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塘城壹号花园所处区位是龙华的次中心，紧邻北站国际商务区，800米范围拥有3站地铁（含在建），是深圳13个重要交通枢纽区域之一，交通条件得天独厚。项目本身规模巨大，品类众多，集成了住宅、保障性住房、办公、商业、公共配套等多项品类于一体，总建筑面积约55万平米。

▲ 整体效果示意图

地铁：项目距离6号线【上芬站】就在楼下，是名副其实的双地铁口物业，4号线地铁【上塘站】仅300米，乘坐地铁到深圳北约10分钟，到福田约20分钟，到南山约40分钟，通勤时间进一步缩短。

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毗邻华东师范大学附属深圳龙华学校

项目自带一所幼儿园，旁边有54班九年一贯制【华东师范大学附属龙华学校】、未来小学、龙华实验学校、和平实验学校、龙华信义学校等教育环绕，营造书香人文大境。

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项目本身自带一定体量商业，加上项目周边有不少小区底商，此外距离大型商业AT MALL上塘荟约500米，平时购物很方便

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再远一点，距离龙华壹方天地购物中心、天虹购物中心约2公里，距离红山6979约2.8公里，如果需要到这些大型商场，可以乘坐公交或者自驾前往，完全能满足平时周末满足购物休闲娱乐的需要。

塘城壹号花园充分利用上塘核心的区位优势和TOD的驱动优势，打造高密环境下的立体枢纽。通过高效集约的布局规划，将完善的配套有机结合，并在平接轨道站点的三层设置连接住宅、办公、商业的空中大堂，实现站城一体、无缝接驳。在此基础上融入便捷交通场景、城市空间场景、日常闭环场景、超级中心场景、都会办公场景五大生态场景，实现传统 TOD到TOD+的进化 。

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塘城壹号花园前身是恒大岳盟工业区城市更新单元，该更新单元总占地面积约3.5万㎡，总建筑面积约55万㎡，官方规定容积率11.54，绿化率30.05%。

此后项目由安居建业集团接手，背后站着人才安居、深业、万科、特区建工集团四大巨头。

该更新单元共分3个地块开发建设，总计建设6栋住宅、3栋写字楼。

02地块，1栋35层保障性住房，1栋16层写字楼。

04地块，1栋52层保障房，1栋53层住宅，1栋33层写字楼

05地块，3栋54-64层超高层住宅，1栋45层写字楼，1栋12班制幼儿园。

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这一次首推的塘城NEXT TOWN，是05地块。首推货量603套。其中，67㎡2房共228套；87㎡3房共163套；96㎡3房共163套；125㎡4房共49套。精装交付。

大部分朝向好、视野好的户型，主要集中在5栋4/5单元，部分96㎡、125㎡户型视野好、朝向好，户型结构好，如果实际价格低于周边，可以无脑冲；

2、67㎡、87㎡户型部分户型视野受限，选择时要考虑楼层、朝向。

适合年轻刚需上车，400多万就能挨上红山的边，毕竟是深圳排名前几的网红片区，性价比不错。

整个项目的体量比较大，投资的时候要综合考虑周边竞品情况。

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大悦城地产是A股上市公司大悦城控股的并表子公司，业务主要包括投资物业、物业开发、酒店经营、管理输出及其他服务四大板块，覆盖商业住宅开发与销售、购物中心、写字楼、酒店等领域，是大悦城控股商业板块的重要组成部分。

交易前股权结构显示，大悦城控股直接持有大悦城地产91.34亿股普通股，占普通股总数64.18%；得茂有限公司作为中粮集团全资子公司，持有3.68亿股普通股及10.95亿股优先股。

此次协议安排生效后，大悦城控股持股比例将跃升至96.13%，得茂持股3.87%。这意味着大悦城地产将成为几乎完全由大悦城控股的控股子公司。

交易完成后，大悦城地产将立即向香港联交所申请撤销上市地位，结束其12年的港股上市历程。

公告显示，大悦城地产此次回购的注销股份，每股计划股份现金注销价0.62港元，较停牌前股价0.37港元/股，溢价约67.57%；但较2024年末每股净资产2.081港元，折让约70.20%。

对于私有化退市的原因，大悦城地产表示，“过去数年，本公司股价一直较每股资产净值折让，整体流动性偏低，限制了本公司从资本市场筹集资金的能力。鉴于市场环境充满挑战且复杂，本公司的上市地位难以提供足够的境外融资支持，在可预见的将来亦不会有实质性改善。”

