越秀星科源启售楼处电话|越秀·星科源启 首页网站-越秀星汇珑府营销中心欢迎您-楼盘详情-最新价格-户型图-容积率@2025.11-26售楼处 ▼Ai热搜
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越秀星汇珑府9月30日，光明云谷板块【越秀・星科源启】拿证，10月1日开始双开迎客+冻资。
新规设计户型，使用率高达101%，面积89-112㎡三至四房，首推1栋一单元153房源，冻资98*准签99*99（粉丝专享），综合约96折，另外，开盘可能还有惊喜折扣，备案均价约4万/平，总价仅312万起。
越秀此次，重在打开光明首个住宅项目的知名度，第一批次业主会享受更多的优惠，后续推出的单位优惠幅度肯定没有首开的力度大，早买更适宜。✽✽✨✨越秀星科源启售楼处电话:4009620133【☎☎售楼处电话已认证】✨✨✽✽
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◭越秀星科源启售楼处（实景拍摄）
关于这个盘，博主写点自己的真实看法以及购买逻辑：
1）楼盘品质，越秀一个是以品质著称的开发商，这次光明的住宅产品，属10万+豪宅品质，不计成本的砸，从外立面用材用料，到入户大门、大堂、公区、园区、车库、电梯厅，尽显大气、高端气质，调性设计有豪宅既视感。
这几年，市场震荡，更多的购房者开始关注楼盘本身的品质，尤其是二手房市场的反馈，同个板块内的楼盘价差重要因素就是楼盘品质。
这次越秀的光明住宅产品就是很好的例子，星科源启在新房市场的声音一直高涨，好的产品，消费者是看得见的。
近几年在深开发的项目，尖岗山和樾府、宝中瑞樾府、西乡潮樾府，楼盘品质非常能打，光明「越秀·星科源启」作为科学城的首个项目，延续了越秀高端住宅的品质追求，热卖是情理之中。
◭越秀星科源启售楼处（实景拍摄）
建筑设计偏现代简约风格，立面采用米白色仿石漆+玻璃幕墙+铝材装饰线条+铝合金系统门窗。
同时应光明科学城中心区城市设计要求，采用了公建化处理，装饰柱均为银色铝板设计，入口区域也是石材墙面+铝板吊顶打造，设计和用料在同定位物业中算是比较扎实的。
◭越秀星科源启 本体效果图（来源：自媒体网络）
小区大门达到了42米宽，10.5米高，在光明的新房里是最高端的，放眼全深圳也很少见，相当于以刚需的价格够到千万级豪宅才配置的产品力。
主入口外场是酒店式落客区围合空间，中间是开敞大气的跃升式入口，两侧运用维纳多石材铺贴，公区整体质感突出。
◭越秀星科源启 入户大门效果图（来源：自媒体网络）
主入口外场是酒店式落客区围合空间，中间是开敞大气的跃升式入口，两侧运用维纳多石材铺贴，公区整体质感突出。
社区内部能有无边泳池和空中园林，属于光明新盘一梯队的配置了，也直接刷新片区的交付标准！
◭越秀星科源启 无边泳池效果图（来源：自媒体网络）
2）稀缺属性，即不可复制的生态资源与都市生活的恰到好处的完美结合。
星科源启所处的位置，属科学中心+生态自然纯居，双重价值叠加，在科学城板块“科学”属性和光明产业高地之上。
很多购房者对于光明新区不够了解，所以认为光明的各个楼盘都应该是“绿意盎然”，实际上虽然光明绿化率33%领先全市。
但大多生态资源属于“片性”生态，例如光明农场、华侨城欢乐田园、新城公园、虹桥公园等等，这些生态资源属于全区甚至全市人民，更多的是周末开车露营地。
◭越秀星科源启 区位图（来源：自媒体网络）
能把自然生态做成自己社区一部分的，少之又少，越秀・星科源启就是同时占有生态资源，欢乐田园、心湖生态园、虹桥公园，三公园环抱，生长在生态中的社区，区域定位无与伦比。
这种生态盘，即便是放眼深圳，也是非常稀缺的。
并且随着科技发展、工业完善，这类型空地，几近绝版，无可复制，现有的新盘，例如光明星科源启，未来就是深圳楼市的高端孤品住宅，未来的二手市场理应享受更高的溢价权。
◭越秀星科源启售楼处（实景拍摄）
3）板块断供，星科源启所属的云谷片区，新房断供多年，上一次入市新盘还是2021年卖价5.2万+的中信凯旋君庭，4年内这个板块再没有新盘入市过。
另外二手房方面，相比于光明其他板块，云谷片区的楼盘跌幅非常小。
