2000㎡底商，9班幼儿园以及1万平的文化馆。
为契合老黄埔舒适宜居的特性，保利·招商·华发中央公馆在产品上也花了不少心思。
从售楼部、洽谈区到样板间，处处都能体验项目公馆大宅的豪华风格。
产品重点在高使用率、户型南北通透、设计创新三大原则上，给人不一样的居住体验。
项目板房实景
项目主推建面约81-159m²三至四房，新规后最新迭代户型，超长面宽，享270°双面采光，使用率最高超100%。
据悉，项目将加推全新无遮挡6栋楼王单位，建面约81-117m²。
上车户型，81平2+1房，总价306-330万左右，户型东北朝向，通过灵活多变设计创新，将厨房、餐厅和客厅的空间连通，整个空间布局比较合理，使用率达到105%。
其中，该户型标配270°飘窗采光更佳，L型衣帽间更有120平以上户型的收纳功能。
89平和92平这两个户型都是2+1房，总价338-402万左右，两个户型面积只差3个平，实际使用上空间感受差别不大，因此更推荐89平户型。
92平有西南和东南两个朝向，户型布局更加灵活，两个卧室都有大角度的采光，有比较多的可拓展面积，使用率达95%，不到100%。
四口之家加点预算，可以优选116平四房两卫，空间很开阔，入户花园、客餐厨、阳台灵活拓展成一个超级大方厅。
其中，约6米的大阳台，拓宽了生活的尺度，主卧270°采光，比较舒适，有花池和飘窗的赠送面积，使用率去到98%。
改善客户可以选约159平楼王户型，纯南朝向，货量最少，在整个小区只有两条梯腿，合计88户。
主卧南北对流，没有门对门的情况出现，双主套设计，五开间朝南，约7.7米宽景阳台，无遮挡视野，望中央园林。
作为黄埔第一个新规项目，户型使用上能超百分百，对未来的保值性具有一定正向影响。
显而易见，这个楼盘比较适合的客群，价格区间在300-500左右的，对配套和界面比较注重的朋友可以考虑看看。
保利招商华发中央公馆
作为黄埔受关注的项目之一，保利·招商·华发中央公馆从土拍到入市，项目自带聚光灯。
2023年12月22日，被保利联合招商、华发以总价398726万元成功收入囊中，扣除配建地价超2.7万元/㎡，位居区域TOP1，成为新地王。
2024年5月开盘，以3.9万-4.5万/平的折后单价杀入市场，开盘三天就去化超220套，继城光之后，老黄埔新的“顶流”红盘！
项目之所以会成为红盘，除了性价比之外，项目本身的优势，就非常突出。
保利·招商·华发中央公馆这个楼盘的位置真的是不得不说，——坐落于黄埔图书馆北侧，紧邻城市核心区域，享受便捷的交通与生活配套。
项目占据着广州第三中轴“创新科技中轴”的重要位置，是老黄埔区域新一轮发展的核心地带，同时也是广州东进战略的桥头堡，也是广州第二CBD。
老黄埔重点打造一江两岸沿港经济带：核心板块将建设新贸易创新中心、世界一流滨水岸线，打造“广州市总部集聚核心区”。
如今已经吸引500多家企业进驻，落地重大项目达50多个，包括中国软件CBD、南方智媒、澳门中心等30多家知名总部企业。
地块未来同样可期，项目东北侧一公里左右，就是规划中的黄埔高铁站，届时将以其为核心，将黄埔高铁新城打造成站城一体城市新地标，科创新高地。
教育配套
教育资源方面，一公里范围内有怡园小学(北校区)、怡瑞小学、广大附中黄埔实验学校(东校区)、广州市第八十六中学(初中部)等超10所学府环伺。
其中，小区配建幼儿园，项目西侧直线约130米有怡园小学（北校区），东侧直线150米有怡园教育集团怡瑞小学。
怡园小学及怡瑞小学，派位分组里面有黄埔广附东校区、86中、123中、石化中学、港湾中学、丰乐初级中学。
据悉，就在今天，中央公馆官宣划入了怡园小学（北校区）的招生服务范围；且中央公馆将斥巨资对北校区进行扩建升级。