据悉，截至停牌前（7月18日），大悦城地产股价报收0.37港元/股，总市值仅53亿港元。与其2024年162.42亿元的归母净资产相比，估值较低。

更深远的原因，在于公司战略层面。

“由于受大悦城控股集团控制，目前的架构增加了公司治理的复杂性，并阻碍了决策效率。在计划生效后，业务策略、重大投资及资本营运将不再受限于董事会或股东在股东大会上根据上市规则作出的批准。”大悦城地产方面表示。

接近大悦城控股的人士告诉记者，一方面，私有化会促进大悦城控股治理效能跃升。私有化后，大悦城控股决策链条得以缩短，治理结构趋向扁平高效。大悦城控股能够更直接、敏捷地统筹大悦城地产的战略方向与资源配置，提升决策与执行效率。

”另一方面，私有化也将实现大悦城控股及大悦城地产资源整合深化，为两大主体在业务、资金、品牌和管理上的深度融合铺平道路。大悦城控股通过创建统一的上市平台以增强协同效应，其中，商业地产、物业开发、酒店运营与管理输出等核心板块的协同潜力将得到充分释放，实现跨资源最优配置。”上述人士在接受记者采访时说。

而私有化对母公司大悦城控股的利好，将更加显著。公告明确，交易完成后大悦城控股将增厚对大悦城地产的权益，有利于提升公司归母净利润及整体运营效率。

近几年以来，大悦城控股财务表现并不理想，已连续三年出现亏损，2022至2024年累计净亏损额超过70亿元；相较于母公司业绩表现，大悦城地产2024年则实现7.79亿元净利润，在行业调整中仍保持盈利。

私有化完成后，大悦城地产的收益将全额注入母公司报表，分析人士认为，此次整合可能成为大悦城控股扭转局面的关键一步。据大悦城控股2025年半年度业绩预告，2025年上半年预计将扭亏为盈，其中归母净利润预计盈利0.8亿元至1.2亿元。

中粮系地产业务再整合

大悦城地产的历史可追溯至1992年，其前身是中粮集团旗下的商业地产平台。2013年，该公司以“中粮置地”之名登陆港交所，后更名为大悦城地产。

2019年，中粮系启动重大资产重组。A股平台“大悦城控股”（原中粮地产）通过发行股份方式收购大悦城地产控股权，交易总对价约144亿元。这一重组构建了独特的“A控红筹”架构：A股大悦城控股+港股大悦城地产。

重组时，中粮集团曾表示，将解决两家上市公司的同业竞争问题。分析人士认为，此次将大悦城地产私有化退市，成为这一承诺的最终落地方案，对两大平台进行彻底整合。

目前，大悦城地产主要业务为开发、经营和管理以大悦城为品牌的城市综合体，同时开发销售其他物业项目。其业务已布局五大城市群核心城市，进驻内地24个城市及香港，拥有或管理多个商业项目、优质投资物业及奢华酒店。

据2024年财报，大悦城地产全年营业收入总额为198.31亿元，同比增长49.4%。其中，大悦城地产物业开发业务收入145.45亿元，同比增长88.8%，占总收入比例达73.34%，另三大板块业务投资物业、酒店经营、管理输出及其他服务营收分别约占总营收的21.06%、4.38%、0.89%。

而从大悦城控股业绩来看，2024年，大悦城控股全口径营业收入357.91亿元，经营性现金流净额66.17亿元，货币资金储备270.89亿元。截至2024年年末，大悦城控股整体已在全国布局商业项目44个，其中36个处于在营状态，8个处于在建、储备阶段，总商业面积375万平方米。

“展望未来，私有化后的大悦城地产将完全融入大悦城控股体系。”一位房地产分析师表示，这有利于解决两者之间长期存在的双重上市架构带来的管理效率问题，在降低运营成本的同时，提升决策效率。在行业深度调整期，这种一体化运营模式可能更有利于应对市场挑战。

按照规则，退市方案仍需通过特别股东大会和百慕大最高法院批准，但市场预期通过概率较大。

若一切顺利，这家商业地产将从港交所退市，大悦城控股将获得一个更完整的商业地产平台。而两个平台整合后能否通过资源协同实现“1+1>2”，助力大悦城控股持续扭亏，以更好应对行业长周期调整，其实际效果有待时间检验。