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一、基础信息

开发商：深圳市东方尊峪房地产开发有限公司物业：惠名物业（服务费6元/㎡·月，车位比1:1.5）定位：4栋13-24层低密住宅，主推“纯板式大平层+现房+梧桐山景观”概念价格：

备案均价

：9万/㎡（含8000元/㎡精装），促销后最低单价7.34万/㎡起

总价范围

：1200万-1860万（166-188㎡四房）体量：总建面4.92万㎡，容积率3.5，绿化率30.14%交付时间：2021年交付现房，精装2025年可入住

二、核心优势

✅ 生态与配套

稀缺山景资源：

梧桐山景观

：北向直面31.82平方公里梧桐山国家森林公园，负氧离子含量超市区60%

三公园环绕

：步行可达仙湖植物园、仙桐体育公园、东湖公园，社区内打造泰式风情园林（造价超2000万）

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教育医疗资源：

学区覆盖

：对口罗湖外语学校（初中部，省一级学校）和仙桐实验小学，初中公办高中录取率84%

医疗便捷

：距罗湖区中医院（三级甲等）1.5公里，引入上海中医药大学专家团队

产品力亮点：

纯板式设计

：166-188㎡四房均南北通透，三面采光，主卧面宽达3.6米

精装标准

：全屋配置汉斯格雅卫浴、博世六件套厨电、摩根智能面板等国际品牌

✅ 交通与开发潜力

双轨交通网络：

地铁2号线莲塘站

：步行836米，6站达罗湖中心，10站至福田CBD

深港枢纽

：莲塘口岸日均通关3万人次，接驳东部过境高速（在建）强化湾区通勤

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旧改红利：

罗湖4200亿旧改

：片区内规划194个城市更新项目，华润、京基等房企主导超200万㎡综合体开发

三、主要短板

❌ 居住体验与风险

高总价流动性风险：

总价天花板

：188㎡四房总价达1860万，超莲塘片区均价3倍，流通性弱于南山、福田同价位产品

区域发展滞后

：罗湖整体升级速度慢于深圳西部，近5年片区房价涨幅仅2-3%/年

配套依赖外部：

商业短板

：自建底商仅满足基础需求，大型购物依赖1.5公里外的盒马里·岁宝或15分钟车程的罗湖万象城

交通单一性

：仅地铁2号线覆盖，公交接驳需步行800米以上

产权缩水争议：

2011年拿地，剩余产权年限约56年（至2081年），长期持有价值评估需谨慎

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四、购房建议

改善型家庭：

优先选择166㎡南北向四房，避开临丹平快速路户型，利用现房优势验房时核查隔音玻璃（临主干道户型）及精装工艺细节

长线投资者警示：

押注罗湖旧改需耐受5-8年周期，年均收益率预期仅2-3%，更适合自住需求

价格谈判策略：

关注工抵房特惠（7.34万/㎡起），叠加赠送10年物业费政策，总价可压至1200万内

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李嘉诚家族惠州一项目大降价高层房源低至66折

调。

“我们楼盘高层和叠墅的在售房源价格，都有所下调。高层并不是所有户型都有房源在售，像105平方米的户型现在就没有房源在售了，但72平方米和81平方米的户型，以及51平方米这样的小户型，还有不少房源在售。总体看，我们还有不少房源可供选择，在售加上待售的房源数量有300多套。”泷珀花园一位销售人员表示。

该楼盘销售人员告诉记者，像51平方米的高层户型，当前总价在40万元左右，单价在7800元/平方米上下；而之前这一房型的总价差不多要60万元，折合单价约1.17万元/平方米。其表示，由于房源所处楼层不同、景观也有差异，因此不同房源价格会有一定差别，但高层房源目前的销售单价，差不多在7000元-8000元/平方米左右。

按泷珀花园销售人员介绍的信息，以51平方米这一户型为例，相较于之前1.17万元/平方米的价格，当前7800元/平方米的售价，相当于打了66折。

不仅是普通商品房源，该楼盘叠墅房源的价格，也进行了下调。

销售人员告诉记者，目前叠墅销售单价在1.2万元-1.3万元/平方米左右。而据房天下数据，惠州泷珀花园2022年7月普通商品房对外销售均价约1.27万元/平方米，叠墅均价约1.64万元/平方米。以此计，与之前价格相比，该项目叠墅房源的折扣幅度也不小。

公开资料显示，上述楼盘的开发商，为李嘉诚家族旗下的和记黄埔地产（惠州）有限公司。

近期李嘉诚家族旗下项目进行降价销售的，不仅是上述项目。据媒体报道，和记黄埔近期向香港买家集中推售惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭四个项目，而东莞海逸豪庭项目的售价，较此前也出现幅度不小的回落。

在此之前，长实今年5月位于北京朝阳区东四环的“御翠园”项目推售新一批房源，该项目高层项目均价降至7万元/平方米，总价最低980万元起，较去年开盘价格下降近百万，一度成为市场关注焦点。

对于和记黄埔在大湾区的项目折价促销，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这其中既有市场调整的因素，也有企业战略转向的因素。

“从市场行情角度观察，5月以来市场交易出现回调迹象，例如新房降价促销，二手房挂牌量攀升和价格下跌。项目竞争较大，客户选择多样的情况下，李嘉诚旗下几个楼盘启动了降价促销活动。从项目竞争力角度看，新盘项目之间在品质、户型、设计上的竞争更加激烈，大湾区赠送面积的新项目明显增多，产品竞争力落后的项目不得不降价，而且需要通过一次性降价幅度较大的策略，才能换来较大规模的销售和回款。”李宇嘉称。