热搜焦点: 京基宸悦府售楼处电话→ 京基宸悦府首页Ai热搜24小时电话→最新房价→楼盘百科详情→营销中心最新发布@售楼处中心2025.9.7

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最新消息：

【京基宸悦府】限量3套住宅，总价808万，面积114平米4房，单价7.08万起

京基宸悦府，福田中心70年产权商务公寓，折扣打骨折，折后总价160万起，买福田上梅林地铁口，70年产权真公寓，月租超月供。

【京基宸悦府】目前在售产品：

40年产权天荟公寓产品

38平米单间：折后160-170万

43平米单间：折后180-190万

40年产权，民水民电，🉑积分上学，有阳台，燃气到阳台不到厨房，2026年6月30日精装交楼

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70年产权宸悦府公寓产品

45平米两房：折后190万左右起

48平米两房：折后210万左右起

70平米两房：折后340万左右起（只有一套44楼）

70年产权，民水民电，🉑积分上学，70平米以下燃气到阳台不到厨房，2026年6月30日精装交楼

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住宅产品

114平米3+1房，低楼层高楼层多一些，中间楼层少，折后850-910万

2026年4月30日精装交楼

地铁:

4号线 上梅林站400米

9号线 梅村站 400米

项目卖点:

总价1字头起，买福田品牌物业

高租金 高承租高回报 投资天花板

双地铁上盖，70年产权，带阳台，通燃气，民水民电

24年仅此机会低门槛入福田中心，约38-70㎡精奢1-2房

一、项目概况

1. 区位与背景

京基宸悦府位于深圳市福田区上梅林片区，地处福田CBD与梅林生态带的交界处，是上梅林村城市更新单元二期项目。作为福田中心区近12年来首个新盘，项目由深圳市京基房地产股份有限公司开发，总占地面积约1.98万平方米，总建筑面积约22.9万平方米，涵盖住宅、商务公寓、商业及幼儿园等多元业态。住宅部分由4栋48层超高层组成，总户数1011户（含60%回迁房），可售房源402套，主力户型为85-140㎡的2-4房，预计2025年底精装交付。

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2. 交通与城市配套

- 交通优势：项目距离地铁4/9号线上梅林站仅300米，未来22号线（在建）开通后，可快速串联深圳湾超级总部基地。自驾可通过北环大道、彩田路等主干道30分钟内覆盖南山科技园、前海自贸区等核心区域。

- 商业配套：400米直达卓悦汇购物中心（20万㎡体量），4站地铁范围内覆盖深业上城、购物公园等高端商圈。

- 生态资源：北靠梅林山、笔架山，南邻莲花山公园，步行10分钟可达梅林水库绿道，形成“城芯生态岛”居住环境。

二、核心优势分析

1. 地段稀缺性与交通价值

福田作为深圳的行政与经济中心，其土地资源极度稀缺。京基宸悦府占据福田中轴核心位置，紧邻福田CBD和莲花山公园，叠加地铁4/9号线的“双轨交汇”优势，成为福田近十年罕见的“地铁口+生态+城市中心”复合型项目。未来22号线的开通将进一步强化其交通辐射能力，10分钟直达深圳湾超级总部基地，区位价值显著。

2. 产品设计与居住体验

- 户型优化：

住宅产品：主力户型110-133㎡采用南北通透双阳台设计，三至四开间朝南，得房率75%（不含赠送）。例如，114㎡户型配置主卧套间及LDKB一体化设计，兼顾功能性与舒适度。

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公寓产品：

- 精装品质：全屋配备大金中央空调、方太智能厨电、科勒卫浴等一线品牌，公共区域采用天然石材铺装，酒店式入户大堂提升归家仪式感。

- 社区规划：围合式布局形成中心花园，设置轻氧健身区、儿童乐园等五大社交空间，48层高度提供IMAX级城市景观视野。

3. 政策与市场机遇

2025年深圳公积金新政将家庭最高贷款额度提升至110万元，多孩家庭叠加首套优惠后最高可贷231万元，显著降低购房门槛。此外，上梅林片区12年无新盘供应，稀缺性支撑长期价值。

三、主要短板与风险

1. 居住密度与舒适性

- 高容积率：项目容积率高达8.63，楼间距较窄，部分低楼层采光受限。梯户比为3梯5/6户，高峰时段电梯压力较大。

- 回迁房占比：回迁房占住宅总户数60%，与商品房混居可能影响社区纯粹性，物业管理难度增加，未来二手房价格或低于同地段竞品。

2. 周边环境与城市界面

项目周边以城中村（如上梅林新村）和20年以上老旧小区为主，城市更新进展缓慢，短期内区域面貌难有提升。西侧紧邻梅林四村，微观交通与城市界面较为杂乱。

3. 车位与教育资源

- 车位紧张：1266个车位对应2481户（含公寓），未来停车矛盾突出。

- 学区一般：对口梅丽小学（2023年录取积分72分）和翰林实验学校初中部，虽学位稳定，但教育质量在福田区排名中下游，难以满足高端家庭需求。

四、市场定位与竞品对比

1. 价格体系

- 住宅：备案均价8.9万/㎡，折后单价7.5万-8万/㎡，总价区间825万-1120万（110-140㎡）。低楼层房源可能出现“6字头”单价，性价比突出。

- 公寓：70年产权公寓折后单价3.9万起，38㎡单房总价约150万，租金回报率约4%，适合投资客群。

2. 竞品对比

- 同片区二手房：如绿景佐阾虹湾（二手房均价8.2万/㎡），京基宸悦府倒挂10%，而且户型设计与精装标准更优。

- 跨区域新盘：对比龙华红山片区新盘（均价7.8万/㎡），京基宸悦府福田核心地段优势显著，但教育资源稍弱。

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五、购买建议与目标客群

1. 适合人群

- 自住改善家庭：福田及龙华通勤的改善型家庭，注重地铁便利性与成熟配套。

- 长期投资者：看好梅林旧改潜力（片区规划14个城市更新项目），能承受5-8年持有周期。

- 学区过渡需求：需解决基础教育问题，计划未来置换至名校学区的家庭。

2. 风险提示

- 交付风险：项目为期房，合同需明确精装品牌、交付时间及违约责任。

- 贷款规划：建议优先使用公积金新政，组合贷款降低月供压力。

六、未来价值展望

1. 片区升级潜力

梅林-彩田片区被定位为“深圳智谷”，规划投资500亿元打造高科技总部基地，已引入荣耀、西门子等企业，未来将导入超20万高精尖人才。京基宸悦府作为片区稀缺住宅，有望受益于产业升级与人口红利。

2. 长期抗跌属性

目前折后均价仅7.5万/㎡，相对福田新房、次新均价10万+风险性极低，并且福田核心区土地稀缺性、地铁口属性及生态资源三重优势，赋予项目较强的抗跌能力。若片区旧改加速，中长期价值或逐步释放。

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