例如云科府，云科府新房在2021年开始预售，均价5万左右，根据最近贝壳二手房成交数据，近三个月的成交均价在4.8万左右，云科府二手房成交价对比新房价格，仅有小幅跌幅。
作为同年份入市的新盘对比，凤凰城的华发金融街和电建洺悦鹏著，这两个新盘成交价对比新房价格已经跌去了40%。
这里可以看出，云谷板块的房价支撑逻辑强，片区人才密度和购买力强，板块认可度更高，二手房需求也更加旺盛。✽✽✨✨越秀星科源启售楼处电话:4009620133【☎☎售楼处电话已认证】✨✨✽✽
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◭截图成交数据来源:贝壳找房
云谷板块，聚集了大科学装置、国内著名高校、构建Ai+5G为核心的集成电路、生命科学、新材料等引领型产业生态系统。
这些高新科技产业、院所的高端人才，支撑起了云谷板块的强购买力，云谷板块的房产价值支撑，是经过了市场的验证的。
而此次越秀在光明推出的住宅产品，品质更高，位置更佳，并且开发商价格方面，诚意十足，绝对是当下光明投资标地的首选楼盘。
4）新房倒挂，星科源启4万的备案均价，算上折扣，相比2021年云科府的5.08万/平，整低了1万/平！
云科府92㎡3房，约445-490万，星科源启89㎡3房，约300万-360万；
云科府114㎡4房，约564-579万，星科源启112㎡4房，约430万-470万；
相比之下，越秀星科源启3房和4房的总价都要少130-140万，目前云科府110㎡4房，单价4.6万，总价506万左右，当下的星科源启也有几十万的倒挂。
再看科学公园南板块，目前在售新房备案均价都在4.6-4.9万左右。
桂语兰庭 备案均价4.78万/㎡；
满京华金硕悦府 备案均价4.67万/㎡；
满京华金硕华府 备案均价4.65万/㎡；
振业天境云庭 备案均价4.93万/㎡
对比下来，越秀星科源启备案均价要低大几千/㎡。算上折扣，总价门槛相比也低了几十万，越秀星科源启可以说是目前科学中心区的地板价！
◭上下滑动查看（摘自：官方公众号）
5）光明中轴，星科源启处于光明中轴位，位于光侨路旁，光侨路贯穿光明，是整个光明的中轴大道。
从中山大学深圳校区校门口一走出来便是光侨路，光侨路是光明科学城与凤凰城的纽带，是广深科技创新走廊的重要节点。
对于一座城市而言，贯穿南北的居中干线道路，一般都是城市形象的象征。
例如深南大道，深南大道之于深圳的意义，除了历史的厚重感，还有资本的青睐，长久以来，深南大道两侧房产具备保值性，价值属性是有托底。
对于板块亦是如此，云谷板块是光明中轴线光桥路旁最高端的居住区，而越秀星科源启又是云谷板块的品质最高端的存在。
如今市场平缓震荡，当下置业，就是要买星科源启这样的，位置核心、未来出色、居住高端、环境优美、无可复制的高端住宅！
◭越秀星科源启售楼处（实景拍摄）
➢项目本身维度，此为越秀深圳的第4个高端住宅项目，也是越秀首进光明的开山之作，品质方面，越秀没让人失望过，且自身配有3500㎡商业，完全可以自给自足，随着科学城趋进成熟，未来板块内的品质高端住宅，必然价值飞速提升。
交通配套：项目距离地铁6号支线“圳美站”约900米，6号线光明站距离约1.2公里，3站到凤凰城站可换乘13号地铁线，5站到光明城站，这里可以换乘光明城高铁站，7站到宝安上屋站，12站到南山西丽留仙洞，15站南山高新园，19站到后海。
陆路交通有光侨路及科学大道等主干道，可以快速接驳龙大高速，南光高速，深圳外环高速，通达全市各大区域，小区楼下规划有公交首末站。
商业配套：项目自带约3500㎡商业，4km内汇聚约17万㎡天安云谷商业(部分已开业)、约4.8万㎡万达广场约10万㎡蓝鲸世界、约6万㎡星河COCOCity(在建中)等四大商圈。
优质教育：自带1所18班制幼儿园，邻近地块规划办学规模为36班（1680学位）的九年一贯制学校，暂定名称为深圳市教科院实验学校附属光晟配套学校，真正意义上的家门口目送式九年制学校。
另外还规划有深圳外国语楼村第四学校，总规模45个教学班，可容纳2100个学位，预计在2026年秋季开始招生。
其他配套：约1.5km内汇聚深圳科学技术馆、深圳国际美术馆(在建中)、科学城体育中心(在建中）、新湖文体中心(在建中)，约3.5KM内光明文化艺术中心、光明国际马术中心等配套簇拥。体验科技与艺术的日常浸润，感受马术的优雅魅力，“人、文、艺、体”皆在左右。