黄埔虽然遍地名校，但懂行的家长，却更青睐怡园小学，其中，怡园小学北校区、怡瑞小学，前者有24个班，目前学位比较充足；后者也属于怡园教育集团旗下的成员校，不过目前只招收瑞东花园小区业主的娃。
值得一提的是，【怡园小学】是整个黄埔区第一梯队的好学校，考上奥校的人数连续三年排名全区第一。
该学校是建于1989年老牌名校，于1994年评为广东省首批省一级小学，早于东风东小学、华阳小学；
保利招商华发中央公馆
如果说怡园小学，是保利·招商·华发中央公馆加分项的话，那么，周边环伺的交通、商业、及医疗等全维配套，则是它另一重能够打动人心的因素所在。
1、交通配套
交通很便利，距离地铁5号线大沙东站大约550米，3站可到天河金融城，10站约26分钟直达珠江新城无需换乘。
同时也是7号线的大沙东站，坐地铁3站黄埔科学城，7站番禺万博，约半小时内畅达广州各大CBD如珠江新城CBD、琶洲CBD、万博CBD。
自驾出行：自驾有2大城市主干道（黄埔大道、中山大道）横穿珠江新城、金融城。
自驾约15分钟通达金融城核心，约30分钟通达到琶洲CBD和珠江新城CBD，多条主干道交织成网，自驾出行同样方便快捷。
无论是前往城市核心区域还是周边区县，都能轻松找到最优路线，可以有效减少路途耗时。
保利招商华发中央公馆优劣分析和总结
保利招商华发中央公馆位于广州市黄埔区，是老黄埔核心地段的纯商品房项目，由保利、招商、华发三大国央企联合开发。以下是该项目的优劣分析和总结：
优势分析：
区位与交通
项目紧邻地铁5号线、7号线大沙东站，步行约500-800米，可快速直达珠江新城、金融城等核心区域，交通便捷。
自驾通过黄埔大道、中山大道等主干道，30分钟内可达琶洲、珠江新城，地理位置优越，是广州东进战略的重要节点。
教育配套
官宣对口省一级怡园小学北校区，教学质量较高，考上奥校人数连续三年排名黄埔区第一。
中学阶段可通过摇号进入86中、广大附中等优质学校，教育资源丰富。
产品与户型
黄埔首个使用率超100%的项目，户型设计灵活，空间利用率高，部分户型享270°采光，居住舒适度高。
户型面积段丰富，涵盖81-159㎡三至四房，满足不同家庭需求。
配套与环境
小区配建9班幼儿园、1万方文化馆、全龄泳池、下沉会所等设施，居住品质较高。
下楼即享黄埔图书馆、少年宫、荔枝公园等市政配套，周边医疗资源丰富，中山附一东院、广医五院等三甲医院近在咫尺。
开发商与物业
保利、招商、华发三大国央企联合开发，实力雄厚，保交楼、保质量。
保利物业提供高品质服务，物业费3.18元/㎡/月，服务有保障。
不足分析：
环境因素
项目北面500米有铁路，距离广州石化厂约2公里，可能存在噪音、异味等影响，部分户型视野受限。
北侧靠近护林路，日常噪音、扬尘问题较明显，低楼层受影响较大。
居住密度
47层超高层设计，容积率4.3，梯户比3梯6户，低层视野和采光可能受限，早晚高峰电梯等待时间较长。
配套依赖
小区自身商业规模较小，需依赖周边商圈，缺乏大型商业综合体。
教育方面，除幼儿园外，小学、初中需统筹周边资源，对教育要求高的家庭需关注学区动态。
收楼时间
部分楼栋交楼时间较晚，如2027年，需考虑资金周转和居住安排。
总结：
保利招商华发中央公馆适合老黄埔或科学城首套置业者、改善型买家，以及在珠金琶上班依赖地铁通勤的上班族。项目优势在于交通便利、教育配套优质、产品力较强，但需注意环境噪音、居住密度和收楼时间等问题。若对环境和配套要求较高，建议实地考察后再做决策。
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