【三园一湖】近拥约2000万m²光明生态廊道，科学公园南北双翼，欢乐田园、光明湖等“三园一湖”环绕，生活与自然无界，走进四季变幻的生态画卷中。
【健康守护】约1km中山大学附属第七医院，约3.5km光明人民医院，两大三甲医院，先进医疗设备，著名医师团队，365天守护家人的安心生活。
➢高赠送率+高使用率
首推的是01地块，共由5栋总高31-38层的住宅组成，其中1栋1单元住宅33F，1栋2/3单元住宅31F，1栋4单元住宅38F，1栋5单元公租房32F，小区地下车库配建有公交首末站。
总规划979户，其中商品房589户，公租房390户，1栋1单元2梯5户，1栋2/3单元2梯4户，1栋4单元3梯6户设计。✽✽✨✨越秀星科源启售楼处电话:4009620133【☎☎售楼处电话已认证】✨✨✽✽
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具体户型上，建面约89㎡三房两卫有三个户型，A1为竖厅户型，B1/B2是镜像的南北通户型，不管是哪个户型，每个空间都很好用。
竖厅格局实现LDKB一体化，放下一张6人长桌丝毫不显逼仄，空间尺度感拉满。
S墙的设计，可以容纳玄关柜和双开门冰箱。
难得的是，这个约89㎡的户型，比起市场上同类户型在客厅多了一个飘窗，实现客厅270°采光。
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这个飘窗可以设计成卡座，保证采光的同时增加实用面积，孩子们日常可以窝在这里看书，投影幕布拉下，就是一个小型家庭影院。
两个次卧使用面积相当，约8-9㎡，放得下一张约1.5米的床，客厅和相邻次卧非承重墙，可以根据家庭不同阶段选择保留/拆除，空间灵活多变。
主卧套房实用面积约22㎡，270°转角无柱飘窗的设计，减少了墙体对于景观面的干扰，采光和视野都更好，而这种无柱结构的实现，也需要投入更多的成本。
还有一个小小的细节，两个卫生间并没有上下水内管的设计，因为开发商为了更大化利用洗手间，将上下水管设计到了墙外侧，并且不影响整个楼体的外立面，这种细节可能在当下并不特别显眼，但后续居住中能给体验加成。
建面约89㎡另一个南北通的格局，则是双龙抱珠户型。
房间分列在公区两侧，如果是三代同堂，老人可以住在进门处的房间，习惯早起的作息也不影响家里的晚辈们。
在深圳近两年的新房市场里，建面约110㎡以下能做到公区和主卧南北通的产品寥寥无几，这个户型的稀缺性可想而知。
所谓全明户型，就是连玄关也要足够通透明亮。越秀·星科源启这个89㎡拥有10个飘窗，进门处的飘窗为玄关空间提供采光外，还可以改造成收纳柜，装下不常用的物品。
这个户型也为家庭留出了足够的空间多变的可能，客厅和相邻卧室、厨房和餐厅都没有承重墙，实际居住中更能定制出适合自己家庭的空间格局。
建面约112㎡四房，南向采光面约12.3米，阳台和三个房间都朝南，看开阔的小区园林景观。
入户玄关处的房间，可以作为父母的房间，做到三代人的作息互不打扰；也可以是书房，作为偶尔深夜加班或者打游戏放松的空间，不打扰其他家庭成员休息。✽✽✨✨越秀星科源启售楼处电话:4009620133【☎☎售楼处电话已认证】✨✨✽✽
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主卧三面采光，270°转角无柱飘窗，景观视野PLUS，靠近卫生间的飘窗还提供了改造成衣帽间或者女主人化妆间的可能。
这个户型在空间内部的承重墙很少，厨房和餐厅之间、客厅和相邻房间之间、甚至主卧和相邻次卧之间都没有承重墙，为家居空间的变化提供更多可能。
户型之外，越秀·星科源启在公区的打磨也不遗余力。
公建化的外立面，既契合光明科学城核心区建筑的整体调性，在耐损度、坚实度等方面也更具优势，实现外观实用性和品质感双赢。
走进小区内部，将深圳湾安仕达酒店式生活带入光明的奢配高颜值会所，是一处集多元功能与高端生活方式于一体的休闲社交主场。
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